Kontrowersyjne pomysły? Może nie do końca

  • 16.02.2020, 20:00 (aktualizacja 16.02.2020, 20:39)
  • Mariusz Strzepek
Kontrowersyjne pomysły? Może nie do końca
Mam okazję często rozmawiać z radnymi, którzy krytykują zbyt małą intensywność działań w zakresie likwidacji w naszym mieście smogu. Domagają się między innymi od TTBS inwestycji w wymianę źródeł ciepła w zarządzanych przez spółkę budynkach. Niestety prawdą jest, że inwentaryzacja przeprowadzona niedawno przez magistrat pokazuje, że komunalne mieszkania, zlokalizowane w kamienicach wyposażone są głównie w stare piece węglowe. Gdyby spojrzeć na problem w sposób liniowy krytyka mogłaby się wydawać uzasadniona. Zawsze jest jednak jakieś "ale"...

Wyburzać, a może ratować?

Odpowiedż na to pytanie nie będzie nigdy jednoznaczna i oczywista. Stare budynki mają sporo wad ale i zalet. Często mieszkania w nich są o wiele bardziej atrakcyjnie rozplanowane niż w nowoczesnym budownictwie, opartym na ceramicznymym pustaku i niskobudżetwych materiałach budowlanych (co ma maksymalizować zysk dewelopera). Tymczasem drewniane stropy często wymagają remontów, a instalacje kompleksowej wymiany. Potrzeby remontowe są ogromne i trudno jest im wszystkim sprostać. Potrzebne nakłady sięgają milionów złotych. 

Dla przykładu niedawno zainteresowałem się pewną miejską nieruchomością. Składa się na nią ok. 15 mieszkań oraz lokal użytkowy. Łącznie ok. 800 metrów powierzchni użytkowej. Obiekt generuje przychody na poziomie 8,5 tysiąca złotych brutto (z VAT). Z czego 2,5 tysiąca pochodzi od dzierżawcy lokalu użytkowego. Przychód zawiera opłatę za wodę, wywóz śmieci, podatki od nieruchomości, koszty zarządu, utrzymania czystości i bieżących drobnych napraw, zimowego utrzymania itd. Oznacza to, że dochód netto z tej nieruchomości nie przekroczy z całą pewnością 3 tysięcy złotych.

A mamy jeszcze obowiązkowe przeglądy kominiarskie, techniczne, ubezpieczenia i nieprzewidziane awarie, których w tego rodzaju budynku nigdy nie brakuje. Skąd wziąć pieniądze  skoro realna wartość czynszu za jeden metr kwadratowy wynosi poniżej 4 złotych? Wpłaty nie pokrywają bieżącej amortyzacji, a co dopiero inwestycji, mających zapewnić funkcjonowanie w stanie co najmniej niepogorszonym. Dziwi się ktoś, że remonty mają charakter kosmetyczny i ograniczają sie najczęściej do odświeżenia elewacji? 

Być może rzeczywiście najłatwiej byłoby wyburzyć taką kamienicę i w jej miejsce postawić nowoczesny blok mieszkalny. Ja jednak nie jestem zwolennikiem tego rodzaju rozwiązań. Przy braku planów zagospodarowania przestrzennego w miejsce zwartej zabudowy pierzejowej pojawiać się bowiem będą upychane na siłę budynki bez zachowania jakiegokolwiek ładu przestrzennego. Uważam, że o ile jest to możliwe i stan techniczny nie wymaga użycia buldożerów budynki można adaptować. Powstaje tylko pytanie, czy na pewno powinno robić to miasto? 

Do sieci, gazu lub dopłacić do wymiany pieców...

To słyszę często od radnych opozycyjnych, którzy nie mają najmniejszego pojęcia o zarządzaniu nieruchomościomi, a z tymi będącymi w komunalnym zarządzie mają do czynienia tyle, że coś tam, od kogoś tam słyszeli. Najczęściej od lokatorów mających duże wymagania i dużo mniejsze chęci do płacenia czynszu. Niestety wszystko wydaje się proste, kiedy wygłasza się populistyczne tyrady, ale gdy potrzeba odrobinę odpowiedzialności za publiczne pieniądze zaczynają się strome schody. 

