Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
niedziela, 6 lipca 2025 16:12
Reklama
Reklama

Najem okazjonalny - bezpieczna formuła prawna

Wynajem to powszechna i sprawdzona alternatywa dla sprzedaży mieszkania, pozwalająca w dalszym ciągu na bycie właścicielem nieruchomości, a przy tym zapewniająca dodatkowy dochód. Oprócz podmiotów, które nabywają nieruchomości stricte w tym celu, na rynku dużą grupę wynajmujących stanowią osoby, dla których sprzedaż mieszkania wiązałaby się z obowiązkiem podatkowym.

 

Reklama

Zbycie niektórych nieruchomości przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte (o ile środki nie zostały przeznaczone na inne cele mieszkaniowe) wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia 19% podatku dochodowego.  Jeżeli podstawą nabycia jest spadek bądź darowizna gdzie kwotę podatku oblicza się od całkowitej wartości nieruchomości, obciążenie podatkowe bywa naprawdę znaczne.

 

Dla właścicieli  niepotrzebujących jednorazowo zastrzyku dużej gotówki bądź nie planujących zakupu  innego mieszkania wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Należy jednak pamiętać o jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów, a przy tym mieć na uwadze przepisy prawa. Nawet, według własnego odczucia,  najlepsza umowa, zawierająca dużo rygorystycznych sformułowań, okaże się nieskuteczna, gdy zapisy te będą niezgodne z prawem. Skonstruowanie bezpiecznego i co najważniejsze prawnie skutecznego  kontraktu powinno leżeć w interesie  obydwu stron.

 

Na samym początku należy zaznaczyć, że przepisy prawa wyłączają pełną swobodę umów i wynajmujący zmuszony jest respektować nie tylko uregulowania  Kodeksu Cywilnego, ale przede wszystkim będącą w stosunku do niego lex specialis Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów. Jej szczegółowy charakter sprawia bowiem, że w przypadku rozbieżności pomiędzy przywołanym aktem, a Kodeksem Cywilnym to Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów ma pierwszeństwo w stosowaniu (zgodnie z paremią rzymską lex specialis derogat legi generali ).

 

Częściowo analizowałem już przepisy tej ustawy oraz ich skutki w artykule Niechciani lokatorzy tutaj jedynie przywołam najważniejsze kwestie z punktu widzenia Wynajmującego.

 

Przed ustalaniem samej treści umowy należy wybrać jej formę. Co prawda ustawodawca dopuszcza zawarcie  zwykłej umowy najmu  w formie ustnej (zdecydowanie nie polecam) to jednak jej bardziej zaawansowana forma jak najem okazjonalny wymaga już formy pisemnej. Umowy mogą być zawierane zarówno na czas nieoznaczony, jak i czas oznaczony. Zasadnicza różnica polega na możliwości ich rozwiązania.

 

O ile w umowach na czas nieoznaczony taka możliwość istnieje zawsze (z zachowaniem przepisów prawa i okresu wypowiedzenia), o tyle umowy na czas oznaczony mogą być rozwiązywane  jedynie z powodów wskazanych w umowie. W interesie stron zawierających taką umowę jest zatem ścisłe określenie przypadków, w których zastrzegają sobie prawo do jej rozwiązania. Co więcej orzecznictwo wskazuje, że postanowienia w  umowie zezwalające na wypowiedzenie bez podania przyczyny są prawnie nieskuteczne.

 

Sąd Najwyższy dopuścił umieszczenie w umowie zapisu pozwalającego rozwiązać ją z „ważnych przyczyn” jednak w przypadku sporu strona , która się na ten zapis powołuje będzie musiała te przyczyny udowodnić i przekonać do nich sąd.

 Jakie zatem są plusy zawierania umów na czas oznaczony? Przede wszystkim ich pewność. Niespodziewana wyprowadzka Najemcy nie zwalnia go z obowiązku uiszczania czynszu przez cały okres trwania umowy. Podobnie w drugą stronę, Wynajmujący nie ma prawa nagłego skrócenia umowy najmu, z uwagi np. na chęć zbycia mieszkania.

