W tomaszowskim TTBS naliczają VAT zgodnie z prawem

  • 22.02.2020, 10:43 (aktualizacja 22.02.2020, 12:21)
  • Mariusz Strzepek
W tomaszowskim TTBS naliczają VAT zgodnie z prawem
Zdarza mi się czasem trafić na tekst, który irytuje mnie osobiście, jako zarządcę nieruchomości, wieloletniego przewdsiębiorcę, ale i dziennikarza. Co prawda nie wykonuję obecnie czynnie pracy zawodowej i część przepisów ulega dynamicznym zmianom, ale pewne zasady pozostają niezmienne, jak chociażby sposób naliczania podatku od towarów i usług, gdzie mamy podatek należny i naliczony, kwoty netto, brutto, płatnika, podatnika, podstawę opodatkowania itd. W artykule, jaki niedawno przeczytałem opisano proceder "podwójnego" naliczania VAT dla dzierżawców pomieszczeń garażowych, zarządzanych przez miejską spółkę. Prowadząc od 1990 roku dzialalność gospodarczą nie jestem sobie w stanie wyobrazić mechanizmu, który pozwoliłby VAT dwa razy naliczać, a dziennikarz w swoim artykule tego w żaden sposób nie wyjaśnił, poprzestając na prostym stwierdzeniu, że tak się dzieje i że w jego ocenie jest to niezgodne z prawem. Jedyne co mi przychodzi do głowy, to naliczenie podatku od kwoty brutto, zamiast netto. Czy to jest niezgdne z prawem? Wydaje się, że tak, ale w artykule zabrakło informacji na ten temat. Szkoda, bo być może się mylę, nie mam racji i powinienem coś jeszcze doczytać.

Zacznijmy od tego, że Tomaszowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. jest dzierżawcą mienia  komunalnego, należącego do Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki. Czyni do na podstawie stosownej umowy dzierżawy z dnia 17.09.2018 roku. To właśnie ta umowa (poza przepisami prawa ogólnie obowiązującego) oraz uchwała w sprawie „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki na lata 2019–2023” stanowi podstawę do prowadzenia czynnoości zarządczych.  Jak informuje TTBS, w dpowiedzi na interpelację jednego z radnych w tej sprawie,  wspomniana umowa zezwala spółce na pobieranie z przedmiotu dzierżawy pożytków bieżących i zaległych, w szczególności wpływy z czynszów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, wypływy z tytułu opłat niezależnych od właścicieli, wpływy z tytułu odszkodowań od osób zajmujących lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, wpływy z tytułu umieszczania reklam, wpływy z tytułu poddzierżawy gruntu, odsetki za opóźnienie  zapłacie pobieranych pożytków.

Ma to o tyle istotne znaczenie, że  TTBS zobowiązany jest równoczęsnie do dokonywania niezbędnych przeglądów, napraw, remontów i konserwacji wynikającej z bieżącej eksploatacji, ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy a także uiszczania podatkówn i innych ciężarów związanych z przedmiotem dzierżawy.

Istotnym dla omawianego problemu jest fakt, że spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Oznacza to, że świadczą  m.in. usługi najmu lokali mieszkalnych, usługowych, dzierżawy gruntów, czy garaży ma obowiązek podatek VAT naliczać. W tym celu określić należy podstawę opodatkowania poszczególnych składników czynszu z uwzględnieniem stawek w ujęciu przedmiotowym (najem lokali mieszkalnych, najem krótkoterminowy, dzierżawa garaży, lokali usługów lub gruntów). 

Spółka, działając w imieniu właściciela nieruchomości, ale uwzględniając rachunek wynikający z poniesionych kosztów (w tym kosztów zarządu) ma prawo do  rozporządzania powierzonym majątkiem, w sposób który pozwala na autonomiczne decyzje o tym, co wchodzi w skład czynników cenotwórczych na stawkę świadczonej usługi najmu gruntu, garaży, lokali usługowych itp.

W skład czynszu wchodzi także naliczony podatek od nieruchomości. Spółka obciąża więc osoby dzierżawiące nieruchomości kosztem tego podatku wraz z naliczeniem podatku VAT, wg stawki właściwej dla najmu pomieszczen określonego rodzaju, w przypadku garaży jest to stawka podstawowa 23%.

Czy jest to działanie zgoodne z prawem? Odpowiedź znajdziemy w ustawie o podatku od towarów i usług. W art. 29a znajdujemy przepis stwierdzający w sposób bezpiośredni, że podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c,  art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 tej ustawy, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży. A więc w kalkulacji czynszu uwzględnia się podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty  podatku VAT. W kalkulacji uwzględnia się też koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Co to oznacza? Krótko mówiąc to, że aby mówić o podwójnym opodatkowaniu podatkiem VAT, składniki ujęte w kalkulacji czynszu, musiałyby być wcześniej obłożone takim podatkiem. Jakie mogą to być składniki w przypadku garaży? Trudno to określić, bo we wspomnianym na wstępie artykule tej informacji brakuje. 

