Użytkowanie wieczyste, czy prawo własności

  • 10.05.2015, 15:57
  • Mariusz Strzępek
Użytkowanie wieczyste, czy prawo własności
W 2010 roku firma EZBUD rozpoczęła inwestycję przy ulicy PCK, na nadpilickich terenach, należących kiedyś do największych w Tomaszowie zakładów ZWCh „Chemitex Wistom”. Miejsce to tętniło życiem. Funkcjonowała tu kręgielnia, kort tenisowy, brodziki kąpielowe dla dzieci i kawiarnia z tarasem, na którym organizowane były latem zabawy taneczne. Wszystko to stopniowo popadało w ruinę. Kilka murowanych domków letniskowych zostało najpierw ogołoconych ze wszystkiego, co tylko dało się ukraść a następnie rozebranych. Upadek rozpoczął się wraz z upadkiem zakładu i przejęciu terenu przez miasto.

Po przejęciu kompleksu rekreacyjno - wypoczynkowego  przez miasto, został on na długi czas zapomniany. Nikt nie był jakoś zainteresowany ożywieniem atrakcyjnie położonego miejsca. W zrujnowanych resztkach zabudowań koczowali bezdomni. Dochodziło tu też do groźnych pożarów. Próbowano, co prawda pozyskać środki unijne na jego zagospodarowanie, ale starania okazały się bezskutecznie.

 

Nie mając pomysłu ani pieniędzy na zagospodarowanie ponad hektara terenów zdecydowano o jego sprzedaży a dokładnie mówiąc o oddaniu w użytkowanie wieczyste na okres 40-letni.  Odpowiednią uchwałę przyjęli radni, bo właśnie w gestii Rady leży dysponowanie majątkiem gminy.  Zorganizowano i przeprowadzono przetarg, który wygrała firma należąca do ówczesnego przewodniczącego Rady Miejskiej.

 

Jak to u nas zwykle bywa pojawiły się plotki i domniemania, dotyczące w szczególności trybu zorganizowania przetargu oraz formy przeniesienia praw do nieruchomości.  Faktycznie, 40 letnia dzierżawa wieczysta nie jest czymś, co spotyka się w praktyce obrotu nieruchomościami na co dzień. Mimo to nie da się zaprzeczyć, że przetarg miał charakter wolny i nieograniczony i każdy mógł wziąć w nim udział

 

Władze miasta, argumentowały również, że w działaniach nie ma niczego dziwacznego ani podejrzanego a miastu zależało na tym, by zaniedbany teren zagospodarować, jak najszybciej. W taki sposób, by razem z funkcjonującą obok i ostatnio odnowioną przystanią harcerską i obiektami będącymi we władaniu Ośrodka Sportu i Rekreacji, stanowiły spójny kompleks turystyczno rekreacyjny. Jedyną możliwością aby wymóc na inwestorze uruchomienia inwestycji w określonym czasie jest oddanie terenów w użytkowanie wieczyste. W umowie określa się termin rozpoczęcia i zakończenia budowy a także rodzaj zagospodarowanie. W przypadku nie wywiązania się użytkownika wieczystego z umowy istnieje możliwość jej rozwiązania. Tak się stało na przykład, kilkanaście lat temu, z działką na placu Kościuszki, gdzie obecnie zbudowana jest "Panorama".

 

Przetarg odbył się w 2009 roku. 1,1 hektara wyceniono na 2 miliony złotych. Cena metra kwadratowego wyniosła ponad 180 złotych. Zważywszy, że część działki to tereny zielone wyłączone z zabudowy, wartość określono na poziomie bardzo wysokim. Użytkownik wieczysty zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zapłacił 25% wylicytowanej kwoty a więc około 500 tysięcy złotych.  Mając na uwadze, że tereny przeznaczono na prowadzenie działalności gospodarczej roczną opłatę za użytkowanie ustalono na poziomie 3% wartości.

 

Pod koniec 2011 roku, właściciel zdecydował, że wystąpi do miasta o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.  Prezydent miasta wyraził zgodę i tym samym ruszyły procedury związane z przekształceniami. Znowu władze miasta musiały się tłumaczyć.

 

- Każdy użytkownik wieczysty ma prawo wystąpić z podobnym wnioskiem i nieznane mi są przypadki, by odmówiono wyrażenia zgody - wyjaśniał Jakub Pietkiewicz.  - W tym przypadku nie jest już potrzebna uchwała Rady Miejskiej, ponieważ stosowne upoważnienie uchwalone zostało już kilka lat temu. W Tomaszowie mamy kilka tysięcy użytkowników wieczystych. Trudno wymagać, by w każdym przypadku, w tym dotyczących własności lokali mieszkalnych i wspólnot, prezydent musiał występować o zgodę do radnych. Przekształcenia to codzienna praktyka administracyjna. A nieruchomość oddaną w wieczyste użytkowanie można zbyć jedynie na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Do sprzedaży doszło dopiero w sierpniu ubiegłego roku. Nieruchomość została powtórnie wyceniona. Jej wartość zaktualizowana to 2 480 000,00 zł. Po pomniejszeniu tej kwoty o wartość użytkowania wieczystego w kwocie 1 248 000,00 zł., wyliczono cenę sprzedaży na 1 232 000,00 zł.