 

Warto również dodać, że umowy najmu okazjonalnego muszą być zawierane na czas oznaczony pod rygorem nieważności. Sam charakter umowy na czas oznaczony, poniekąd wyłącza nam swobodę   zapisów pomiędzy jej podmiotami, tak popularną na gruncie prawa cywilnego. Wszelkie okresy wypowiedzenia bez podania przyczyny nie będą wywoływały skutków prawnych,  nawet jeżeli zostały w umowie zawarte i zgodnie potwierdzone przez strony. Z uwagi na powyższe zaleca się stosowanie umów  tego typu, w sytuacjach gdy Najemca obejmuje w posiadanie lokal mieszkalny wymagający znacznych prac adaptacyjnych (z praktyki wiem , że takie sytuacje wcale nie są odosobnione).

 

Stosunkowo nową instytucją w prawie polskim jest najem okazjonalny. Jak wspomniałem wcześniej, umowa taka musi być umową zawartą na czas oznaczony. Dodatkowo, by była skuteczna  wymaga się jej zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, celem  obciążenia podatkiem dochodowym (8,5 % bądź 19% w zależności od wyboru formy opodatkowania). 

 

Tutaj należałoby się na chwilę zatrzymać.  Bezdyskusyjnym jest fakt, iż każdą z zawieranych umów najmu należy opodatkować. Zdarzają się bowiem przypadki (sam słyszałem o przynajmniej kilku), gdy  podczas sporu z Najemcą nieopodatkowana umowa staje się elementem szantażu. Sam podatek (najczęściej naliczony ryczałtem) przy właściwie skonstruowanej umowie,  nie jest stosunkowo duży. W praktyce natomiast oszczędzanie na nim, może przysporzyć sporo niepotrzebnych kłopotów. Za właściwie skonstruowaną umowę uważam tu taką, w której prawidłowo będzie określona kwota która jest przysporzeniem Wynajmującego oraz kwoty, które obciążają Najemcę. Warto zwrócić na to szczególną uwagę, ponieważ nieprecyzyjne ustalenie tych kwot może wiązać się z obowiązkiem zapłaty większego podatku. Niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od jej zawarcia do Urzędu Skarbowego sprawia, iż stosunek prawny traktowany jest jako zwykły najem, w pełni regulowany Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Co więcej, Najemcy przysługuje prawo do żądania okazania potwierdzenia takiego zgłoszenia.

              

Kolejnym wymogiem   przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest dołączenie do nich:

 

- oświadczenia Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji wraz ze zobowiązaniem do opróżnienia i wydania przedmiotu najmu,

- wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku jego egzekucji z lokalu,

- oświadczenie właściciela lokalu, do którego w przypadku egzekucji Najemca zostanie przeniesiony o wyrażaniu zgody na jego zamieszkanie (przepis wskazuje, iż Wynajmujący ma prawo żądać wydania takiego dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym).

 

Koszt uzyskania oświadczenia w formie notarialnej stanowi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.  Jak widać zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga większego sformalizowania i zadbania o szczegóły. Dlaczego zatem ta forma umowy polecana jest Wynajmującym?

 

Oprócz pewności umowy wynikającej z faktu, że umowy najmu okazjonalnego zawierane są zawsze na czas oznaczony (maksymalny okres 10 lat), największą zaletą jest zdecydowane ułatwienie w usunięciu z lokalu nieuczciwego Najemcy (bądź Najemcy nie chcącego opuścić lokalu pomimo wygaśnięcia umowy Najmu). W przypadku zwykłych umów najmu wiąże się to z długotrwałym postępowaniem sądowym, koniecznością zapewniania lokalu socjalnego (ponieważ obecnie otrzymania go w trybie przewidzianym w ustawie, czyli od Gminy jest niesłychanie trudne)  oraz innymi obostrzeniami zawartymi w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów.

               

W najmie okazjonalnym procedura, wymaga pewnych formalnych kroków jednak jest zdecydowanie prostsza i przede wszystkim szybsza. Całe postępowanie sądowe zastępuje wniosek (wraz z niezbędnymi załącznikami)  składany do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji złożonego przy zawieraniu umowy najmu. Rzeczona egzekucja przeprowadzana będzie nie do lokalu zastępczego znalezionego przez Wynajmującego bądź Gminę , ale do lokalu wskazanego już wcześniej przez nieuczciwego Najemcę.  

