Prawym okiem: chętnych nie ma i nie będzie

  • 6.11.2017, 19:40
Prawym okiem: chętnych nie ma i nie będzie
Rzadko komentuję artykuły ukazujące się w innych mediach. Jeśli już ma to miejsce to raczej w formie polemicznej. Tym razem tekst pt. "Nie ma chętnych na lokale TTBS-u" stał się dla mnie przyczynkiem do rozważań o charakterze historycznym. Artykuł polecam też jako specjalista od rynku nieruchomości i zarządzania nimi, pokazuje on bowiem pewien trend przed którym ostrzegam od kilkunastu lat, czyli odkąd zająłem się aktywnie działalnością publiczną. Teza artykułu zawarta jest w zasadzie w jego tytule. Nie da się niestety zaprzeczyć, że chętnych na lokale użytkowe TTBS zaczyna brakować. Prawdą jest również, że stawki czynszu są wygórowana a lokale same w sobie wymagają sporych nakładów pieniężnych. Nie warto zaklinać rzeczywistości. taka jest prawda.

Konkurencja na rynku najmu lokali użytkowych jest bardzo duża. Wystarczy przejrzeć ogłoszenia w Internecie by znaleźć coś odpowiedniego dla siebie, zarówno pod względem lokalizacji, jak i ceny. O ile prywatni właściciele są dosyć elastyczni przy uzgadnianiu warunków umów najmu, o tyle TTBS działa w sztywnych ramach instytucji o charakterze administracyjny publicznym.

 

Jednak nie w samej podaży lokali jest problem. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na spadek skłonności do przedsiębiorczości. Większość prężnie działających u nas firm powstała na początku i w połowie lat 90-tych. To prawda, że jakoś ludziom się więcej chciało, ale... mieli tez dla kogo różnego rodzaju usługi wykonywać. W naszym mieście na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat podstawą siły nabywczej stali się pracownicy zatrudnieni w sektorze finansów publicznych oraz emeryci /zwracano na to uwagę w opracowaniach strategicznych wykonywanych na zlecenie miasta i powiatu/.

 

Lokalni przedsiębiorcy przez lata traktowani byli /i poza nielicznymi wyjątkami wciąż są/ jak element obcy, żeby nie powiedzieć pasożytniczy. Zapominano, że dzięki nim generowane są wpływy podatkowe.  

 

Blisko 20 lat temu jako jeszcze stosunkowo młody człowiek chodziłem na spotkania radnych i wyjaśniałem, czym grozi zakłócanie wewnętrznego obiegu pieniądza. Rozmawialiśmy oczywiście o supermarketach, które transferują przychody poza miejsce ich faktycznego wytworzenia. Miastem rządziła wówczas koalicja SLD-UW. Miałem wrażenie, że 90% procent tych pożal się Boże samorządowców kompletnie nie kuma co się do nich mówi. Opozycyjni radni ówczesnego AWS wydawali się mieć więcej rozumu. Niestety było to jedynie złudzenie. Oni też nie pojmowali złożoności procesów gospodarczych. Różnice "w poglądach" brały się raczej z aktualnego usytuowania politycznego.

 

Tymczasem siła nabywcza mieszkańców danego miasta /rozumiana jako dochody powiększone o zdolność kredytową/ znajduje się na jakimś konkretnym poziomie. Ona jest źródłem rozwoju ale i przyszłych wpływów podatkowych. Jeśli ten sam milion złotych trafi w krótkim okresie czasu ko kilku kolejnych podmiotów, to premia podatkowa zostanie pomnożona w sposób proporcjonalny do dynamiki jego przemieszczania się. Jak to się dzieje?

 

 Aby lepiej to zrozumieć uprośćmy. Wspomniany przez mnie milion złotych trafił do firmy "A" w formie przychodu, po odliczeniu kosztów firma ta płaci podatek dochodowy. Następnie ta sama firma dokonuje zakupu usług w firmie "B". Teraz z kolei ta firma, dzięki tym samym pieniądzom wzbogaca się przychodem i oczywiście dochodem. Następnie pieniądze te trafiają do firmy "C" i tak dalej. Zakładamy oczywiście, że każda z nich płaci podatki na danym terenie, ponieważ mówimy o lokalnych podmiotach gospodarczych. Prawda, że to proste? Miasto rozwija się i kwitnie.

