Reklama

Skończą się sąsiedzkie spory? To się dopiero okaże

Nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego mają m.in. zapobiegać kolizji różnych funkcji sąsiednich zabudowań. Konfliktów nie brakuje. Pojawiają się szczególnie w terenach wiejskich, które tracą dotychczasowe funkcje rolnicze. Zdarza się, że gminy przekształcają działki rolne w budowlane, a deweloperzy lokują na nich osiedla domków jednorodzinnych. Nie oznacza to jednak, że z okolicy muszą wyprowadzić się wszyscy rolnicy, a hodowla trzody chlewnej przestaje na danym obszarze być legalna. Wręcz przeciwnie. Funkcjonują one nadal i oczywiście nie można im ograniczać prawa do rozwoju w ramach obowiązującego prawa. Tymczasem nowi mieszkańcy, którzy wprowadzają się do swoich domów szybkom zaczynają narzekać. Problemem jest nie tylko istniejące od lat gospodarstwo rolne, ale też wywożony na pola obornik. Miejscowości w obwarzankowej gminie Tomaszów są tego doskonałym przykładem. Tymczasem zanim kupi się działkę lub gotowy dom może warto zastanowić się nad faktem, że to my przeprowadzamy się jednak na wieś.

30.10.2023 11:10

Skończą się sąsiedzkie spory? To się dopiero okaże

Czy sytuacjom konfliktowym będą zapobiegać niektóre przepisy znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Kluczowe w tym zakresie są zapisy dotyczące tworzenia stref planistycznych w ramach planów ogólnych gmin. - Wpływa do nas dużo skarg od właścicieli domów mieszkalnych usytuowanych w pobliżu zabudowań rolniczych. Skargi często dotyczą odoru i hałasu dobiegającego z zabudowań gospodarczych. - przyznaje Grzegorz Kmiecik z Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

24 września 2023 r. zaczęła obowiązywać znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Specjaliści twierdzą, że oznacza ona prawdziwą rewolucję w tej dziedzinie. Wprowadzone zostały nowe narzędzia i dokumenty, jak między innymi zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), rejestr urbanistyczny oraz plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Największe kontrowersje i dyskusje nadal wzbudzają plany ogólne gmin, które samorządy muszą sporządzić do 1 stycznia 2026 roku. Na ich przygotowanie jest bardzo mało czasu. Co gorsza samorządy nie dysponują dziś wystarczającymi zasobami kadrowymi i organizacyjno-finansowymi. Do sporządzania planów potrzebna jest wysokospecjalistyczna wiedza, a fachowcy nie chcą podejmować zatrudnienia z uwagi na zbyt niskie wynagrodzenia w administracji publicznej.

12 września br. ukazał się projekt rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania planu ogólnego gminy, ale narzędzie to wciąż wymaga wyjaśnień oraz interpretacji ze strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które przygotowało ustawę reformującą planowanie przestrzenne w Polsce.

Grzegorz Kmiecik, naczelnik Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, przypomina, że na zawartość planu ogólnego gminy składają się zarówno elementy obligatoryjne, jak i fakultatywne. O uwzględnieniu tych drugich w planie ogólnym zadecyduje dana jednostka samorządu terytorialnego. Do elementów obowiązkowych planu ogólnego gminy (wymaganych ustawą) zalicza się między innymi: strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, profil funkcjonalny stref planistycznych oraz parametry zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast elementami fakultatywnymi (zależnymi od samorządów) są: gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, obszary uzupełnienia zabudowy, a także zabudowy śródmiejskiej.

**Zawartość planu ogólnego gminy z podziałem na elementy obowiązkowe i dobrowolne (źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii)**

Z kilku powodów kluczowe znaczenie dla planu ogólnego gminy będzie miał odpowiedni podział na strefy planistyczne. - Chodzi o to, by w pewien sposób nakreślić, jaki charakter funkcjonalny będzie miał dany obszar, czyli jaki zestaw funkcji (a nie konkretne przeznaczenie) będzie musiał się wpisywać w późniejsze ustalenia planów miejscowych oraz decyzje o warunkach zabudowy (WZ) - podkreśla Grzegorz Kmiecik. Dodaje, że z takiego zestawu/katalogu funkcji samorządy gmin będą mogły korzystać, wybierając na przykład określoną inwestycję na poziomie planowania lokalnego (w planie miejscowym i WZ). - Czyli w planach ogólnych nie jest jeszcze konieczne precyzowanie, co dokładnie na konkretnej działce ma się znaleźć - zaznacza.

