Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
niedziela, 27 lipca 2025 02:21
Reklama
Reklama

Najem okazjonalny - bezpieczna formuła prawna

Wynajem to powszechna i sprawdzona alternatywa dla sprzedaży mieszkania, pozwalająca w dalszym ciągu na bycie właścicielem nieruchomości, a przy tym zapewniająca dodatkowy dochód. Oprócz podmiotów, które nabywają nieruchomości stricte w tym celu, na rynku dużą grupę wynajmujących stanowią osoby, dla których sprzedaż mieszkania wiązałaby się z obowiązkiem podatkowym.

 

Reklama

Zbycie niektórych nieruchomości przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte (o ile środki nie zostały przeznaczone na inne cele mieszkaniowe) wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia 19% podatku dochodowego.  Jeżeli podstawą nabycia jest spadek bądź darowizna gdzie kwotę podatku oblicza się od całkowitej wartości nieruchomości, obciążenie podatkowe bywa naprawdę znaczne.

 

Dla właścicieli  niepotrzebujących jednorazowo zastrzyku dużej gotówki bądź nie planujących zakupu  innego mieszkania wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Należy jednak pamiętać o jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów, a przy tym mieć na uwadze przepisy prawa. Nawet, według własnego odczucia,  najlepsza umowa, zawierająca dużo rygorystycznych sformułowań, okaże się nieskuteczna, gdy zapisy te będą niezgodne z prawem. Skonstruowanie bezpiecznego i co najważniejsze prawnie skutecznego  kontraktu powinno leżeć w interesie  obydwu stron.

 

Na samym początku należy zaznaczyć, że przepisy prawa wyłączają pełną swobodę umów i wynajmujący zmuszony jest respektować nie tylko uregulowania  Kodeksu Cywilnego, ale przede wszystkim będącą w stosunku do niego lex specialis Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów. Jej szczegółowy charakter sprawia bowiem, że w przypadku rozbieżności pomiędzy przywołanym aktem, a Kodeksem Cywilnym to Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów ma pierwszeństwo w stosowaniu (zgodnie z paremią rzymską lex specialis derogat legi generali ).

 

Częściowo analizowałem już przepisy tej ustawy oraz ich skutki w artykule Niechciani lokatorzy tutaj jedynie przywołam najważniejsze kwestie z punktu widzenia Wynajmującego.

 

Przed ustalaniem samej treści umowy należy wybrać jej formę. Co prawda ustawodawca dopuszcza zawarcie  zwykłej umowy najmu  w formie ustnej (zdecydowanie nie polecam) to jednak jej bardziej zaawansowana forma jak najem okazjonalny wymaga już formy pisemnej. Umowy mogą być zawierane zarówno na czas nieoznaczony, jak i czas oznaczony. Zasadnicza różnica polega na możliwości ich rozwiązania.

 

O ile w umowach na czas nieoznaczony taka możliwość istnieje zawsze (z zachowaniem przepisów prawa i okresu wypowiedzenia), o tyle umowy na czas oznaczony mogą być rozwiązywane  jedynie z powodów wskazanych w umowie. W interesie stron zawierających taką umowę jest zatem ścisłe określenie przypadków, w których zastrzegają sobie prawo do jej rozwiązania. Co więcej orzecznictwo wskazuje, że postanowienia w  umowie zezwalające na wypowiedzenie bez podania przyczyny są prawnie nieskuteczne.

 

Sąd Najwyższy dopuścił umieszczenie w umowie zapisu pozwalającego rozwiązać ją z „ważnych przyczyn” jednak w przypadku sporu strona , która się na ten zapis powołuje będzie musiała te przyczyny udowodnić i przekonać do nich sąd.

 Jakie zatem są plusy zawierania umów na czas oznaczony? Przede wszystkim ich pewność. Niespodziewana wyprowadzka Najemcy nie zwalnia go z obowiązku uiszczania czynszu przez cały okres trwania umowy. Podobnie w drugą stronę, Wynajmujący nie ma prawa nagłego skrócenia umowy najmu, z uwagi np. na chęć zbycia mieszkania.