 

Teraz możemy odwrócić sytuację. Załóżmy znowu, że ten milion trafia do firmy, która nie jest lokalnym przedsiębiorcą, co się dzieje z tym przychodem? Nie trafia on ani do firmy "A", ani "B", ani "C" ani też żadnej innej. Jest transferowany poza miasto i to miasto nie może cieszyć się podatkowych bonusów.

 

 

Obecnie trudno się dziwić, że ludzie nie chcą zakładać firm w naszym mieście. Jednym z  podstawowych powodów jest właśnie transfer lokalnej siły nabywczej. Warto na to zwrócić uwagę, problemem są więc nie tylko kłopoty ze znalezieniem  najemców dla lokali ale i przychodami podatkowymi.

 

To niestety kolejny element świadczący o krótkowzroczności. Już kilka lat temu zlecono opracowanie dotyczące określenia skali nasycenia sieci handlowej na terenie miasta. Okazało się, że jest ono na bardzo wysokim poziomie. Od tego czasu przybyło kilka drenujących miasto obiektów. Trudno mówić o jakiejkolwiek równowadze. Swego czasu radna PiS, pani Wacława Bąk poprosiła ówczesnego prezydenta Rafała Zagozdona o przedstawienie przychodów podatkowych, jakie dla miasta generują duże obiekty handlowe. Okazało się, że znajdują sie na dramatycznie niskim poziomie. Sprzedając tereny miasto łatało bieżące dziury budżetowe, ale na pewno nie zabezpieczało dochodów na przyszłość, co widzimy dzisiaj analizując budżet miasta po stronie dochodowej.

 

Tu należałoby się chwilę zatrzymać nad tematyką braku planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Ich brak to nie przypadek, a działanie z pełną premedytacją. Plan który został kilka kadencji temu przyjęty został uchylony w wyniku wspólnych działań radnych związanych z SLD i... PiS. Od decyzji sądu nikt się nie odwoływał, bo tak było wygodnie. Nie wystąpiono też z roszczeniem do wykonawcy niby to wadliwego planu. Wnioski są oczywiste.

 

Wróćmy jednak do lokali użytkowych, będących w gestii. Najlepiej na własnym przykładzie. Nasza firma wynajmuje obecnie dwa takie lokale. Jeden z nich w starej pożydowskiej kamienicy. Jesteśmy najemcami od 1990 roku. Na bieżąco wykonujemy remonty, doprowadziliśmy własne zasilanie, wymieniamy okna, drzwi i dodatkowo TTBS zobowiązuje nas do utrzymywania porządku wokół niemal całej kamienicy.

 

Warunki mocno spartańskie. Były wystarczające blisko 30 lat temu, kiedy rozpoczynaliśmy działalność. Dzisiaj lokal nie spełnia podstawowych standardów. W tym czasie TTBS /a więc miasto/ nie inwestował w nic. Przez ten czas odnowiono jedynie elewację budynku. Tymczasem by lokal doprowadzić do stanu bardziej odpowiadającego współczesnym wymogom należałoby przeprowadzić bardzo poważny remont.

 

Biorąc pod uwagę stan stropów i ścian, konieczność wymiany całej instalacji elektrycznej, jego koszt oscylowałby na poziomie ćwierć miliona złotych /dane z wyceny, jaką zamówiliśmy/. Ktoś to pokryje? Nasza firma z całą pewnością nie, a i dla miasta taki wydatek nie byłby raczej uzasadniony ekonomicznie, bo aby zwrócił sie po 10-15 latach należałoby by znacznie podnieść czynsz, a wtedy działalność stawałaby się mniej opłacalna. Dochodzi też problem ogrzewania. Grube i zimne mury wymagają niestety więcej energii. Czy ktoś się dziwi, że nie ma chętnych?

 

Pod koniec kadencji samorządowej, kiedy prezydentem miasta był obecny starosta przygotowano dokument, który nazwano szumnie programem rewitalizacji miasta, a który z rewitalizacją niewiele miał tak naprawdę wspólnego. Firmował go prezes TTBS a dzisiaj wiceprzewodniczący Rady Miejskiej, Wiesław Pawłowski. Jego lektura jeżyła włosy na głowie.