To, że TTBS nie jest zainteresowany inwestowaniem w wymianę źródeł ciepła, przyłączaniem mieszkań do miejskiej sieci, jest dosyć oczywiste dla każdego, kto choć odrobinę zna tomaszowskie realia (i nie tylko tomaszowskie).  Liczba mieszkańców zalegających z czynszami jest ogromna, więc spółka nie może pozwolić sobie na generowanie dodatkowych strat za niezapłacone ciepło. 

Dodatkowo pojawia się problem kosztów eksploatacyjnych. Łatwo policzyć wymagania energetyczne dla każdego budynku. Przyłączenie do miejskiej ciepłowni mogłoby poskutkować wzrostem kosztów utrzymania mieszkania. A jeśli ktoś nie płaci regularnie 4 złotych za najem, to trudno się spodziewać, że zapłaci dodakowe kilkaset za dostarczane ciepło. 

Każdą taką inwestycję powinien poprzedzić audyt energetyczny i niestety kompleksowa termomodernizacja. Ich koszty można szacować na setki tysięcy złotych na każdy jeden budynek. Oczywiście pieniądze i na ten cel się znajdą, ale kredyty w WFOŚ z czegoś trzeba będzie spłacić. Jak rozumiem z czynszu na wskazanym wyżej poziomie, bo jego podwyższenie spotka się z protestami tych samych radnych. Jeśli więc słyszycie od radnego, że spółka miejska lub bezpośrednio miasto ma czynić tego rodzaju inwestycje, zapytajcie go o konkretne źródła finansowania i czy godzi się na podwyższenie czynszu chociażby do 3% wartości odtworzeniowej, który na chwilę obecną wyniesie 10zł/m. Albo nie wiedzą co mówią, albo świadomie wprowadzają w błąd. 

Czy to oznacza, że nie należy inwestować? Należy, ale powtórzę jeszcze raz moje retoryczne pytanie: czy na pewno powinno robić to miasto? 

Bonifikata i co dalej

Miasto oczywiście ma możliwość sprzedaży mieszkań. Odpowiednie przepisy przewidują nawet bonifikaty przy ich zakupie dla lokatorów. Pojawiają się tu jednak kolejne problemy. Pierwszy z nich dotyczy powstawania wspólnot mieszkaniowych. Różnią się one od tych, które tworzone są na zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Powstają bowiem z mocy prawa już w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego.

O ile w przypadku bloków wybudowanych w okresie powojennym nie występują podobne problemy, to już w przypadku starcyh czynszówek mogą się one okazac nie do przejścia. Jak wytłumaczyć komuś, kto stał się właścicielem mieszkania za 5-10 tysięcy złotych, że opłaty, jakie będzie od tej chwili ponosił będą większe od tych, jakie wnosił dotychczas, a może nawet większe niż innych lokatorów tej samej kamienicy? Dlaczego? Ponieważ od tej chwili stanie się już właścicielem nieruchomości lokalowej i stawki czynszu uchwala przez radnych nie będa go obowiązywać. Wspólnoty tego rodzaju z góry skazane są na niepowodzenie. 

Drugim problemem jest to, że w ten sposób miasto pozbywa się majątku za ułamek jego wartości, a zyskuje... same problemy z nie do końca pożądanym i świadomym swych obowiązków wspólnikiem. 

Co robić?

Coraz częściej w samorządach pojawiają się propozycje prywatyzowania, wymagających nakładów remontowych, kamienic. W Tomaszowie też swego czasu były takie (nieliczne) przypadki, przy których miasto za każdym razem do interesu dopłacało. Powodem były z jednej strony stosunkowo niskie wyceny, z drugiej samorząd wyprowadzał z takiej nieruchomości lokatorów, ponosząc koszty zapewnienia im nowych lokali mieszkalnych. W ten sposób za 200-300 tsyięcy można było nabyć kamienicę oczyszczoną z problematycznych lokatorów. 