 

Warto również dodać, że umowy najmu okazjonalnego muszą być zawierane na czas oznaczony pod rygorem nieważności. Sam charakter umowy na czas oznaczony, poniekąd wyłącza nam swobodę   zapisów pomiędzy jej podmiotami, tak popularną na gruncie prawa cywilnego. Wszelkie okresy wypowiedzenia bez podania przyczyny nie będą wywoływały skutków prawnych,  nawet jeżeli zostały w umowie zawarte i zgodnie potwierdzone przez strony. Z uwagi na powyższe zaleca się stosowanie umów  tego typu, w sytuacjach gdy Najemca obejmuje w posiadanie lokal mieszkalny wymagający znacznych prac adaptacyjnych (z praktyki wiem , że takie sytuacje wcale nie są odosobnione).

 

Stosunkowo nową instytucją w prawie polskim jest najem okazjonalny. Jak wspomniałem wcześniej, umowa taka musi być umową zawartą na czas oznaczony. Dodatkowo, by była skuteczna  wymaga się jej zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, celem  obciążenia podatkiem dochodowym (8,5 % bądź 19% w zależności od wyboru formy opodatkowania). 

 

Tutaj należałoby się na chwilę zatrzymać.  Bezdyskusyjnym jest fakt, iż każdą z zawieranych umów najmu należy opodatkować. Zdarzają się bowiem przypadki (sam słyszałem o przynajmniej kilku), gdy  podczas sporu z Najemcą nieopodatkowana umowa staje się elementem szantażu. Sam podatek (najczęściej naliczony ryczałtem) przy właściwie skonstruowanej umowie,  nie jest stosunkowo duży. W praktyce natomiast oszczędzanie na nim, może przysporzyć sporo niepotrzebnych kłopotów. Za właściwie skonstruowaną umowę uważam tu taką, w której prawidłowo będzie określona kwota która jest przysporzeniem Wynajmującego oraz kwoty, które obciążają Najemcę. Warto zwrócić na to szczególną uwagę, ponieważ nieprecyzyjne ustalenie tych kwot może wiązać się z obowiązkiem zapłaty większego podatku. Niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od jej zawarcia do Urzędu Skarbowego sprawia, iż stosunek prawny traktowany jest jako zwykły najem, w pełni regulowany Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Co więcej, Najemcy przysługuje prawo do żądania okazania potwierdzenia takiego zgłoszenia.

              

Kolejnym wymogiem   przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest dołączenie do nich:

 

- oświadczenia Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji wraz ze zobowiązaniem do opróżnienia i wydania przedmiotu najmu,

- wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku jego egzekucji z lokalu,

- oświadczenie właściciela lokalu, do którego w przypadku egzekucji Najemca zostanie przeniesiony o wyrażaniu zgody na jego zamieszkanie (przepis wskazuje, iż Wynajmujący ma prawo żądać wydania takiego dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym).

 

Koszt uzyskania oświadczenia w formie notarialnej stanowi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.  Jak widać zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga większego sformalizowania i zadbania o szczegóły. Dlaczego zatem ta forma umowy polecana jest Wynajmującym?

 

Oprócz pewności umowy wynikającej z faktu, że umowy najmu okazjonalnego zawierane są zawsze na czas oznaczony (maksymalny okres 10 lat), największą zaletą jest zdecydowane ułatwienie w usunięciu z lokalu nieuczciwego Najemcy (bądź Najemcy nie chcącego opuścić lokalu pomimo wygaśnięcia umowy Najmu). W przypadku zwykłych umów najmu wiąże się to z długotrwałym postępowaniem sądowym, koniecznością zapewniania lokalu socjalnego (ponieważ obecnie otrzymania go w trybie przewidzianym w ustawie, czyli od Gminy jest niesłychanie trudne)  oraz innymi obostrzeniami zawartymi w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów.