 

Zakładał on bowiem remonty kamienic, które miały docelowo doprowadzić do powstania setek tysięcy dodatkowy metrów kwadratowych powierzchni lokali użytkowych. Takie zapisy świadczyły o całkowitej ignorancji i nie zrozumieniu rynku najmu i mechanizmów rynkowych nim rządzących. W dodatku działo się to w czasach,  kiedy w kolejce oczekujących na mieszkanie komunalne było kilkaset rodzin. Na szczęście tych "genialnych" koncepcji nie udało się zrealizować, bo mielibyśmy dzisiaj jeszcze więcej wolnych lokali i jeszcze dłuższą kolejkę ludzi oczekujących na M.

 

Pytanie jakie się teraz nasuwa jest takie: skoro mamy sporą nadpodaż lokali użytkowych zarządzanych przez TTBS, to po jaką cholerę buduje się kolejne bloki z lokalami użytkowymi w parterach? Jaki to ma sens? Czy nie lepiej aby powierzchnię tego przeznaczono pod mieszkania i skrócono dzięki temu kolejkę oczekujących? 

 

[reklama2]

 

Podziel się:
Oceń:

Komentarze (24)

Dodanie komentarza oznacza akceptację regulaminu. Treści wulgarne, obraźliwe, naruszające regulamin będą usuwane.

kiki
kiki 12.11.2017, 09:13
Pustostan nie zarabia sam na swoje utrzymanie chyba, że po komunistycznej reprywatyzacji stać obłowionych "melionerów " na pokaz swojego "bogactwa".
Bogactwa uzyskanego w różny zagadkowy sposób, nie zawsze legalnie i zgodnie z prawem.
"Elastyczni prywaciarze"
"Elastyczni prywaciarze" 10.11.2017, 11:27
28 metrów za 2 tysie miesięcznie...
Wola, czyli po 23ciej 7-15 km z buta, albo taxi za 100 zł.
Warszawski kolega Pana Mariusza. Wykończeniowe która wymienił to ok 10-15 tysięcy.

https://www.olx.pl/oferta/wyna...pZhN7.html
Dimos
Dimos 8.11.2017, 22:50
Wyjątkowo przychylam się do przedmówców. TTBS to przechowalnia nieudaczników i służby partyjnej. Tam prezesi biorą po 10.000zł i więcej za nieudolne zarządzanie. Kto by na to pozwolił gdyby była to prywatna firma? Co można to trzeba oddać lokatorom. Zwłaszcza bloki gdzie nie ma poszkodowanych spadkobierców na grabieży lokali.
M
M 10.11.2017, 11:28
I niech biorą po 20 tysięcy. Zarządzają wielomilionowym mieniem.
Ajdejano
Ajdejano 8.11.2017, 16:11
Do wpisu nr 14: kiki - masz 100-200% racji. Większość na tym forum - to bezmózgowcy. TBS-y to pozostałość czerwonych: zrobić ludzi w ch.... i wyciągnąć z nich ostatnie soki.
I - O CZYM MY I WY TUTAJ PISZEMY ?!?! PARODIA !!
W czym problem?
W czym problem? 8.11.2017, 17:57
Nie ma obowiązku mieszkania w TBSie. Skoro prywacoarze są tak elastyczni i za pół darmo oferują apartamenty z ogrzewaniem podłogowym gratis, to w czym problem? Budownictwo społeczne nie powinno być żadna konkurencja.

... a jednak jest.

Boli was bo mimo steam kwekan, rozkładania rąk przez ćwierć wieku tzw wolnej Polski żadna władza albo nie budowla albo budowla co kot naplakal i to zwykle tylko dla swoich pociotkow.

A tu proszę! Zonk! Nie minęło dwa lata a w Tomaszowie rośnie nowe osiedle, które być może odwróci los tej zaniedbanej dzielnicy miasta.

