Miejskie kamienice pod młotek

  • 23.10.2021, 23:57 (aktualizacja 24.10.2021, 16:21)
  • redakcja
Miejskie kamienice pod młotek
Niezwykle ciekawy temat pojawił się na ostatniej sesji Rady Miejskiej. Dotyczył on sprzedaży należących do miasta nieruchomości, w postaci starych (niekoniecznie zabytkowych) kamienic. Tym razem chodziło o budynek zlokalizowany przy Placu Kościuszki 25. Jednak problem dotyczy niemal wszystkich podobnych obiektów Pytanie, jakie budzi liczne kontrowersje jest stosunkowo proste. Brzmi ono: sprzedawać, czy remontować? Czy samorząd powinien wydawać miliony złotych na remonty zdekapitalizowanych budynków, których koszt przekracza najczęściej kilkukrotnie ich wartość, czy może lepiej jest je sprzedać a pozyskane fundusze przeznaczyć na zupełnie inne cele, jak chociażby budowa całkiem nowych mieszkań

Rozważania trzeba chyba zacząć od tego, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat zmieniły się warunki gospodarcze. Proces zmian postępował niezwykle szybko, Zaledwie dekada wystarczyła aby to co kiedyś było wartościowe, stało się mało atrakcyjne.... W przypadku nieruchomości widać to wyjątkowo wyraźnie. Lokale użytkowe w centrum miasta, o które walczyli przedsiębiorcy na przetargach, dzisiaj stoją puste. Nie ma w tym nic dziwnego, bo taki jest trend, przed którym przestrzegaliśmy już ponad 20 lat temu, kiedy działaliśmy w ramach Stowarzyszenia Pracodawców na Rzecz Rozwoju Miasta i Regionu. Wskazywaliśmy, że w krótkim stosunkowo czasie dojdzie do obumierania centrów miast, a główne ulice stracą swój handlowy charakter i staną się mało atrakcyjne. Powodów jest oczywiście cała masa i nie chodzi o to, by teraz o nich dyskutować.

Bodajże ok. 2002 -2005 roku radnym miejskim przedstawiono program rewitalizacji miejskiego zasobu nieruchomości. Znajdowaliśmy w nim strategię, która polegała na tym, by wszystko co się da w miejskich kamienicach przekształcać na lokale użytkowe. I to przy kilkuset osobach oczekujących na mieszkanie komunalne.

Nikt nie chciał słuchać, że tworzymy w ten sposób ich nadpodaż w budynkach, które właściwie nie spełniają żadnych nowoczesnych standardów. Koszty ich adaptacji do współczesnych wymogów byłyby gigantyczne a w przypadku ich zbyt dużej ilości stopa zwrotu z poniesionych nakładów finansowych byłaby na bardzo niskim poziomie. Wówczas przyjmowało się minimum 10%, dzisiaj jest to 6-7.

No ale nie mieliśmy deweloperskiej eksplozji, centrum handlowego itd., więc przyszłość przedstawiała się w różowych barwach. W dodatku nikt nie potrafił przewidzieć, że skłonność do przedsiębiorczości kolejnych roczników wchodzących na rynek pracy będzie coraz niższa. Nawet dzieci właścicieli firm, nie chcą przejmować ich po rodzicach, widząc, jak na co dzień wygląda funkcjonowanie. Kogoś to dziwi? 

Temat jest wielowątkowy i dosyć trudny. Nawet wśród specjalistów od rynku nieruchomości będą toczyć się spory. Jednak z punktu widzenia samorządowców temat wygląda nieco inaczej. Tu odsuwamy na dalszy plan pragmatyzm i budzimy demony. Za każdym razem, kiedy pojawia się koncepcja sprzedaży czegoś tam (to chyba właściwe określenie) rozpoczyna się dyskusja, która w sumie prowadzi do nikąd.

Gdyby ktoś zapytał mnie, czy jestem zwolennikiem sprzedaży miejskich nieruchomości, to odpowiedziałbym, że to zależy... Od czego? Od seek różnych czynników. Gdy mowa o obiektach posiadających jakieś walory architektoniczne, czy historyczne, to oczywiście jestem przeciw. Tomaszowskie pofabrykanckie pałace nigdy nie powinny być sprzedawane ale poddawane rewitalizacji, ale stare, rozpadające się kamienice? Ma się rozumieć: na przetarg. No i modlić się trzeba, by ktoś za dobra cenę zechciał je kupić. 