               

W najmie okazjonalnym procedura, wymaga pewnych formalnych kroków jednak jest zdecydowanie prostsza i przede wszystkim szybsza. Całe postępowanie sądowe zastępuje wniosek (wraz z niezbędnymi załącznikami)  składany do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji złożonego przy zawieraniu umowy najmu. Rzeczona egzekucja przeprowadzana będzie nie do lokalu zastępczego znalezionego przez Wynajmującego bądź Gminę , ale do lokalu wskazanego już wcześniej przez nieuczciwego Najemcę.  

           

Najem okazjonalny, na gruncie obecnego ustawodawstwa jest z pewnością najbezpieczniejszą formą przewidzianą dla umów najmu. Pozwala wyłączyć nadmierne uprzywilejowanie Najemcy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów i zaoszczędzić Wynajmującemu wiele niepotrzebnych stresów. Aby jednak można było skorzystać skutecznie z tej instytucji należy umowę sporządzić w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa. Bardzo chętnie odpowiem na więcej pytań za pośrednictwem poczty email : rzielinski@renomanieruchomosci.com , a wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych poszukujących Najemców serdecznie zapraszam do współpracy.

 

 

 

Rafał Zieliński

Doradca prawny w firmie RENOMA Nieruchomości.

http://www.renomanieruchomosci.com  

 

 

Reklama

Podziel się
Oceń

Napisz komentarz

Komentarze

Opinie

Reklama

Na SOR-ach w wakacje więcej pacjentów pijanych i pod wpływem narkotyków

Do szpitalnych oddziałów ratunkowych w wakacje często trafiają pacjenci pod wpływem alkoholu i środków odurzających. Może to wpływać na komfort innych hospitalizowanych, ale też na pracę personelu. W Wejherowie pijany pacjent skakał po szpitalnym łóżku i zdemolował część podwieszanego sufitu.Data dodania artykułu: 26.07.2025 09:05Liczba komentarzy artykułu: 2
Na SOR-ach w wakacje więcej pacjentów pijanych i pod wpływem narkotyków

Podaż nowych mieszkań spada, ale oferta rynkowa rośnie

W czerwcu, podobnie jak w całym drugim kwartale br., spadła sprzedaż nowych mieszkań w większości największych miast - wynika z raportu portalu RynekPierwotny.pl. Zmniejszyła się również aktywność inwestycyjna firm deweloperskich, co jednak nie zatrzymało wzrostu liczby mieszkań w ofercie.Data dodania artykułu: 24.07.2025 11:37
Podaż nowych mieszkań spada, ale oferta rynkowa rośnie

Producent „Lalki”: podziękowałem TVP za ofertę, ale postanowiłem jej nie przyjmować

Podziękowałem TVP za ofertę i po przeanalizowaniu postanowiłem jej nie przyjmować. Motywacja była wyłącznie biznesowa, myślę, że dostarczę do projektu koproducenta lub koproducentów na lepszych warunkach - wyjaśnił producent i scenarzysta nowej filmowej adaptacji „Lalki” Radosław Drabik.Data dodania artykułu: 22.07.2025 21:05
Producent „Lalki”: podziękowałem TVP za ofertę, ale postanowiłem jej nie przyjmować

W Parlamencie Europejskim słychać głosy krytyki wobec nowego budżetu UE

Propozycja Komisji Europejskiej dotycząca nowego budżetu na lata 2028-34 spotkała się z krytyką ze strony przedstawicieli największych frakcji w PE. Europosłowie Siegfried Muresan (EPL) i Carla Tavares (S&D) zarzucili KE marginalizowanie roli Parlamentu oraz próbę osłabienia kluczowych polityk unijnych - spójności i rolnictwa.Data dodania artykułu: 21.07.2025 14:27
W Parlamencie Europejskim słychać głosy krytyki wobec nowego budżetu UE