Czekamy na wybory kochani. Ludzie mają oczy i swoje rozumy. Do juz przekonanych dołącza ci, którzy do tej pory w ogóle nie chodzili głosować.
kiki
kiki 8.11.2017, 07:07
Zainwestujesz w marnej jakości lokal w TTBS-się, to ten w zamian za to dowali ci zwiększony czynsz za podniesienie standardu lokum.
Kiedy wreszcie ten bastion i przechowalnia komuchów się rozpadnie ?....ciężka dola lokatorów TTBS...tak jak u ruskich.
zr
zr 8.11.2017, 10:02
albo sprzeda, tak jak wyremontowany za prywatne pieniądze dawny Bomis
jam
jam 7.11.2017, 19:17
Przychody z wynajmu mieszkań komunalnych w żaden sposób nie pokrywały potrzeb ich remontów. Stawki, które przeciętny najemca krytykował jako zbyt wysokie było o wiele za niskie, aby wyremontować kompleksowo budynek. Dochodziło do tego około 25 % najemców długotrwale nie płacących należności za najem. Zbyt krótką kołdrę naciągano więc na pokrycie kosztów bieżących remontów zasobów mieszkaniowych (jako ważniejszych dla bezpieczeństwa tomaszowian), w tym remontów elewacji kamienic, nie podnosząc generalnie standardu lokali użytkowych. To w konsekwencji prowadziło do degradacji lokali użytkowych. Moim zdaniem w mieście jest nadmiar lokali użytkowych i lokali mieszkalnych także. Problemem jest niski standard jednych i drugich i rosnące oczekiwania najemców oraz wydolność finansowa najemców i ich oczekiwania jakość/cena.
A dlaczego maja pokrywać?
A dlaczego maja pokrywać? 8.11.2017, 18:05
To jest dach nad głową jakie panatwo czy przy wsparciu państwa samorząd daje ludziom, których nie stać na wynajmowanie na tzw wolnym rynku.

Jedna z podstawowych funkcji państwa, bez której traci ono sens.
sebushi
sebushi 7.11.2017, 16:52
Panie Mariuszu. jest Pan w lokalnej polityce chyba na tyle długo, żeby wiedzieć, że część osób podejmujących decyzje ekonomiczne w Tomaszowie nie ma żadnego pojęcia nt. funkcjonowania rynku.
Decyzje podejmują na podstawie tabelek z excela, z których "wychodzi, że na lokalach "zarobi się kupę forsy" i klepią takie decyzje. Przecież nie swoje pieniądze wydają.
Przedstawiona przez Pana teoria o drenażu lokalnego rynku przez sieci brzmi logicznie. Myślę jednak, że dla lokalnego rynku "drenaż" ten nie jest aż tak odczuwalny jak jest odczuwalna dla lokalnych sklepikarzy jest konkurencja wielki sieci handlowych.
Większym problemem dla Tomaszowa jest stały odpływ młodych, którzy w poszukiwaniu lepszych warunków pracy wyjeżdżają. Można to nazwać swoistym drenażem kadr.
Dobre :))
Dobre :)) 7.11.2017, 11:06
"W Tomaszowie jest za dużo tanich, socjalnych mieszkań dla ludzi" :))
teges
teges 7.11.2017, 08:29
Płacenie za ,,nieswoje,, i inwestowanie w ,,nieswoje,, Nie ma RACJONALNEGO wytłumaczenia.
Jak tu w Tomaszowie mam pracę to nie wiem na ile i za ile, jak mam inwestować to idę do np Warszawy, tam inna płaca inne możliwości i pewność funkcjonowania. I to tam inwestuję biorąc kredyt na mieszkanie. Co mi tu po Tomaszowie i jeszcze wkład pieniężny w niepewność w tym mieście za 1500 zł miesięcznie. A jeżeli już jakimś cudem jestem przywiązany do Tomaszowa to wolę wynajmować klitkę bo i tak nie ma mnie w domu, za te 1500 nie wyżyję i pracuję np na dwa etaty...
To miasto umiera, starzeje się. Nie pomogą areny lodowe bo to też nie przyciąga ludzi, bo czemu ma przyciągać ? To dla panczenistów a nie dla nas. Gdzie ta ślizgawka dla ludzi ? A jak będzie to za ile zł ? Wybudowano ten twór za 50 milionów w tym miasto ze swoich 25 milionów ... Kto to ma utrzymywać i komu ? My mieszkańcy w podatkach ? Nie dziękuję. Takie obiekty buduje się właśnie w bardzo dużych miastach gdzie jest szansa na ich wykorzystanie i utrzymanie. A tu ,,świecą,, dobrem zadłużając tomaszowian. Niestety większość tego nie rozumie, rozumie tylko i widzi imprezy i ogólne dobro, jakie ? Nikt nie patrzy z tych na stołkach długoterminowo tylko teraz i by się pokazać, dowartościować. To jest chore. I ja mam tu mieszkać i składać się na te fanaberie? Nie lepiej było przeznaczyć te 25 milionów dla nas MIESZKAŃCÓW, np na rewitalizację przystani ? Kompleks basenów ? By miasto ZARABIAŁO a nie dokładało i bawiło się grono tych na stołkach przypinając sobie zasługi, jakie ?
W tej formie ciężko mi zadecydować bo serce ciągnie do Tomaszowa ale głowa podpowiada, nie, nie, nie.
.
. 7.11.2017, 12:05
W Warszawie z takimi kawalofikacjami jakie póki co masz. Po mechaniki, samochodowe nawet po I LO nie mówiąc już o Nadrzecznej, też "tysiąc pińcet" a nawet i mniej. No w ochronie jak płacili 4,50 zł za godzinę tak płacą. Także, ten teges, panie inwestorze "potencjalnego" kapitału.
Bzdety
Bzdety 8.11.2017, 10:30
wypisujesz, znam takich co zarabiają kilkanaście razy więcej.
Ale nie ty.
Ale nie ty. 8.11.2017, 18:01
I z taką mentalnościa jeśli rodzice w PRL czegoś nie uwlaszczyli to nic się z toba nie zmieni. Ani w Tomaszowie, ani w Warszawie. Jedyna szansa to emigracja. Zmywacze garnki Anglików lub babe posłać do podciwrania tylko starym Szawbom.