Rozwiązaniem może być dwojakiego rodzaju prywatyzacja. Pierwsza z nich w sposób znaczacy ograniczająca możliwości inwestora, to partnerstwo na bazie którego przedsiębiorca nabywa własność nieruchomości dopiero po zrealizowaniu programu inwestycyjnego. Jest jednak sporo wad takiego rozwiązania, o których jeszcze kiedyś być mmoże napiszę

Druga to sprzedaż z dobrodziejstwem inwentarza w trybie przetargu nieograniczonego lub ograniczonego. Oczywiście z prawem pierwokupu całości przez obecnych lokatorów. Przy wycenie w ujęciu dochodowym, uwzględniając minimalny szacowany poziom przychodów, pomniejszony o koszty administrowania i kredytów, opłacalność inwestycji łatwo policzyć, przyjmując standardową stopę zwrotu na poziomie minimum 10-15 procent, lub zakładając np. określony czas zwrotu nakładów. Dlaczego nieco wyższa niż w przypadku mieszkań oferowanych w apartamentowcach np. w Łodzi, gdzie określa się ją na poziomie 8%? Ponieważ analiza powinna zawierać także element sporego ryzyka. Proste? Tak mi się wydaje. 

Mimo wszystko warto to wziąć pod uwagę. Inaczej będziemy nadal obserwować postępuącą dekapitalizację i rosnące ceny mieszkań deweloperskich. 

Mariusz Strzepek

Podziel się:

Oceń:

Komentarze (16)

Dodanie komentarza oznacza akceptację regulaminu. Treści wulgarne, obraźliwe, naruszające regulamin będą usuwane.

m&m
m&m 19.02.2020, 08:12
W przypadku starych kamienic doprowadzenie ich do używalności i współczesnych standardów musi niestety polegać w zdecydowanej większości przypadków na wywaleniu wszystkiego oprócz ścian i zrobieniu od nowa. Tylko dla inwestorów z grubym chajsem i wizją jak potem odzyskać włożone pieniądze.
tak?
tak? 19.02.2020, 08:50
Ludzi chcesz wyrzucać  z domów, bo kamienica nie ma windy? W domku masz windę? ...no właśnie.

Najłatwiej oceniać i szafować czyimś życiem.

