Polska rzeczywistość mieszkaniowa na tle Europy: w czym jesteśmy gorsi, a w czym lepsi od innych krajów

Sprawdziliśmy, które statystyki nie przynoszą nam chluby i czy są takie, z których możemy być dumni. Danych porównawczych szukaliśmy przede wszystkim w Urzędzie Statystycznym Unii Europejskiej (Eurostat) oraz w instytucjach wykorzystujących jego najnowsze dane w swoich analizach. Wzięliśmy pod uwagę 10 najczęściej ocenianych wskaźników.

Liczba mieszkań na 1000 ludności

To jeden ze wskaźników, który zdaniem wielu ekspertów najlepiej oddaje stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w danym kraju. Np. w przyjętym przez rząd w 2016 r. Narodowym Programie Mieszkaniowym zapisano, że jednym z mierników osiągnięcia zapisanych w nim celów jest liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców. Do 2030 r. ten wskaźnik ma osiągnąć poziom 435, czyli tyle, ile wynosiła średnia Unii Europejskiej. Dodajmy, że punktem wyjścia był wskaźnik z 2014 r, który wynosił 363. Natomiast jak wynika z rządowego sprawozdania, w 2019 r. osiągnął on już poziom 386. 

Są to szacunki Ministerstwa Rozwoju na podstawie danych GUS, bo Eurostat nie publikuje tego typu statystyk dla całej UE. Można je jednak znaleźć m.in. w raportach firmy doradczej Deloitte. Wykorzystuje ona w tym celu dane dotyczące liczby mieszkańców i liczby mieszkań, które publikują urzędy statystyczne poszczególnych krajów.

Z wynikiem 386 mieszkań wciąż nam daleko nie tylko do tak zamożnych krajów UE, jak Austria, Francja czy Niemcy, ale nawet do krajów z naszego regionu, np. do Węgier czy Czech.

Oczywiście trzeba wziąć pod uwagę, że na wynik danego kraju ma wpływ nie tylko liczba budowanych mieszkań, ale też zmiana liczby mieszkańców. Np. w Wielkiej Brytanii trzy lata wcześniej na 1000 mieszkańców przypadały 434 mieszkania. Jednak od tego czasu populacja tego kraju zwiększyła się o ok. 1,7 mln osób. Nowych mieszkań powstało zaś o połowę mniej. W Polsce jest natomiast na odwrót.

Poza tym wskaźnik nie zawsze oddaje rzeczywisty poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Np. największą liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców mogą się pochwalić Portugalia, Włochy, Bułgaria i Hiszpania. Są to jednak kraje, w których dużą część zasobów stanowią mieszkania wakacyjne.

Liczba pokoi na osobę

W krajach europejskich występują też ogromne różnice pod względem wielkości, rodzaju i jakości mieszkań. Jednym z mierników stosowanych przez Eurostat jest wskaźnik pokazujący liczbę pokoi przypadających na jednego obywatela danego kraju.

W naszym kraju na każdego mieszkańca przypada 1,1 pokoju, co jest wynikiem najgorszym w całej UE, gdzie średnia to 1,6 pokoju. Podobnie jak u nas jest jeszcze w Rumunii i Chorwacji. Na drugim biegunie są takie kraje jak Malta, Belgia i Irlandia, gdzie na osobę przypadają przeszło dwa pokoje.

Przeludnienie mieszkań

Innym miernikiem sytuacji mieszkaniowej w danym kraju jest wskaźnik pokazujący odsetek populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach. W myśl stosowanej przez Eurostat metodologii zarówno singiel, jak i bezdzietne małżeństwo powinni mieć do dyspozycji mieszkanie, w którym wydzielono minimum jeden pokój dzienny i sypialnię. Gdy pojawi się dziecko, w mieszkaniu powinny być co najmniej dwa pokoje. Dwójka dzieci w wieku do 12 lat może zajmować jeden pokój, ale gdy przekroczą ten wiek i są różnej płci, każde powinno mieć własny. Podobnie w przypadku osób pełnoletnich.

Eurostat podaje, że aż 17,2% ludności UE mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. Niestety, w naszym kraju ten wskaźnik jest jednym z najwyższych w Europie i wynosi 37,6%. Pocieszeniem może być jednak to, że przez ostatnie 10 lat skurczył się o ponad 10 pkt proc. Najgorzej pod względem jest w Rumunii, gdzie według Eurostatu problem przeludnienia dotyka blisko 46%  mieszkańców.

Łazienka w mieszkaniu

Jedną z miar rozwoju cywilizacyjnego jest wyposażenie mieszkań i domów w instalację wodno-kanalizacyjną, w tym w spłukiwaną toaletę. Eurostat podaje, że w 2019 r. prawdopodobnie ok. 2% mieszkańców EU nie miało możliwości korzystania z własnego WC.

Sytuacja w poszczególnych krajach jest dość zróżnicowana. Np. aż 24,2% mieszkańców Rumunii nie ma spłukiwanej toalety do wyłącznego użytku gospodarstwa domowego. Natomiast w wielu bogatych krajach Europy mieszkanie lub dom bez spłukiwanej toalety jest rzadkością.

A u nas? Eurostat ocenia, że spłukiwanej toalety nie ma swoich mieszkaniach i domach 1,7% populacji, co stawia nasz kraj na jednym z ostatnich miejsc w UE.  I znów, pocieszeniem może być to, że w tej kwestii odnotowaliśmy ogromny postęp w ostatnich 30 latach. U schyłku PRL spłukiwanej toalety nie było w co trzecim mieszkaniu.

Koszty utrzymania mieszkania

W każdym kraju koszty utrzymania mieszkania lub domu stanowią duże obciążenie budżetu gospodarstw domowych. Według Eurostatu, mieszkańcy UE przeznaczają na ten cel przeciętnie jedną piątą dochodu. Dla porównania w naszym kraju – 18,1%.

