Kryzys? Nie szkodzi, kupimy działkę budowlaną

  • 10.03.2017, 17:13
  • Mariusz Strzępek
Kryzys? Nie szkodzi, kupimy działkę budowlaną
Kryzys gospodarczy odczuwali chyba mocno wszyscy. Najmocniej chyba daje znać o sobie na rynku nieruchomości, gdzie ceny w krótkim czasie spadły nawet o ponad 20%. Wiele osób jednak decydowało się na zakup działki budowlanej, by postawić swój wymarzony dom, domek, willę, czy rezydencję. Wybór działki to najpoważniejsza decyzja. Warto ją dokładnie przemyśleć i na dokonanie wyboru zostawić sobie nieco czasu. Decyzja ad hoc może przysporzyć nam w przyszłości sporo niepotrzebnych problemów.

Niestety wiele osób podejmując decyzję o zakupie działki budowlanej kieruje się jedynie ceną. To najczęściej popełniany błąd przez kupujących. Do czego takie cenowe podejście prowadzi możemy obserwować każdego dnia na przykładzie rozstrzygnięć przetargowych organizowanych przez jednostki sektora finansów publicznych. Tanio zbudowana droga rozpada się po trzech latach a ściany taniego biurowca zaczynają pękać, zamienniki, którego katalogowo mają te same parametry, co urządzenia firm o ustalonej renomie zaczynają się psuć i działają w sposób mało komfortowy dla ich użytkowników. Podobnie jest z wyborem nieruchomości. Na jej cenę rzutuje wiele czynników, które powinniśmy brać pod uwagę. Wskazana jest więc duża doza rozwagi i jeszcze większa dociekliwości. Najpiękniejszy dom z kiepskiej lokalizacji przestanie szybko cieszyć a co gorsza trudno go będzie sprzedać.

 

[reklama2]

 

Tu zapuścisz swoje korzenie


Poszukiwanie miejsca, gdzie postawisz swój dom warto rozpocząć od przejrzenia ofert w Internecie. Współczesna technika pozwala już starcie wyeliminować sporo ofert, które będą dla nas nieodpowiednie. Znając adres nieruchomości możemy skorzystać ze zdjęć satelitarnych, które udostępnia Google. W ten sposób bez wychodzenia z domu możemy wstępnie zapoznać się z warunkami lokalizacyjnymi nieruchomości. Warto przy tym pamiętać jednak, że nie są one na bieżąco aktualizowane i znajdować się może na nich krajobraz sprzed roku. Jest to o tyle ciekawe narzędzie, że pozwala zorientować się w przestrzeni niejako z „lotu ptaka”. Istnieje możliwość oceny zarówno gęstości zabudowy, jak i np. szerokości wytyczonych uliczek dojazdowych. Wiemy wszyscy jak trudno poruszać się po uliczkach na Ludwikowie, czy Wąwale. Nie wszystkie osiedla jednak zostały wytyczone i zaprojektowane w sposób tak minimalistyczny.

 

Pamiętajcie, że szukacie miejsca, w którym przyjdzie Wam spędzać dużą część Waszego życia. Będziecie wracać tu, by odpocząć po pracy, wychowywać dzieci i wnuki. Musicie się dobrze czuć po obu stronach ogrodzenia. Oglądając kolejne działki będziecie mieli uczucie, że czasem coś Was zatrzymuje a czasem coś odpycha. Wrażenie jest bardzo ważne ale bywa mocno mylące.  Faktem jest jednak, że jeśli coś nam w działce od początku przeszkadza, to opinia ta może się w nas utrwalać i pogłębiać.  Szczególnie, kiedy napotykać będziecie na swojej drodze różnego rodzaju małe i duże problemy.

 

Jak wybrać właściwą lokalizację


Lokalizacja to podstawowy czynnik, mający wpływ na cenę działki. ma bezpośredni i znaczący wpływ na cenę działki. W teorii zakłada się, że działki położone dalej od centrów miast są coraz tańsze. Może się to sprawdzać w przypadku dużych aglomeracji miejskich, gdzie powierzchnie są ze zrozumiałych względów o wiele droższe, natomiast w przypadku miast zbliżonych do Tomaszowa wcale nie jest to takie oczywiste. Działka położona w atrakcyjnym miejscu na obrzeżu miasta może osiągać cenę zbliżoną do tej w bezpośrednim centrum.

 

Duże znaczenie przy wyborze działki pod nasz dom ma dojazd. Zanim zdecydujemy się na zawarcie transakcji powinniśmy sprawdzić jak szybko możemy dojechać miejsc, w których często bywamy - pracy, szkoły, centrum miasta. Sam przejazd samochodem może nie być wystarczający. Nie zawsze będziemy mogli nasze dzieci dowieźć osobiście do szkoły. Może okazać się, że będą musiały dojechać i wrócić autobusem MZK. Wiedzą coś na ten temat mieszkańcy np. Wiaderna, których dzieci w wieku gimnazjalnym uczęszczają do tomaszowskiej „trojki”. Dlatego między innymi działkę, której zakup rozważamy warto odwiedzić kilka razy o różnych porach dnia, a nawet jeśli to możliwe w różnych porach roku.