Ludzie! Czytajcie to, bo nawet nie to, że nie będziecie mogli mieć dzieci z powodów socjalnych, ale sami nie będziecie mieli gdzie mieszkać. D R A M A T!
m&m
m&m 19.02.2020, 14:42
Czytasz ze zrozumieniem? Szafowanie życiem, to jest, gdy się myśli, że stara kamienica jest bezpieczna do zamieszkania. To budynki, w których, jak chcesz wymienić jedną deskę, to się okazuje, że ta obok też ...i tak do momentu, gdy zostaną same mury...Tu nic nie ma o socjalu tylko o realnym stanie starych budynków. To straszne, ale taki jest fakt. To tak jakbyś chciał zamontować w starym, zardzewiałym aucie np nowy fotel. Nawet nie będzie go do czego dokręcić... Ale walnąć szpachlę i pomalować, to się zawsze da.
W. S.
W. S. 17.02.2020, 19:52
Miasto ma jeszcze jedno rozwiązanie, może mieszkania w kamienicach sprzedać ich najemcą. Ja występowałem z takim wnioskiem w roku 2016 do Prezydenta Miasta jako właściciela. Pismo bez odzewu. Z drugiej strony patrząc jak zlikwiduje Spółkę TTBS to gdzie zatrudni swoich kolegów partyjnych. Tak więc utrzymuje się fikcje. Nie sprzedaje się. Nie remontuje się. Tylko ciągle się narzeka, że najemcy nie płacą.
W. S
W. S 17.02.2020, 19:10
Szanowny Panie Redaktorze.
Nie wiem na czyje zlecenie pisał Pan ten tekst ale rozminął się Pan całkowicie z prawdą. Ja rozumię, iż liczył
Pan na to, że nie zostanie przeanalizowany. Ale został.
Domyślam się nawet o jakiej kamienicy z zasobów komunalnych Gminy Miasto w/m jest ten artykuł.
Czytając artykuł doszedłem do wniosku, że nie wie Pan
w ogóle o czym pisze.
Po pierwsze nie ma takich stawek czynszu, poniżej 4 zł
Zgodnie z Zarządzeniem Nr 39/2020 P. M. w/m z dnia
30 stycznia 2020 r. W sprawie określenia stawek czynszu
Za 1 m kw. mieszkania którego właścicielem jest Gmina
Miasto w/m najniższa stawka to kwota 2,10 zł /m kw.
Dla lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Najdrosza stawka czynszy to kwota 8,68 zł /m kw. blok
przy ul. Słowackiego 21. Stawki czynszu mieszkań w mieście zaczynają się od kwoty 4,18 zł /m kw. budynki do rozbiórki a kończą na kwocie 7,60 zł /m kw. W zarządzeniu jest 27 pozycji naliczeń czynszu. W podanej
kamienicy czynsz średni za m/kw jest w kwocie 5,43 zł.
Kamienica ma 800 m/kw co daje rocznie ok. 52.128 zł wpłaconego czynszu. Jest to kwota netto ponieważ czynszy nie obciąża się podatkiem VAT.
Drugie jeśli chodzi o zaległości płatnicze mieszkańców to nie wiem jakimi danymi Pan się posługuje. Ponieważ Zarząd Spółki posługuje się danymi z 10 lat a zadłużenie
przedawnia się po latach 3 o czym pisał Pan w roku 2017.
Po trzecie jeśli chodzi o to, to Spółka jest tylko dzierżawcą mienia komunalnego a właścicielem jest Gmina Miasto
Tomaszów Mazowiecki. Spółka otrzymała te budynki w dzierżawę umową Nr WNOS. 684523.M.2018 z której wynika min że dzierżawca zobowiązuje się do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W tłumaczeniu wykonuje naprawy bieżące. Dzierżawca ponadto ma prawo do pobierania pożytków.
Po czwarte to Miasto decyduje o tym by w kamienicach z mieszkań komunalnych robić mieszkania socjalne co skutkuje niepłaceniem czynszy. Pieniądze na modernizację budynków i zakładanie ciepła powinno wyłożyć Miasto jako właściciel. Jak Miasto dokona modernizacji to czynsze będą wyższe. Mieszkańcy zaoszczędza na prądzie i opale.
MS
MS 17.02.2020, 21:00
Chyba nie do końca zrozumiał Pan tekst, który napisałem. I chyba nie do końca pojmuje Pan o czym napisal komentarz. Nie wiem na czyje zlecenie napisal Pan komentarz, ale mogę się jedynie domyślać (drobna złośliwoość od której nie mogłem się powstrzymać, przepraszam).

1. Gdyby Pan przeczytał dokładnie tekst, to może zauważyłby Pan, że nie napisałem nigdzie o obowiązujej stawce czynszu, bo nie o tym jest artykuł. Kwota poniżej 4 zł to kwota "realnej stawki czynszu" a więc stawki rzeczywistej pomniejszonej o poniesione koszty bieżące, które zresztą wymieniłem. To są oczywiście swobodne szacunki. Dochód netto z metra kwadratowego 3000/800=3,75.

2. Kwoty podane przez mnie dotyczące konkretnej nieruchomości są kwotami rzeczywistymi.

3. Czynsz najmu zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług obciążony jest podatkiem w obniżonej stawce 8%.

4. Zobowiązania z tytulu czynszów nie przedawniają się po 3 latach. Tak się oczywiście mówi potocznie dla uproszczenia. Po 3 latach istnieje możliwość podniesienia zarzutu przedawnienia. To istotna różnica, wynikająca z konstrukcji prawnej isntytucji przedawnienia. Dlatego TTBS wykazuje te należności nawet po upływie 10 lat.

5. Jakie ma znaczenie czy spółka jest dzierżawcą czy właścielem? Jest i tym i tym. TTBS zarządza trzema rodzajami nieruchomości patrząc od strony struktury własnościowej: dzierżawionymi od miasta, własnymi oraz wspólnotami mieszkaniowymi. To właśnie z prawa do pobierania pożytków wynika konieczność naliczania VAT do stawek czynszu (ale i podatku od nieruchomości o czym napisze wkrótce)

6. Zaległości płatnicze nie dotyczą mieszkań o charakterze socjalnym ale także i chyba przede wszystkim lokatorskim. Mieszkania socjalne to specjalna kategoria, o której musiałbym napisać osobny tekst. Co do zasady jednak charakteryzować się powinny tymczasowością.