Omawiana na sesji kamienica przy placu Kościuszki 25 (zgadzam się, że wyjątkowo paskudna) jest doskonałym przykładem. Piotr Kucharski i inni radni Koalicji Obywatelskiej uważają, że nie powinno się jej sprzedawać, a należy zainwestować w remont i na niej zarabiać. Poza tym ich zdaniem miasto nie powinno tracić kontroli nad nieruchomościami w centrum miasta. W sumie to nie za bardzo wiem dlaczego. 

Kucharski przedstawił nawet wyliczenie, z których wynika, że nakłady na remont zwrócić się powinny po ok. 12 latach. Mogę jedynie puścić oko, bo wydaje mi się, że poza stroną przychodową nie wziął pod uwagę strony kosztowej, a jej uwzględnienie może spowodować, że okres zwrotu 2-3 krotnie się wydłuży. Poza tym trzeba pamiętać, że celem samorządu nie jest zarabianie, ale zaspokajanie zbiorowych potrzeb, a dzięki nim miasto i tak zarobi. 

Wspomniana kamienica w ok. 400 metrów powierzchni użytkowej. Połowa dedykowana jest działalności gospodarczej. Dosyć łatwo obliczyć jej obecną wartość stosując metodę dochodową, tak jak się to robi w przypadku nieruchomości komercyjnych. Niestety rzeczoznawcy, którzy robią wyceny dla magistratu najczęściej posługują się metodami porównawczymi, co powoduje, że  są one nie przystające do rzeczywistości. Umówmy się jednak, że rzecz jest tyle warta, ile ktoś inny jest w stanie za nią zapłacić. 

Szacuje się, że koszt remontu budynku w stanie jakim jest on obecnie to koło 1,5 miliona złotych. Zapewne prywatny przedsiębiorca wykonałby go taniej, albo.... drożej w zależności od rozwiązań technicznych, jakie chciałby zastosować. Ale zwrócić może warto uwagę, że wychodzi nam prawie 4 tysiące złotych za metr kwadratowy. A to jest już kwota niebagatelna. Na dzień dzisiejszy można za nią zbudować od 6 do 10 nowoczesnych mieszkań w stanie deweloperskim. I to de facto stanowi zaspokajanie potrzeb mieszkańców. Chętnych na takie lokale mieszkanie będzie więcej niż w nawet najlepiej wyremontowanej kamienicy. 

Warto też w tym miejscu przypomnieć, że posiadając taki zdekapitalizowany obiekt, ponosimy spore koszty związane z utrzymaniem. Według informacji, jaka przekazali magistraccy urzędnicy dochód netto z najmu w skali roku to 29 tysięcy złotych. Co ciekawe sam podatek od nieruchomości, który zapłaciłby prywatny właściciel to ok. 5.000 zł. Czyste pieniądze, nie obciążone prawie żadnymi kosztami ich uzyskania.  Konieczny remont wielkości przychodów i dochodów  w sposób znaczący nie zmieni. 

Sugestie, by budynek wykorzystać do celów administracyjnych te chyba nie są najlepszym pomysłem. Brak miejsc parkingowych go właściwie całkowicie wyklucza. 

redakcja_

Podziel się:

Oceń:

Komentarze (11)

Dodanie komentarza oznacza akceptację regulaminu. Treści wulgarne, obraźliwe, naruszające regulamin będą usuwane.