 

Kilkukrotny rekonesans pozwoli nam sprawdzić, czy w okolicy nie ma obiektów uciążliwych dla ludzi. Warto też zatrzymać się na krótkie pogawędki z sąsiadami, są oni najlepszym źródłem informacji na temat najbliższej okolicy 

 

Działka budowlana google

 

„Papierologia”


Nie da się jej niestety uniknąć. Kiedy korzystamy z usług dobrego pośrednika w obrocie nieruchomościami, dużą część pracy wykona on za nas w ramach podpisanej umowy. Tej pracy jest wcale nie mało.

 

Na początek musimy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o ile taki został przyjęty przez właściwą rade miasta albo gminy. Plan jest aktem prawa miejscowego a więc jego zapisy są dla inwestora wiążące. Odpowie nam nie tylko na pytanie czy w miejscu, które sobie wybraliśmy można wybudować dom jednorodzinny, ale także określa jego parametry, w tym sposób zagospodarowania działki oraz obowiązujące linie zabudowy. Z własnego doświadczenia wiem, że zapisy mogą przysporzyć nam sporo kłopotu. Może się na przykład okazać, że dokument nie przewiduje możliwości budowy przydomowym ekologicznych albo biologicznych oczyszczalni ścieków. Nawet, jeśli zbiorcza kanalizacja na danym terenie nie funkcjonuje, to może być ona przewidziana do realizacji w Wieloletnim Programie Inwestycyjnym Gminy. Ma to niebagatelne znaczenie w odniesieniu do przyszłych kosztów zamieszkiwania. Wydatek kilku tysięcy złotych zwraca się bowiem już po 2-3 latach.

 

Plan zagospodarowania określa też sposób zagospodarowania terenów sąsiednich i planowanych inwestycji drogowych i infrastruktury technicznej. Jeśli nie chcemy mieć za oknem ekranu dźwiękochłonnego oddzielającego nas od drogi ekspresowej warto się na tym nieco dłużej skupić.  


W przypadku braku planu miejscowego zajrzyjmy do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, będącego podstawą do opracowania planu. Różnica jest taka, że ten dokument nie jest prawem miejscowym. Jego zapisy więc mogą ulec zmianie lub modyfikacją. Ma to swoje dobre i złe strony.

 

Jeśli w gminie nie ma także studium pozostaje nam jedynie droga administracyjna. Koniecznym jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Aby to zrobić nie trzeba być właścicielem działki. Nie potrzebna jest też jego zgoda.  


Kolejnym dokumentem, z jakim musimy się zapoznać jest ewidencja gruntów i budynków. Znajdziemy ją w wydziale geodezji Starostwa Powiatowego. W ewidencji znajdziemy dokładne zapisy dotyczące położenia i powierzchni działki.  Radzę te dane porównać z zapisami w księgach wieczystych, bowiem nadzwyczaj często zdarza się, że różnią się one w sposób znaczący od siebie.

 

W geodezji znajdziemy  też numer księgi wieczystej. Kiedy już go będziemy mieli możemy już udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym. Część z ksiąg dostępnych jest już w internetowej bazie danych. Są one objęte rękojmią wiary publicznej. 

 

Zapisy KW powiedzą nam wszystko o stanie prawnym nieruchomości, własności lub użytkowaniu wieczystym, służebnościach oraz ewentualnym obciążeniu hipoteką.  

 

Grunt to odpowiednie podłoże


Przy okazji wizyty w wydziale geodezji powinniśmy sprawdzić także rodzaj gruntu występującego na  terenie, który chcemy nabyć oraz jaki jest poziom wód gruntowych. Wysoki oznacza, że budowa domu będzie utrudniona i z piwnic raczej będziemy musieli zrezygnować. Do tego koszt izolacji przewilgociowej będzie w takim przypadku znacznie wyższy.

 

Rodzaj gleby ma także znaczenie dla lokalizacji urządzeń infrastruktury. Gliniasty teren eliminuje całkowicie lub podnosi w znaczący sposób koszt budowy przydomowej oczyszczalni ścieków. Nieprzepuszczalna, gliniasta gleba nie jest najlepszym podłożem dla studni chłonnych i rozsączalników.
 

Podobnie jest w przypadku ekologicznych źródeł ciepła. O ile glina i wilgoć są jak najbardziej wskazane dla pomp pobierających ciepło z gruntu, to już wapienie praktycznie tę możliwość wykluczają.
 

Cdn.

 

Osoby zainteresowane tematyką budowalną zachęcamy do dyskusji na naszym forum internetowym poświęconym tej tematyce. Przypominamy też, że macie możliwość nieodpłatnego publikowania ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości.

 

 

Mariusz Strzępek

Podziel się:

Oceń:


Komentarze (1)

Dodanie komentarza oznacza akceptację regulaminu. Treści wulgarne, obraźliwe, naruszające regulamin będą usuwane.

ert
ert 10.03.2017, 17:20
Teraz dochodzi ustawa o sprzedaży działek. Każda działka niezabudowana jest działką rolną, nawet z warunkami zabudowy. A po kupnie, teoretycznie przez kilka lat trzeba utrzymywać działkę bez zmian.

Pozostałe