Łódzkie/ 21 zabytków z dofinansowaniem na renowację

Ponad 20 zabytków z woj. łódzkiego, w tym głównie kościoły i klasztory, ma przejść remonty i konserwacje przy wsparciu środków z programu „Ochrona zabytków” resortu kultury. Na ten cel w regonie rozdysponowano w sumie przeszło 6 mln zł.Data dodania artykułu: 21.07.2025 13:44
Łódzkie/ 21 zabytków z dofinansowaniem na renowację

Gawkowski: rekonstrukcja rządu w środę i czwartek - powstaną dwa duże resorty; jeden odpowiedzialny za gospodarkę, drugi za energetykę

W środę i czwartek nastąpi rekonstrukcja rządu, powstaną dwa nowe duże resorty: jeden odpowiedzialny za gospodarkę, drugi za energetykę - poinformował w poniedziałek wicepremier i minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski. Jeszcze dziś ma się odbyć spotkanie liderów ugrupowań koalicyjnych.Data dodania artykułu: 21.07.2025 13:20
Gawkowski: rekonstrukcja rządu w środę i czwartek - powstaną dwa duże resorty; jeden odpowiedzialny za gospodarkę, drugi za energetykę

Kaczyński o Braunie: uderza w nasze najbardziej elementarne interesy

Negowanie Holokaustu to haniebne kłamstwo historyczne - powiedział w niedzielę w Lublinie prezes Prawa i Sprawiedliwości Jarosław Kaczyński. Jego zdaniem to, co robi Grzegorz Braun jest uderzeniem w nasze najbardziej elementarne interesy, niszczy nasze stosunki ze Stanami Zjednoczonymi.Data dodania artykułu: 20.07.2025 17:22
Kaczyński o Braunie: uderza w nasze najbardziej elementarne interesy

Szefowa MRPiPS: będzie ustawa zakazująca bezpłatnych staży

Rozpoczynamy prace nad ustawą, która wprowadzi zakaz bezpłatnych staży - powiedziała na konferencji prasowej we Wrocławiu ministra rodziny, pracy i polityki społecznej Agnieszka Dziemianowicz-Bąk. Mają na tym skorzystać młodzi pracownicy - dodała.Data dodania artykułu: 20.07.2025 17:20
Szefowa MRPiPS: będzie ustawa zakazująca bezpłatnych staży
Reklama

Polecane

Parada Oszustów. Jak się w Tomaszowie "kiwa" nie tylko wyborców

Parada Oszustów. Jak się w Tomaszowie "kiwa" nie tylko wyborców

Chyba jestem jedyną osobą w naszym mieście, która potrafi bez ogródek pokazywać kulisty lokalnej polityki. Przyjaciół mi to nie przysparza, a fakty, które opisuję, często demaskują ludzi, którzy na co dzień starają się budować swój własny obraz na bazie kłamstw. Tytuł felietonu zaczerpnąłem z serialu, jaki powstał w czasach słusznie minionych, którego opowiadającym historię słynnych oszustw narratorem, był Piotr Fronczewski,. Tym razem jednak nie będzie o eleganckich i luksusowych limuzynach, kosztownej biżuterii, czy partiach szachów, rozgrywanych za pomocą listów poleconych. Chociaż z szachami może i ta historia mieć co nieco wspólnego. Z tym, że większość występujących na szachownicy figur, to niestety warte zbicia pionki.Data dodania artykułu: Wczoraj, 11:24 Liczba komentarzy: 1 Liczba pozytywnych reakcji czytelników: 5
Podpisano umowę na budowę Branżowego Centrum Umiejętności