Gorzej, gdy tego typu wydatki przekraczają 40% dochodu, który gospodarstwa domowe mają do dyspozycji. Eurostat mówi wtedy o przeciążeniu kosztami mieszkania. W UE wskaźnik ten wynosi 9,4%. Jednak między poszczególnymi krajami UE występują duże różnice. Np. w naszym kraju przeciążonych kosztami mieszkania jest 6% mieszkańców. To zasługa m.in. programów dopłat do mieszkań (dodatki mieszkaniowe, dopłaty do czynszu).

Eurostat zwraca uwagę, że w większości krajów UE nadmierne koszty mieszkaniowe w większym stopniu dotyczą mieszkańców miast. Najwyższe wskaźniki przeciążenia kosztami mieszkań w miastach odnotowano w Grecji (40,7%), Danii (21,1%) i Niemczech (16,2%).

Młodzi pod jednym dachem z rodzicami

Z kolei o dostępności mieszkań świadczy m.in. wskaźnik pokazujący odsetek młodych ludzi w wieku od 25 do 34 lat, którzy mieszkają z rodzicami. Według Eurostatu w 2019 r. wahał się on w państwach członkowskich UE od mniej niż 10% w Danii, Finlandii i Szwecji do ponad 50% na Słowacji, Grecji i Chorwacji.

Również w naszym kraju bardzo wysoki jest odsetek gniazdowników, jak nazywani są młodzi dorośli, którzy mimo ukończenia studiów i znalezienia pracy wciąż mieszkają pod jednym dachem z rodzicami. Co gorsza, od 2005 r. odsetek gniazdowników wzrósł z ok. 36 do 45% w 2018 r. Najnowsze statystyki Eurostatu wskazują, że w 2019 r. było to 43,9%, czyli znacznie powyżej średniej UE, która wynosi 30,5%.

O ile np. we Włoszech wysoki poziom gniazdownictwa jest determinowany przez uwarunkowania kulturowe, to u nas problemem jest niepewna sytuacja młodych na rynku pracy oraz wysokie w porównaniu do zarobków ceny zakupu i najmu mieszkań.

Przeciętne ceny mieszkań

Eurostat nie podaje przeciętnych cen mieszkań w poszczególnych krajach UE. Publikuje je natomiast dla kilkunastu krajów międzynarodowa firma doradcza Deloitte w corocznym raporcie „Property Index. Overview of European Residential Markets”. Najwyższe ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w 2019 r. Deloitte odnotował w Luksemburgu, Francji i Austrii. W Polsce nowe mieszkania są jednymi z najtańszych

Eurostat podaje natomiast wskaźniki wzrostu cen mieszkań. Niestety, Polska jest jednym z tych krajów, w których w 2020 r. mieszkania podrożały najbardziej.

Przeciętne stawki czynszu

Analogicznie wygląda sytuacja z przeciętnymi stawkami czynszu. Jeśli ktoś chce dowiedzieć się, ile średnio płacą najemcy w największych miastach europejskich musi zajrzeć do opracowań takich, jak wspomniany wcześniej raport Deloitte. Wynika z niego, że najem mieszkań jest u nas dość drogi. Ba, w 2019 r. średnie stawki czynszu w przeliczeniu za m kw. były w naszej stolicy wyższe niż np. w Wiedniu czy Berlinie!

Ile m kw. za przeciętną pensję

Niestety, naszego kraju próżno szukać w europejskiej czołówce, jeśli chodzi o dostępność mieszkań, czyli relację ich cen do zarobków. Co gorsza, w 2019 r. dostępność nieco się pogorszyła.

Firma Deloitte uwzględniła w tym wskaźniku przeciętne zarobki brutto, bo tylko takich można użyć do celów porównawczych. Oczywiście faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń dochodu brutto może się różnić w poszczególnych krajach.

Deloitte podaje, że w Polsce na zakup 70-metrowego lokalu trzeba było przeznaczyć w 2019 r. aż 7,7 rocznych pensji brutto. Dodajmy, że rok wcześniej było ich 7,5. Możemy więc pozazdrościć Portugalczykom i Belgom, dla których 70-metrowe mieszkanie to równowartość czterech rocznych pensji. W najgorszej sytuacji są Czesi, bo muszą swoją pensję brutto odkładać przez co najmniej 11 lat. W największych miastach ten wskaźnik dostępności mieszkań jest najpewniej wygląda dużo gorzej, bo ceny mieszkań znacznie przewyższają średnie krajowe.

Liczba budowanych mieszkań

Są też jednak statystyki, które stawiają nasze kraj w europejskiej czołówce. Z raportu Deloitte wynika, że możemy być dumni z wyników budownictwa mieszkaniowego. Pod względem liczby mieszkań oddawanych do użytkowania Polskę wyprzedziły w 2019 r. jedynie Francja i Niemcy, a są to kraje znacznie od nas liczniejsze. Co ciekawe, w 2019 r. powstało blisko 21,6 tys. mieszkań na sprzedaż w Warszawie, czyli więcej niż w niejednym kraju UE.

Polska jest też na czele rankingu liczby nowych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Wyprzedziliśmy nie tylko Niemcy, ale także m.in. Wielką Brytanię. Lepsze od nas były pod tym względem jedynie Luksemburg, Francja i Norwegia.

Cieszyć może też drugie miejsce na podium pod względem zaczynanych inwestycji mieszkaniowych. W 2019 r. inwestorzy w Polsce zaczęli budowę 237,3 tys. mieszkań. W tym w tym rankingu wyprzedziła nas tylko Francja. Jednak w przeliczeniu na 1000 mieszkańców lepszy był tylko Luksemburg.