7. Zapewne to i prawda, że właściciel co do zasady powinien inwestować w swoją własność, ale też powinien uwzględniać koszty związane z bieżącym zarządzaniem i amortyzacją. Czyli... obecnie wartość odtworzeniowa 1 metra kwadratowego mieszkania to ok. 4000 zł. Czynsz bez uzasadnienia można podnieść do 3 procent tej kwoty w skali roku. Mamy więc 120 zł (ok.,. 10 zł miesięcznie). Za mieszkanie o pow. 50 metrów to jest 6000 rocznie. Nie ozacza to jednnak, że cena nie może być wyższa. Jeśli inwestycje to uzasadnią można czynsz podnieść ponad ten limit. Realna stawka rynkowa za najem to 15 zł. Oczywiście konieczna byłaby też zmiana prawa miejscowego w tym zakresie.

Może faktycznie nie wiem o czym piszę, ale czy rozmiajam się z prawdą?
Vlad_Palovnick
Vlad_Palovnick 18.02.2020, 21:36
Najem na cele mieszkaniowe zwolniony jest z VAT.
Najem krótkoterminowy (np. hotele, hostele, bursy) opodatkowany jest 8% VAT
MS
MS 18.02.2020, 21:57
Tak, zależy od rodzaju stosunku najmu.
Vlad_Palovnick
Vlad_Palovnick 19.02.2020, 19:13
Nie. Jest jeden rodzaj stosunku najmu. Zależy od celu najmu.
Stefan M
Stefan M 17.02.2020, 18:56
Nie ma sensu robic ludziom nadzieje w TTBS na remonty i wymiany pieców. To nie realne. Nie z czynszami po 4 zł za metr. Lepiej uwłaszczyć tych ludzi za przysłowiowa złotówkę i niech wiedza ze to już jest ich i nikt tam nic za darmo nie zrobi wiec musza dbac sobie sami. Ewentualnie jakies tanie kredyty lub ulga podatkowa z miasta. Wcześniej usunąć meneli i zadłużonych ponad miarę cwaniaków właśnie do kontenerów socjalnych
CHINOL
CHINOL 17.02.2020, 17:15
Po korona z Chin kupić kontenery na piaskowej postawić na Wistomie.Mieszkania zadłużone i wszystkie z TEBS w prywatne zarządzanie,szybko czynsz zbierany i wszelakie opłaty.
jarecki
jarecki 16.02.2020, 23:36
gdy che wymienic zrodlo ogrzewania z pieca kaflowego na inny za swoje pieniadze to ttbs tez nie pozwala wiec pytam czemu odpowiedz jest bo nie jestem menelem dewastujacy lokal a menelom trza dac zawsze lokale i zasilki
...)
...) 18.02.2020, 17:50
jarecki naucz się pisać po polsku!!!
pawel
pawel 16.02.2020, 22:28
Na początek wyrzucić wszystkich którzy zalegają chociaż jeden dzień z zapłata jak ma to miejsce w USA. Innego sposobu nie ma chyba ze TTBS zmieni swoj status ze spółki na organizacje charytatywna dla meneli. Podwyżki czynszu tez są konieczne ale nie w tych parszywych ruderach, nigdy poważnie nie remontowanych. Nowe bloki są tez potrzebne ale trzeba chyba podzielić TTBS na mniejsze spółki żeby menele przestały pogrążać finansowo innych.
Taa
Taa 18.02.2020, 22:10
Już widzę radnych ooozycji w akcji - broniący tych wsyztxkich osób i rozdzierający szaty:)
Czerwony Pajak
Czerwony Pajak 16.02.2020, 21:35
Sprzedwac nie patrzec na nic. Zostawic sobie tylko lokale pod najem komercyjny i nowe bloki. Tylko to potrzdba prezydenta z jajami a nie przyjaciela nierobow riznej masci.

Pozostałe