Podpisano umowę na budowę Branżowego Centrum Umiejętności

W czwartek, 24 lipca 2025 roku, w sali konferencyjnej Starostwa Powiatowego w Tomaszowie Mazowieckim, podpisano umowę na budowę Branżowego Centrum Umiejętności (BCU) przy Zespole Szkół Ponadpodstawowych nr 3 im. Jana Pawła II, czyli popularnej samochodówce. Całkowita wartość inwestycji to 23 886 600 złotych, z czego 9 111 197 zł pochodzi z dofinansowania w ramach Krajowego Planu Odbudowy. W wyniku przeprowadzonego przetargu wykonawcą prac została firma LK Inwest z Wrocławia. Pomimo krótkiego terminu realizacji – do końca 2025 roku – prezes firmy, Krzysztof Łuksza, zapewnił, że inwestycja zostanie ukończona w terminie. Powstanie Branżowego Centrum Umiejętności to jedno z najważniejszych przedsięwzięć oświatowych w naszym regionie.Data dodania artykułu: 25.07.2025 17:48 Liczba komentarzy: 3
Parada Oszustów. Jak się w Tomaszowie "kiwa" nie tylko wyborców„Utrata równowagi”  w ramach cyklu Kultura DostępnaPrzystań, rzeka, saksofon i.., Dave Bo...Szukają lekarzy... na gwałtTeatr na Zamku zaprasza w najbliższa niedzielęPodpisano umowę na budowę Branżowego Centrum UmiejętnościKorekta rozkładu MZK, trasy objazdowe autobusów w związku z zamknięciem mostu na rzece PilicyZapraszamy na uroczystość 81. Rocznicy Wybuchu Powstania WarszawskiegoRafał Pacześ - ProkuraTOUR'a  w Helios na Scenie24 lipca Policja obchodzi swoje święto; kim jest statystyczny funkcjonariusz?„Szlak Mazovii” – Galeria Tomaszów ożywia historięNie ma wrażeń bez obrażeń – niepokojący trend w sieci
Reklama
Reklama
Reklama
Mieszkańcy skarżą się na uciążliwy hałas z firmy "Mordaka". Co na to przedsiębiorca?

Mieszkańcy skarżą się na uciążliwy hałas z firmy "Mordaka". Co na to przedsiębiorca?

Mieszkańcy Wąwału od dłuższego czasu skarżą się na uciążliwość działających tam firm. Piszą skargi do różnych instytucji, władz gminy wiejskiej Tomaszów. Nie ukrywają też, że czują się bezsilni, bo nikt na nie właściwie nie reaguje. Urzędy twierdzą, że nie mają odpowiednich narzędzi kontrolnych. Władze gminy pozostają właściwie bierne, a to na nich spoczywa główna odpowiedzialność. Trudno bowiem obwiniać przedsiębiorcę, że prowadzi działalność, zatrudnia ludzi, płaci podatki, zarówno te lokalne, jak i krajowe. Gmina ma w nich także swój udział. Z tym, że ta sama gmina równocześnie zezwala na budowę kolejnych budynków mieszkalnych, przekształca tereny rolne w osiedla mieszkaniowe, Zapomina przy tym, że ludziom, którzy się tu osiedlają powinno się zapewnić właściwą jakość życia. Wyjaśnienia, że każdy kupuje działkę i inwestuje na własne ryzyko są nie do przyjęcia. Dotyczy to zresztą nie tylko uciążliwości związanych z działalnością gospodarczą, ale też dostępności do mediów, dróg itd. Wśród firm na które najbardziej uskarżają się obecnie mieszkańcy, należy betoniarnia pana Mordaki. Jednak ich niepokój budzą także plany budowy kolejnych firm, w tym przetwórstwa mięsnego.
Zapraszamy do Kina Konesera: Prosta historia

Zapraszamy do Kina Konesera: Prosta historia

Filmy prezentowane w ramach Kina Konesera to najczęściej niszowe dzieła z niebanalną fabułą i inteligentnym humorem. Wyświetlane historie mają na celu nie tylko uprzyjemnić widzowi spędzony czas w naszym kinie, ale również wzbogacić go o nowe wartości, przeżycia i walory wizualne! Filmy Kina Konesera to często dzieła uhonorowane licznymi nagrodami na festiwalach filmowych.
Reklama

