Zbycie niektórych nieruchomości przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte (o ile środki nie zostały przeznaczone na inne cele mieszkaniowe) wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia 19% podatku dochodowego. Jeżeli podstawą nabycia jest spadek bądź darowizna gdzie kwotę podatku oblicza się od całkowitej wartości nieruchomości, obciążenie podatkowe bywa naprawdę znaczne.
Dla właścicieli niepotrzebujących jednorazowo zastrzyku dużej gotówki bądź nie planujących zakupu innego mieszkania wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Należy jednak pamiętać o jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów, a przy tym mieć na uwadze przepisy prawa. Nawet, według własnego odczucia, najlepsza umowa, zawierająca dużo rygorystycznych sformułowań, okaże się nieskuteczna, gdy zapisy te będą niezgodne z prawem. Skonstruowanie bezpiecznego i co najważniejsze prawnie skutecznego kontraktu powinno leżeć w interesie obydwu stron.
Na samym początku należy zaznaczyć, że przepisy prawa wyłączają pełną swobodę umów i wynajmujący zmuszony jest respektować nie tylko uregulowania Kodeksu Cywilnego, ale przede wszystkim będącą w stosunku do niego lex specialis Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów. Jej szczegółowy charakter sprawia bowiem, że w przypadku rozbieżności pomiędzy przywołanym aktem, a Kodeksem Cywilnym to Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów ma pierwszeństwo w stosowaniu (zgodnie z paremią rzymską lex specialis derogat legi generali ).
Częściowo analizowałem już przepisy tej ustawy oraz ich skutki w artykule Niechciani lokatorzy tutaj jedynie przywołam najważniejsze kwestie z punktu widzenia Wynajmującego.
Przed ustalaniem samej treści umowy należy wybrać jej formę. Co prawda ustawodawca dopuszcza zawarcie zwykłej umowy najmu w formie ustnej (zdecydowanie nie polecam) to jednak jej bardziej zaawansowana forma jak najem okazjonalny wymaga już formy pisemnej. Umowy mogą być zawierane zarówno na czas nieoznaczony, jak i czas oznaczony. Zasadnicza różnica polega na możliwości ich rozwiązania.
O ile w umowach na czas nieoznaczony taka możliwość istnieje zawsze (z zachowaniem przepisów prawa i okresu wypowiedzenia), o tyle umowy na czas oznaczony mogą być rozwiązywane jedynie z powodów wskazanych w umowie. W interesie stron zawierających taką umowę jest zatem ścisłe określenie przypadków, w których zastrzegają sobie prawo do jej rozwiązania. Co więcej orzecznictwo wskazuje, że postanowienia w umowie zezwalające na wypowiedzenie bez podania przyczyny są prawnie nieskuteczne.
Sąd Najwyższy dopuścił umieszczenie w umowie zapisu pozwalającego rozwiązać ją z „ważnych przyczyn” jednak w przypadku sporu strona , która się na ten zapis powołuje będzie musiała te przyczyny udowodnić i przekonać do nich sąd.
Jakie zatem są plusy zawierania umów na czas oznaczony? Przede wszystkim ich pewność. Niespodziewana wyprowadzka Najemcy nie zwalnia go z obowiązku uiszczania czynszu przez cały okres trwania umowy. Podobnie w drugą stronę, Wynajmujący nie ma prawa nagłego skrócenia umowy najmu, z uwagi np. na chęć zbycia mieszkania.
Warto również dodać, że umowy najmu okazjonalnego muszą być zawierane na czas oznaczony pod rygorem nieważności. Sam charakter umowy na czas oznaczony, poniekąd wyłącza nam swobodę zapisów pomiędzy jej podmiotami, tak popularną na gruncie prawa cywilnego. Wszelkie okresy wypowiedzenia bez podania przyczyny nie będą wywoływały skutków prawnych, nawet jeżeli zostały w umowie zawarte i zgodnie potwierdzone przez strony. Z uwagi na powyższe zaleca się stosowanie umów tego typu, w sytuacjach gdy Najemca obejmuje w posiadanie lokal mieszkalny wymagający znacznych prac adaptacyjnych (z praktyki wiem , że takie sytuacje wcale nie są odosobnione).