           

Najem okazjonalny, na gruncie obecnego ustawodawstwa jest z pewnością najbezpieczniejszą formą przewidzianą dla umów najmu. Pozwala wyłączyć nadmierne uprzywilejowanie Najemcy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów i zaoszczędzić Wynajmującemu wiele niepotrzebnych stresów. Aby jednak można było skorzystać skutecznie z tej instytucji należy umowę sporządzić w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa. Bardzo chętnie odpowiem na więcej pytań za pośrednictwem poczty email : rzielinski@renomanieruchomosci.com , a wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych poszukujących Najemców serdecznie zapraszam do współpracy.

 

 

 

Rafał Zieliński

Doradca prawny w firmie RENOMA Nieruchomości.

http://www.renomanieruchomosci.com  

 

 


Podziel się
Oceń

Napisz komentarz

Komentarze

Opinie

Mariusz StrzępekMariusz Strzępek

Pan radny Kazimierz Mordaka w niespełna rok samorządowej kadencji stał się czołowym hejterem tomaszowskiej Platformy Obywatelskiej. W pełnych pogardy wpisach poddaje krytyce każdego, kto tylko mu się z jakichś powodów nie podoba. Tymczasem radnemu brakuje podstawowej wiedzy, niezbędnej do sprawowania mandatu

Bohaterowie literaccy, komiksowi, historyczni często posiadają własne konie. Słynny ostatnio Zorro jeździł na Tornado, Don Kichot dosiada Rosynanta, Aleksander Wielki, z kolei Bucefała. Miał Kasztankę, marszałek Piłsudski. A i Napoleon był dumny ze swego Marengo. Tymczasem tomaszowscy samorządowcy mogą zasłynąć co najwyżej tym, że z własnymi końmi na rozumy się zamienili. Trochę złośliwy wstęp, ale jest odpowiedzią na złośliwości kierowane w moim kierunku, wypada więc odpłacić końskim dowcipem, bo bardziej subtelnego adresat mógłby nie zrozumieć. Tomaszowscy radni Koalicji Obywatelskiej z Rady Powiatu Tomaszowskiego takie wrażenie niestety robią. Brak wiedzy merytorycznej próbują nadrabiać internetowym hejtem. Ludzie ci oporni są na wiedze nie tylko wynikającą z lektury książek, aktów prawnych, obowiązującego orzecznictwa, ale też z doświadczenia. Można wybaczyć takie zachowanie panu Kazimierzowi Mordace, który w telewizji chwali własnego wnuczka, który nie lubi się uczyć, ale za to nauczył się jeździć ciągnikiem, ale pozostałym już chyba nie. Wszak uważają się lepszy gatunek ludzki, z pogarda traktujący otoczenie oraz każdego, kto myśli inaczej. O co chodzi? Już wyjaśniam
Reklama

25 proc. Polaków padło ofiarą naruszenia prywatności danych; zwykle zmieniają hasło

Co czwarty Polak doświadczył naruszenia prywatności danych - wynika z badania firmy Huawei. 64 proc. ofiar zmienia hasła i jest to najczęstsza reakcja na incydent. Około jedna trzecia Polaków zadeklarowała, że zawraca uwagę na kwestię danych w aplikacjach i mediach społecznościowych.Data dodania artykułu: 06.07.2025 15:12
25 proc. Polaków padło ofiarą naruszenia prywatności danych; zwykle zmieniają hasło

215 zarzutów dla lekarza za wystawianie recept na środki odurzające

215 zarzutów wystawienia 271 recept na leki zawierające substancje psychoaktywne usłyszał lekarz z Łodzi zatrzymany przez policjantów z komendy wojewódzkiej. Według policji udzielał też teleporad i wystawiał zwolnienia lekarskie. Lekarzowi grozi do 8 lat więzienia. Śledztwo jest rozwojowe.Data dodania artykułu: 06.07.2025 09:36
215 zarzutów dla lekarza za wystawianie recept na środki odurzające

Sondaż: prawie połowa Polaków uważa, że PiS odzyska władzę po wyborach w 2027 r.