- Celem tej regulacji jest jednoznaczne włączenie do podstawy opodatkowania wszystkich kosztów dodatkowych, które nie mają samodzielnego charakteru, a obciążają nabywcę towaru i usługi w związku z nabyciem świadczenia podstawowego. Rezultatem wskazanej regulacji jest konieczność opodatkowania kosztów dodatkowych w sposób tożsamy jak świadczenie główne – co istotne jest przy zastosowaniu takiej samej stawki podatku VAT. Powyższa zasada oznacza, że wartości tego typu kosztów przerzucanych na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, a traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

- czytamy w odpowiedzi na interpelację. 

Co jednak istotne na podobnym stanowisku stoją też organy podatkowe

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest usługa najmu/dzierżawy nieruchomości (w tym konkretnym przypadku lokali mieszkalnych i użytkowych), a podatek od nieruchomości stanowi element cenotwórczy tej usługi i pozostaje w bezpośrednim związku z przedmiotem umów najmu/dzierżawy, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej, to usługa ta podlega, jako świadczenie jednolite, opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad (stawek) właściwych tej usłudze(…)” .

- opinia Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 maja 2017 r. 

Podobną znajdziemy w artykule Czy podatek od nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT przygotowanym przez sędzie Elżbietę Olechneiwicz dla wydawnictwa Infor

Reasumując wskazać należy, iż w stanie faktycznym opisanym powyżej właściwym postępowaniem podatnika podatku od towarów i usług czyli w tym przypadku – Gminy, jest włączenie kwoty podatku od nieruchomości do wartości czynszu i opodatkowanie łącznie z czynszem według stawki tego podatku właściwej dla usługi najmu, w tym przypadku stawki zwolnionej. Usługa najmu jest bowiem wykonywana przez Gminę w sposób kompleksowy i usługa ta nie powinna być dzielona sztucznie na części.

USzczegóławiając, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są, co do zasady, podmioty będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych – (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.), ich posiadaczami samoistnymi (art. 3 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l.) lub użytkownikami wieczystymi gruntów (art. 3 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.). Szczególna sytuacja ma miejsce w przypadku nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tych przypadkach podatnikami podatku od nieruchomości mogą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne będące posiadaczami tych nieruchomości a nie Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. 

Czy wobec tego, dzierżawcy nie mogliby płacić podatku od nieruchomości samodzielnie, bez pośrednictwa TTBS, jak sugeruje jeden z radnych Rady Miejskiej? Odpowiedź na to pytanie TTBS udziela wskazując zapisy Kodeksu Cywilnego. Artykuł 336 definiuje instytucję "posiadaca rzeczy". Zgodnie z nim posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

W świetle tego przepisu Tomaszowskie TBS Spółka z o.o. jest posiadaczem zależnym, gdyż w stosunku do przedmiotowych gruntów przysługuje jej prawo, z którym łączy się określone władztwo (prawo do zarządzania i administrowania na podstawie umowy dzierżawy). Prawo to wynika ze wskazanej powyżej umowy zawartej z właścicielem. W konsekwencji na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest podatnikiem podatku od nieruchomości w stosunku do tych nieruchomości, a zatem obowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości, którymi zarządza. Z powyższego wnika zatem, iż nie ma możliwości „dokonywania wpłat bezpośrednio w kasie Urzędu Miasta” na podatek od nieruchomości przez najemców Tomaszowskiego TBS Spółka z o.o.

Mariusz Strzepek

Podziel się:

Oceń:

Komentarze (16)

Dodanie komentarza oznacza akceptację regulaminu. Treści wulgarne, obraźliwe, naruszające regulamin będą usuwane.