Tomaszowianin2
Tomaszowianin2 24.10.2021, 19:38
Pan redaktor ktory sie interesuje tak tbsem i miastem niech naglaslosni kamienice ktore co ruszt sa na sprzedaz albo zaniedbane bo tbs tez kupuje kamienice pol na pol z innymi wlscielami ma to budynek przy ul berka joselewicza gdzie sa budynki niby super a narozny zostal z wlacicielem dalej tkwi odpadajace tynki i malo to wlaciciel sam wywala piece i ulupsza codzoziemcom nas polowa w podworku nic niewolno za nasze czynsze itd bo tbs ma nas w tylku ciagle podwyzka berka jososelewicza 12 pozostaje pol tbs pol prywatnego zarzadcy
Kolo
Kolo 25.10.2021, 08:43
Kuźwa,gościu,co,ty, piszesz......to,jest, jakaś,masakra,co,to,za, język
Tomaszowianin2
Tomaszowianin2 24.10.2021, 17:48
Malo tego w komunalach sa kopciuchy nam nic za chwile niebedzie wolno zrobic nawet piecow zmieniac a sami nie robia zbyt wiele jak na czynsze lokalowe w odniesieniu przodownika cos za cos albo oni albo my
Tomaszowianin x2
Tomaszowianin x2 24.10.2021, 17:45
Najlepiej sprzedawac cos czego tbs niechce robic a miasto pan kucharski i inni z urzeda niszczeja za nasze czynsze itd wola drogi za chwile zamiast mieszkan beda ulice na zamieszkanie niech oni wezma sie za kamienice twardo a potem ulice bo bez tego widze gnoj tomaszowa po latach 90tych jest niby lepiej a w srodku gorzej na bloki sa fundusze nasze burza pamiatki bo paniczow trza z tbs i urzad ulepszac mowie dajmy protest na rzecz nasza bo nasze jest za nasze czynsze itd nie pozwolmy odebrac co nasi pradziady stawiali i pracowali za bezcen oddac byle komu
T
T 24.10.2021, 13:48
Jedna z najstarszych kamieniczek Tomaszowa. Jaka szkoda, że wiele historycznych miejsc w Tomaszowie nie jest chronionych i zachowywanych dla pamięci.
.
. 24.10.2021, 23:30
Akurat ta jest brzydka. Przede wszystkim konstrukcja dachu szpeci sam wjazd na pl. Kosciuszki. Powinna byc oddana za free temu z rogu Sw. Antoniego i Grada, to okropienstwo skrocic o polowe, a tutaj niech sobie buduje wyzsza. Taka zamiana. Hahaha :)
Rynak
Rynak 23.10.2021, 20:41
Wynająć, najemcowi dać ulgi, zwolnić od kilku opłat, w zamian za remont, podpisać umowę aby każdemu odpowiadała długoletnią i tyle.
maniek
maniek 23.10.2021, 19:02
Kamienice trzeba sprzedawać prywatnym właścicielom. Taki przynajmniej płaci podatek od nieruchomości. Im więcej miejskich nieruchomości tym mniejsze wpływy z podatków. Pomijam kwestie utrzymania, bo trzeba być dobrym fachowcem żeby na tym zarabiać.
tomaszowianka
tomaszowianka 23.10.2021, 17:54
Pamiętam czasy kiedy aktyw komórki miejskiej PZPR, zaakceptował rozbiórkę południowej pierzei Placu Kościuszki. Planowano tam pobudować wieżowce! Oby teraz uchroniono zabytkową tkankę miasta, bo nie ma w mieście za dużo zabytków. Przyszły właściciel powinien zrobić z kamieniczki perełkę w stylu, jaki panował 150 lat temu. Wszystko można, chociaż nie wystarczą tylko pieniądze ale głowa mecenata kultury.
Zmarnowano wcześniej kamieniczkę przy ul. Małej gdzie mieszkali teściowie Tuwima, miejsce które często odwiedzał poeta, szkoda bo tam można było też utworzyć Muzeum Tuwimowskie.
Nie wszystko co stare jest zabytkiem
Nie wszystko co stare jest zabytkiem 23.10.2021, 20:03
no ta jest akurat syfowata. Ten okropny dach bardzo utrudnia nawet zrobienie zdjęcia by miasto nie kojarzyło się z dziadostwem. Co do kamienic, no cóż, ta na której przez lata stał neon PZU, ta w której Koselak ma rybny - jest bardzo ładną, ale cóż z tego skoro przez tyle lat nie można odświeżyć choćby fasady.
Edek
Edek 23.10.2021, 13:35
Brak miejsc parkingowych wyklucza wszystko i wszystkich , trzeba byś chorym żeby tam prowadzić Chanel. Dziś każdy jest wygodny i przyzwyczajony do wygód bo du.... robi się coraz cięższa i ludzie nawet 100 m przemieszczają się samochodem.
Niech się wypowiedzą obecni jakie zdobywają kokosy
Ed
Ed 23.10.2021, 16:26
Edek chyba chodziło Ci o "Chu...e" a nie handel? Miejsca parkingowe będą po tym jak przegłosowane zostały podwyżki za parkowanie ;)

Pozostałe