Stosunkowo nową instytucją w prawie polskim jest najem okazjonalny. Jak wspomniałem wcześniej, umowa taka musi być umową zawartą na czas oznaczony. Dodatkowo, by była skuteczna wymaga się jej zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, celem obciążenia podatkiem dochodowym (8,5 % bądź 19% w zależności od wyboru formy opodatkowania).
Tutaj należałoby się na chwilę zatrzymać. Bezdyskusyjnym jest fakt, iż każdą z zawieranych umów najmu należy opodatkować. Zdarzają się bowiem przypadki (sam słyszałem o przynajmniej kilku), gdy podczas sporu z Najemcą nieopodatkowana umowa staje się elementem szantażu. Sam podatek (najczęściej naliczony ryczałtem) przy właściwie skonstruowanej umowie, nie jest stosunkowo duży. W praktyce natomiast oszczędzanie na nim, może przysporzyć sporo niepotrzebnych kłopotów. Za właściwie skonstruowaną umowę uważam tu taką, w której prawidłowo będzie określona kwota która jest przysporzeniem Wynajmującego oraz kwoty, które obciążają Najemcę. Warto zwrócić na to szczególną uwagę, ponieważ nieprecyzyjne ustalenie tych kwot może wiązać się z obowiązkiem zapłaty większego podatku. Niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od jej zawarcia do Urzędu Skarbowego sprawia, iż stosunek prawny traktowany jest jako zwykły najem, w pełni regulowany Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Co więcej, Najemcy przysługuje prawo do żądania okazania potwierdzenia takiego zgłoszenia.
Kolejnym wymogiem przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest dołączenie do nich:
- oświadczenia Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji wraz ze zobowiązaniem do opróżnienia i wydania przedmiotu najmu,
- wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku jego egzekucji z lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu, do którego w przypadku egzekucji Najemca zostanie przeniesiony o wyrażaniu zgody na jego zamieszkanie (przepis wskazuje, iż Wynajmujący ma prawo żądać wydania takiego dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym).
Koszt uzyskania oświadczenia w formie notarialnej stanowi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jak widać zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga większego sformalizowania i zadbania o szczegóły. Dlaczego zatem ta forma umowy polecana jest Wynajmującym?
Oprócz pewności umowy wynikającej z faktu, że umowy najmu okazjonalnego zawierane są zawsze na czas oznaczony (maksymalny okres 10 lat), największą zaletą jest zdecydowane ułatwienie w usunięciu z lokalu nieuczciwego Najemcy (bądź Najemcy nie chcącego opuścić lokalu pomimo wygaśnięcia umowy Najmu). W przypadku zwykłych umów najmu wiąże się to z długotrwałym postępowaniem sądowym, koniecznością zapewniania lokalu socjalnego (ponieważ obecnie otrzymania go w trybie przewidzianym w ustawie, czyli od Gminy jest niesłychanie trudne) oraz innymi obostrzeniami zawartymi w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów.
W najmie okazjonalnym procedura, wymaga pewnych formalnych kroków jednak jest zdecydowanie prostsza i przede wszystkim szybsza. Całe postępowanie sądowe zastępuje wniosek (wraz z niezbędnymi załącznikami) składany do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji złożonego przy zawieraniu umowy najmu. Rzeczona egzekucja przeprowadzana będzie nie do lokalu zastępczego znalezionego przez Wynajmującego bądź Gminę , ale do lokalu wskazanego już wcześniej przez nieuczciwego Najemcę.
Najem okazjonalny, na gruncie obecnego ustawodawstwa jest z pewnością najbezpieczniejszą formą przewidzianą dla umów najmu. Pozwala wyłączyć nadmierne uprzywilejowanie Najemcy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów i zaoszczędzić Wynajmującemu wiele niepotrzebnych stresów. Aby jednak można było skorzystać skutecznie z tej instytucji należy umowę sporządzić w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa. Bardzo chętnie odpowiem na więcej pytań za pośrednictwem poczty email : [email protected] , a wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych poszukujących Najemców serdecznie zapraszam do współpracy.
Rafał Zieliński
Doradca prawny w firmie RENOMA Nieruchomości.
http://www.renomanieruchomosci.com
Komentarze