 

- Sprzedaż nieruchomości w sytuacji gdy wcześniej została wydzierżawiona jest zgodna z prawem, sytuacja jest jednak w pewien sposób dyskomfortowa, ponieważ nastąpiło to w bardzo szybkim czasie - komentuje transakcję Marcin Witko. - Bo o ile np. nabywca chciałby wykupić po 10 lub 15 latach dzierżawy nieruchomość, nie budziłoby to podejrzeń czy jakichś innych wątpliwości. Natomiast w sytuacji gdy robi to niemalże natychmiast po tym jak uzyskał prawo dzierżawy, budzi to szereg pytań. Chociażby jedno najważniejsze: czy w przypadku gdy nieruchomość byłaby wystawiona do przetargu sprzedaży nie pojawiłaby się większa liczba oferentów i  w związku z tym czy miasto nie otrzymałoby większej sumy? Dzisiaj te pytania są pozostawione bez odpowiedzi, ponieważ był przetarg na dzierżawę, następnie dzierżawca wystąpił o wykup - miał do tego pełne prawo, jak wspomniałem, natomiast  niesmak pozostał, jest pewien dyskomfort.

 

Oddanie w wieczyste użytkowanie to dobry pomysł w przypadku terenów, których właścicielowi (samorząd, Skarb Państwa) zależy na określonym sposobie oraz terminie zagospodarowania. Sprzedaż na własność ma zawsze charakter bezwarunkowy i po zmianie właściciela nie można od kogokolwiek wymóc kształtu ani terminu realizacji inwestycji. W przypadku deficytu nieruchomości inwestycyjnych, wieczysta dzierżawa jest jak najbardziej zasadna. Ponadto częściowa opłata wartości na początku procesu inwestycyjnego poprawia płynność finansową inwestora.  

 

Inną sprawą jest zrzeczenie się przez Radę uprawnień do dysponowania prawami majątkowymi na Prezydenta Miasta. Z jednej strony usprawnia to proces administracyjny, z drugiej tworzy wrażenie braku transparentności. 

 

 

Mariusz Strzępek

Podziel się:

Oceń:


Komentarze (7)

Dodanie komentarza oznacza akceptację regulaminu. Treści wulgarne, obraźliwe, naruszające regulamin będą usuwane.

kto ma mentalność spiskującego populisty?
kto ma mentalność spiskującego populisty? 11.05.2015, 11:06
no faktycznie panie Witko, niezłe bzdury - wykup po prawie sześciu latach to zbyt szybko. Co innego gdyby odczekał jeszcze cztery lata i kupił po dziesięciu. Wtedy nie budziło by podejrzeń - co za absurd. Na jakiej podstawie wprowadza pan te cezurę czasową?

A tak serio- teren był sprzedawany w przetargu nieograniczonym. Każdy kto by przystąpił, teren kupił, a potem, nawet po miesiącu, wystąpił o wykup - powinien mieć możliwość skorzystania z tego prawa. Nie żyjemy już w czasach kiedy ograniczanie swobody posiadania wpisywało się w kanon powszechnie akceptowanej ideologii. W PiS jak widać pozostały takie resztki myślenia. W końcu ci wszyscy ludzie o mentalności ORMOWCA muszą gdzieś nadal działać i swoją aktywność obywatelską pożytkować.


Mam nadzieję, że topienie publicznych pieniędzy w nowy obiekt sportowy wzbudzi jeszcze większe podejrzenia mieszkańców!
Kukizowiec
Kukizowiec 11.05.2015, 10:16
Absolutnie błędna decyzja RM i P. Zagozdona , jezeli zależało naprawdę na rewitalizacji tego miejsca sa inne instrumenty prawne niż wieczysta dzierżawa, ktora w efekcie doprowadziła do wyprzedaży za grosze. wystarczyłaby umowa Dlugotermionwa z warunkami i zobowiązaniami inwestora a tak mamy kupę smrodu i syf na lata w tym miejscu, gdyż mnóstwo nie ma na nim żadnej kontroli. szczęście po takich ludziach śladu nie ma, ale za niegospodarność winni odpowiedzieć karnie.
tomaszowianin
tomaszowianin 11.05.2015, 10:38
Nie warto Ci odpowiadać ze szczegółami. Najpierw przeczytaj Kodeks cywilny i Ustawę o gospodarce nieruchomościami , a dopiero później pisz. Nie ma pojęć o umowach długoetminowy z warunkami, ta nieruchomość została kupiona za kwotę ustaloną przez rzeczoznawcę na czas wyceny, za kwotę wyższą niż były wówczas na lokalnym rynku nieruchomości. Ceny za tereny rekreacyjne pod zabudowę były rzędu 30 - 50 zł/m2, a wystawiona kowta do przetargu została kilka krotnie podwyższona . Jak chcesz mieć porządek w mieście czy kraju to zacznij od przestrzegania prawa.
Kukizowiec
Kukizowiec 11.05.2015, 21:50
Doczytaj Mądralo art 13.1 ze szczególnym uwzględnieniem słówka w szczególności (o ile rozumiesz jego sens), oraz art. 13.1a UGN, dopiero wtedy postaraj się cokolwiek pisać.
Agent
Agent 11.05.2015, 21:45
A są jakieś przeszkody prawne w kc i ugn do dowolnego ukształtowania stosunku prawnego innego niż WD? Wskaż mi.
rolka
rolka 11.05.2015, 09:37
ciekawe kto będzii tym zarządzał wkrótce
fred
fred 10.05.2015, 21:53
I dlatego tak pchają się do koryta . Takiego podejścia zwykły kowalski od prezydenta by nie miał .

Pozostałe