Do Tomaszowa będziesz wracał na co drugie święta i zgrywal światowca. Obywatela świata z łamanym angielskim, iPhonem na raty i popsutymi zębami.
multi99
multi99 8.11.2017, 05:39
cytuję: No w ochronie jak płacili 4,50 zł za godzinę tak płacą .... BZDURY piszesz płacą już 13 a nawet 14 zł brutto ...ich też obowiązuje najniższa stawka !!!!!
Ela
Ela 6.11.2017, 20:29
A Kiki narzekało na kumune, teraz Ono niezadowolone z kapitalizmu?
kiki
kiki 7.11.2017, 09:34
Za komuny było źle, ale krwiożerczy kapitalizm i jego pazerność jest gorszym złem niż cholera, czarna ospa, dżuma i czerwona zaraza razem wzięte.
młoda
młoda 6.11.2017, 19:57
Nie ma pracy w Tomaszowie to kto się tu z młodych osiedli? skazani jesteśmy na pracę w Łodzi i płacenie za lokum na wynajem.
kiki
kiki 6.11.2017, 15:54
Kapitalizm wykańcza wszystkich i wszystko.
??? no przecież
??? no przecież 6.11.2017, 18:05
tak się wszystkim do niego spieszyło że wciąż bez krytycznie podnosili jak małpy te swoje dwa paluchy... To i maja to swoje zwycięstwo...TYLKO CZY O TAKIE ZWYCIĘSTWO IM CHODZIŁO??? Śmiem wątpić. A wystarczyło sobie co nieco odświeżyć nie tak starą historię Polski z lat międzywojennych...
N
N 6.11.2017, 14:20
Rządy socjalistów zawsze upadają.
Tu wcale nie chodzi o rządy socjalistów
Tu wcale nie chodzi o rządy socjalistów 6.11.2017, 18:10
czy innych politykierów. WIADOMO ŻE JEŚLI JEST CIĄGŁOŚĆ WŁADZY TO TA WŁADZA BIERZE ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA TO CO ROBI. Natomiast jeśli jakaś partyjka dorywa się do koryta na jedną kadencje to pierwsze co robi to kradnie co tylko i ile tylko może puki jest przy korycie bo po następnych wyborach przyjdą inni złodzieje. I TAK WKOŁO WOJTEK. Mamy to od dwudziestu ośmiu lat... i jakoś nie potrafimy z tego bałaganu wyciągnąć jako naród żadnych rozsądnych wniosków.

Pozostałe