AK
AK 26.02.2020, 15:14
Szanowny Panie Mariuszu
Elementarne zasady (zarówno regulowane prawem jak i dobrymi obyczajami) nakazują, aby odnosząc się do cudzego tekstu podać jego pełne źródło - tytuł gazety, tytuł artykułu, numer wydania, autora lub jego podpis. Podobnie jest z tzw. tekstami sponsorowanymi - tu też należy wyraźnie zaznaczyć, kto jest płatnikiem.
Z poważaniem - Andrzej Kucharczyk - redaktor naczelny TIT - Tomaszowskiego Informatora Tygodniowego
R L
R L 27.02.2020, 03:29
Szanowny redaktorze tit a kiedy przestaniecie się wpieprzac w nie swoje sprawy i zaczniecie pisać artykuły raz że zgodnie z prawdą a dwa że poprawnie no takie babole często robicie że się już czytać tego Szmatławca nie da.. Nie pozdrawiam
MS
MS 26.02.2020, 20:46
Nie chciałem robić Wam wstydu w związku z brakiem profesjonalizmu. Felieton to punkt widzenia zawodowego zarządcy nieruchomości i wieloletniego przedsiębiorcy.
Darek
Darek 23.02.2020, 11:48
Sprawa bardzo prosta,jednoznaczne przepisy od państwa i po temacie. No ,ale państwu na tym zależy żeby był burdel informacyjny i żeby zwykły człowiek nie mógł tego zrozumieć. Przepraszam jeśli kogoś urazę,ale zawsze powtarzam ministrze i cała reszta tej czy innej bandy to najbardziej krwiożercze hieny
W.S.
W.S. 23.02.2020, 02:20
Powinno być za jego stan techniczny odpowiada właściciel co zresztą Spółka zawarła w umowie dzierżawy gruntu.
W.S.
W.S. 23.02.2020, 02:13
Do XXL tak jest garaż konstrukcji drewnianej. I stan jego jest zgodny z prawem. Jest budynkiem prywatnym i E.S z niego właściciel.
M
M 22.02.2020, 20:50
Ttbs mają najgorsze warunki mieszkaniowe i najdroższe
Gumiś
Gumiś 23.02.2020, 13:51
Jak się nie podoba to od prywaciarza wynając mieszkanie. Jeszcze drożej i największy minus trzeba płacić bo wyrzuci. A nieroby tylko narzekają na warunki a nic od siebie nie dadzą nawet nie pomalują sobie w mieszkaniu, tylko siedzą w syfie i nie płacą. Ale Tbs jest najgorszy. To jest wolny kraj więc idź sobie do prywaciarza jak nie pasuje.
W. S.
W. S. 22.02.2020, 14:42
Szanowny Panie Redaktorze.
Spółka TTBS nie jest zarządcą ani właścicielem garaży o których mówił artykuł, który Pan przywołuje. Garaże te jak i mój garaż są własnością prywatną i tylko prywatną. To ja jako właściciel mogę rozporządzać swoją własnością. I to ja zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych
jestem podatnikiem podatku od nieruchomości od swojej
własności a nie Spółka. Tak więc dlaczego Spółka opodatkowała ten podatek od nieruchomości podatkiem
VAT. Od roku 2017 nie potrafi tego wyjaśnić.
Co innego jest grunt pod garażem, którego właścicielem
jest gmina miasto. To Prezydent powinien w zarządzeniu
jako jedyny uprawniony przez prawo podać stawkę czynszu dzierżawnego za m gruntu. Do którego jest doliczony VAT. I w umowie dzierżawy zezwolić spółce konkretnie na pobieranie pożytku tylko z czynszu dzierżawnego. Dzisiaj Spółka uzurpuje sobie prawo do nie swoich garaży, których zgodnie z załącznikami do wszesniejszych zarządzeń jest ok 100, które znajdują się na różnych posesjach. I zgodnie z zapisami w zarządzeniach wystawianych przez poprzednich Prezydentów jest wyraźnie wskazane, że są to budynki prywatne.
Tak więc jest tu mowa o dwóch podmiotach. Właścicielem grunty jest Gmina Miast a właścicielem garażu jest osobą prywatna. Właściciel gruntu dał prawo spółce do pobierania pożytku tylko z gruntu.
To dlaczego spółka chce sprzedawać podatek od mojej
nieruchomości twierdzącą że jest to czynsz za mój garaż.
Dziwi mnie tylko jedno ponieważ ten temat poruszał Pan
w roku 2017 co jest do sprawdzenia i wtedy Pana zdanie
było całkiem zbieżne z treściami art. który Pan przywołuje. To daje dużo do myślenia.
Dodam, jeszcze że przez 25 lat nigdy nie było problemu
i własność prywatna była sznowana. A co mamy dzisiaj.






XXL
XXL 22.02.2020, 23:00
Czy właściciel garażu jest odpowiedzialny za stan techniczny obiektu???? Bo ten jest w stanie ....
Piotr K
Piotr K 22.02.2020, 16:33
Zgadzam się z Pana stanowiskiem. Pan redaktor zbyt płytko podszedł do tematu.
MS
MS 22.02.2020, 19:25
Oj Piotruś, jak Wy wciąz mało wiecie. Kluczem w tym konkretnym przypadku są strony umowy dzierżawy bądź najmu. Nie ma znaczenia czy chodzi o teren czy o budynek, a raczej o jego przeznaczenie. Artykuł nie do końca o tym mówi.
Piotr K
Piotr K 22.02.2020, 19:37
Kluczowe są przepisy prawa. Zajmuję się sprawą.
RnL
RnL 22.02.2020, 13:40
Ttbs to jedna mafia tomaszowska. Złodzieje. Do tego dyrektorka ciągle zasłania się prawnikiem bo nie zna się na przepisach z dziedziny na którym urzęduje...
TTBS
TTBS 22.02.2020, 22:50
I masz racje jak była Pani Dyr.szkoły może zarządzać TTBS :(
Gagarin
Gagarin 27.02.2020, 00:14
A no może.... Polityka. I w kołko jedzenie i jedzenie i bankiety. A douczyć nie ma się kiedy.

Pozostałe