Wasze komentarze

Autor komentarza: AjdejanoTreść komentarza: I jeszcze mój wredny dopisek: ten brzuchaty osobnik ma jakiegoś pie#dolca na punkcie zdjęć. Taka psychiczna i umysłowa przypadłość dotyka wiele trochę mniej zaufanych ludzi. Szkoda feceta....Źródło komentarza: Podpisano umowę na budowę Branżowego Centrum UmiejętnościAutor komentarza: AjdejanoTreść komentarza: O zasadności tego pomysłu nie będę pisał, bo ten pomysł, to jest chory pomysł równie chorego w zakresie samorządu, powiatowego katechety. Od takiego (nie daj Panie Boże), tzw. samorządowca, chroń nas Panie Boże!!! I na dodatek: jeszcze to wku#wiające zdjęcie tego brzychatego bezmózga. Tragedia...Źródło komentarza: Podpisano umowę na budowę Branżowego Centrum UmiejętnościAutor komentarza: CiekawyTreść komentarza: Czy mogę otrzymać kontakt do organizatoraŹródło komentarza: Zapraszamy na uroczystość 81. Rocznicy Wybuchu Powstania WarszawskiegoAutor komentarza: AjdejanoTreść komentarza: Jeżeli piszesz, że jesteś "zwykłym pacjentem", to jeszcze napisz nam: skąd ma być kasa na tę izbę gdzie ta izba miałaby być. Te kwestie powinni rozwiązać radni powiatowi i zarząd powiatu, ale to są totalne przygłupy, które mają w du....żym poważaniu sprawy społeczne. Więc, bądź niezwykłym pacjentem, który za tych przygłupów rozwiąże temat.Źródło komentarza: Na SOR-ach w wakacje więcej pacjentów pijanych i pod wpływem narkotykówAutor komentarza: AjdejanoTreść komentarza: Szanowny Panie Mariuszu, zachowujący się, jak panna młoda na wydaniu - sama nie wie, czego chce. W tym początkowym fotomontażu umieścił Pan tylko prawą stronę tej politycznej, lokalnej mafii. Przydałoby się również parę fotek takich: Żegotów, Kowalewskich, Klatek, przygłupów z Wąwału, Witczaków (umieściłem tę miernotę na końcu wykazu z uwagi na antypolskość i antyspołeczny charakter) z lewej strony samorządowej mafii. Tak. Ma Pan rację. Z każdym samorządem tak powinno być: najpierw interesy ludzi, czyli wyborców, a potem działanie, aby te interesy zostały zrealizowane przez lokalne władze. A tymczasem, co się dzieje w tych mafijnych samorządach? Krótko: to jest istny syf, kiła i mogiła. Rządzą takie różne: katechety, Mordaki, Klatki, a e mafijne działania recenzują tacy kibice z dala, którzy kiedyś rozrabiali (bo nie zrobili nic dobrego dla lokalnej społeczności, a głównie dla siebie) w samorządach i teraz uważają, że są samorządową "alfą i omegą" . Czyli: jeden syfiarz ocenia innego syfiarza. Tak, tak, emerycie z pewnej wsi nad zalewem....Źródło komentarza: Parada Oszustów. Jak się w Tomaszowie "kiwa" nie tylko wyborcówAutor komentarza: sąsiadTreść komentarza: Czy hałas przez tyle lat był inny? Nie szukajcie bo znajdziecie, ciekawe co jeszcze wymyślą ?Źródło komentarza: Mieszkańcy skarżą się na uciążliwy hałas z firmy "Mordaka". Co na to przedsiębiorca?
Reklama
Reklama

Napisz do nas

Zachęcamy do kontaktu z nami za pomocą formularza. Możecie dołączyć zdjęcia i inne załączniki. Podajcie swojego maila ułatwi to nam kontakt z Wami
Reklama
Reklama
Reklama