Głównym celem wyznaczania profili funkcjonalnych w strefach planistycznych jest wskazanie - bardziej na zasadzie negatywnej - czyli czego na danej działce na pewno nie powinno się budować. Chodzi o wykluczenie już na etapie tworzenia planu ogólnego mocno kolidujących ze sobą funkcji. Dlatego zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sposobu przygotowania planu ogólnego gminy na przykład funkcja terenu związana z zabudową zagrodową (zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza - przyp. red.) znajduje się wyłącznie w jednym z trzech typów stref - określonym jako strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową. W tej strefie nie mogą się znaleźć żadne funkcje mieszkaniowe - wielorodzinne, jednorodzinne czy letniskowe.

O lokalnych sporach dotyczących rodzaju zabudowy terenu wiadomo od dawna, jednak dotychczas obowiązujący system prawny pozwalał na mieszanie różnych, często mocno kolidujących ze sobą funkcji zabudowań na danym terenie. Jak zwraca uwagę Grzegorz Kmiecik, zdarza się też, że powstaje swoista parazabudowa zagrodowa, która w rzeczywistości stanowi zabudowę mieszkaniową. Nadal też często budynki mieszkalne, które nie są związane z rolnictwem, powstają w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy rolniczej, co nierzadko stanowi źródło konfliktów. W strefach związanych z zabudową mieszkaniową gmina nie będzie mogła lokalizować obiektów produkcyjnych negatywnie wpływających na warunki życia mieszkańców.

Profil funkcjonalny na przykładzie planistycznej strefy cmentarzy (źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii)

Profil funkcjonalny jest ustalany w oparciu o profil podstawowy oraz dodatkowy. - W załączniku do rozporządzenia zostały wylistowane wszystkie strefy, a do każdej z nich przypisany jest odrębny katalog profilu podstawowego i dodatkowego - wyjaśnia Grzegorz Kmiecik. W powyższej grafice podany został profil funkcjonalny na przykładzie strefy cmentarzy. W profilu podstawowym znalazł się m.in. cmentarz, teren komunikacyjny oraz zieleni miejskiej. Natomiast w profilu dodatkowym są na przykład tereny usług kultu religijnego oraz handlu detalicznego.

- Poszczególne funkcje - niezależnie od tego, czy są podstawowe, czy dodatkowe - mogą ostatecznie znaleźć się w danej strefie w dowolnej proporcji. Nie ma żadnego przepisu mówiącego o tym, jakie funkcje muszą się znaleźć w danej strefie, a jakie nie. To już będzie zależało od gminy uchwalającej plan miejscowy lub wydającej decyzję o warunkach zabudowy, ale w ramach katalogu funkcji przyjętych w planie ogólnym - zaznacza Grzegorz Kmiecik.

Profil podstawowy jest zestawem funkcji, które na stałe muszą być związane z daną strefą planistyczną. Natomiast profil dodatkowy to funkcje, które nie muszą być ujmowane w danej strefie, ale zawsze można - jeśli tak zdecyduje samorząd gminy - dopisać je do planu ogólnego.

Obraz Илья z Pixabay

Data dodania: 30.10.2023 11:10

Podziel się

Oceń

Napisz komentarz

Komentarze

... 30.10.2023 14:46

We Francji była dość głośna sprwa przed ostatnimi wyborami parlamentarnymi, gdzie rolnik od pokoleń w wiosce która stała się w ostatnich latach atrakcyjna dla mieszczuchów, dostał olbrzymią karę... za muczenie krów. Tam była jakaś większa, choć nie przemysłowa, obora no i nowi sąsiedzi go skarżyli przez kilka lat, on bagatelizował te formalności i staneło na tym, że grzyny w sumie były tak wysokie, że w przypadku egzekucji, po prostu zmusiłby go do wyniesienia się ze wsi. Były protesty rolników z całego regionu w tej sprawie – ludzie tam się troche bardiej solidaryzują ze sobą – no i przed wyborami zaangazował się lokalny polityke chcący być kojarzony agrarnie.

Francuskie zjawisko „neo–wsi” 30.10.2023 17:48

Google: „Agriculture : une manifestation organisée en soutien d'un agriculteur condamné pour le bruit et l’odeur de ses vaches” (France Info) 100 tys euro kary dostał. Chodziło też o „zapach”. Tam powsł już termin „neo–wsi” o wieśniakach w pierwszym pokoleniu, zamieszkałych na wsi od niedawna i nie utrzymująych się z rolnictwa. Google: «Nous sommes farouchement opposés à l'installation de vaches»: un agriculteur mis sous pression par une lettre de ses voisins ((Le Figaro) Pieją koguty, muczą krowy, traktory jeżdżą wcześnie rano i hałasują... W całej Francji nasilają się konflikty pomiędzy rolnikami, którzy chcą pracować, a mieszkańcami neowiejskimi, szukającymi ciszy i spokoju na wsi. Najnowszy przykład w historii: zwrot akcji w sprawie Fabiena Le Coïdica. Ale sprawa nie jest jednoznaczna. Pod względem partyzypacji w dochodach wsi, to często neowieśnicy mają większy udział. Ronictwo jest subsydiowane z ich podatków. Zatem co jest ważniejsze? Utrzymanie tradycyjnego charaktru wsi czy cisza? No, niej est to jednoznaczne.

... 30.10.2023 18:01

Bez paywalla tutaj – Google: Un paysan condamné à une grosse amende pour l'odeur et le bruit de ses vaches (Capital.fr) „Batalia prawna pomiędzy hodowcą 260 sztuk bydła a grupą dziewięciu mieszkańców okolicy trwa już ponad 10 lat.” To jest miejscowość Saint-Aubin-en-Bray w departamencie Oise na północy Francji. Ja sobie temat trochę googlowałem wtedy i polecam też pojeździć z Google Streeet View po tej wiosce. Jest tam masa symbolicznych zmian społeczno–gospodarczych jakie dotyczą również nas. Jakieś kawiarnie w budynkach gospodarczych, które jeszcze na początku wieku służyły zupełnie czemu innemu. No, dla mnie to było fascynujące. Śledztwo społeczne.

Vincent Verschuere, (33 l.) hodowca bydla z Saint-Aubin-en-Bray 30.10.2023 19:15

Ważne jest to, że to jest konfilkt dwóch formacji kulturowych. Nie, że jakiś kark buduje jakąś samowolkę. Nie, wszystko było na legalu. On tam w którym tekście też płacze, że to rozwinięcie rodzinnej działaności, że tam któreś pokolenie już te krowy tam ma itd. Sąsiedzi zaskarżyli działaność jako „zakłócanie porządku. I maja też swoje racje. Przyjeżdzasz do domu o 2-3 w nocy z pracy zaśniesz około 4, o 5 wyją ci krowy... Ludzie którzy finansują mu te obory. Ile można tak pociągnąć? Google: „Condamné pour le bruit et l’odeur de ses vaches, un agriculteur de l’Oise se pourvoit en cassation” (SudOuest) „Hodowca zainwestował 600 000 euro w budowę budynków gospodarczych o powierzchni 2800 m². Uzyskał w tym celu zwolnienie prefekturalne. Najbliżsi mieszkańcy byli niespełna 100 m dalej. Jednak skarżący się na zanieczyszczenie zapachami i hałasem skierowali sprawę do sądu i uzyskali unieważnienie pozwolenia na budowę w 2013 r., a następnie w 2018 r. skazanie inwestora za „nienormalne zakłócanie porządku w sąsiedztwie”.