Prawo i Sprawiedliwość przejmie władzę po wyborach parlamentarnych w 2027 r., uważa tak 48,8 proc. uczestników badania przeprowadzonego na zlecenie Onetu.Data dodania artykułu: 06.07.2025 09:34
Sondaż: prawie połowa Polaków uważa, że PiS odzyska władzę po wyborach w 2027 r.

Kardiolog: upał szczególnie groźny dla osób z chorobami układu krążenia

Upał stanowi szczególne zagrożenie dla osób z chorobami układu krążenia. Obciąża serce i naczynia krwionośne, zwiększając ryzyko poważnych powikłań, takich jak zawał serca czy udar mózgu – przypomniał kardiolog dr Maciej Pruski jr.Data dodania artykułu: 05.07.2025 10:25
Kardiolog: upał szczególnie groźny dla osób z chorobami układu krążenia

Obrońcy dziennikarzy oskarżonych o gwałt: zarzuty nie znajdują potwierdzenia w dowodach

Obrońcy dziennikarzy TVN Turbo, oskarżonych o zgwałcenie dwóch kobiet, wyrazili przekonanie, że formułowane wobec ich klientów zarzuty nie znajdują potwierdzenia w dowodach. Sam akt oskarżenia określili jako „pozbawiony uzasadnienia faktycznego i prawnego”.Data dodania artykułu: 05.07.2025 10:18
Obrońcy dziennikarzy oskarżonych o gwałt: zarzuty nie znajdują potwierdzenia w dowodach

Rzeszowskie miejscówki dla fanów sportowych wyzwań

Siłownie prywatne i parki aktywności dla mieszkańców Rzeszowa i okolic. Gdzie mogą ćwiczyć rzeszowianie i co miasto oferuje swoim mieszkańcom.Data dodania artykułu: 04.07.2025 19:20
Rzeszowskie miejscówki dla fanów sportowych wyzwań

Grupa 14 państw UE zaapelowała do KE o zachowanie funduszy spójności w obecnej formie

Czternaście państw Unii Europejskiej zaapelowało do Komisji Europejskiej o utrzymanie funduszy spójności jako niezależnego instrumentu wsparcia rozwoju regionów. Apel pojawił się w związku z propozycją nowego budżetu UE po 2027 roku, którą KE ma przedstawić 16 lipca.Data dodania artykułu: 04.07.2025 18:46
Grupa 14 państw UE zaapelowała do KE o zachowanie funduszy spójności w obecnej formie

Nawrocki: Sławomir Cenckiewicz będzie szefem Biura Bezpieczeństwa Narodowego

Szefem Biura Bezpieczeństwa Narodowego będzie prof. Sławomir Cenckiewicz, jego zastępcami generałowie Andrzej Kowalski i Mirosław Bryś - poinformował prezydent elekt Karol Nawrocki. Chcę, by Pałac Prezydencki był ośrodkiem kształtującym polską politykę bezpieczeństwa w zakresie wojskowym, cywilnym, operacyjnym - mówił.Data dodania artykułu: 03.07.2025 14:38
Nawrocki: Sławomir Cenckiewicz będzie szefem Biura Bezpieczeństwa Narodowego
Reklama

Polecane

Zaginiony Arkadiusz ŚwiderekZaginął 46-letni Sebastian Majewski z Tomaszowa MazowieckiegoBędą protestować przeciwko emigrantom.Letnia Scena Artystyczna 2025 wystartowałaOd 5 lipca nowe zakazy dotyczące sprzedaży e-papierosów i paleniaLudzie listy piszą.  Dwie czy jedna? Może jednak dać ludziom wybór?Tomaszowscy siatkarze wystartują 13 wrześniaGmina Tomaszów apeluje do mieszkańców o racjonalne gospodarowanie wodąCzy warto inwestować w mieszkania w mniejszych miastach?Tragiczny finał poszukiwań nastolatka nad Zalewem. Nie żyje też 33-latekPiórnik Stitch – praktyczny i kolorowy dodatek dla fanów DisneyaZgłoś się do pikniku LOKALNI NIEBANALNI
Reklama
Reklama
Reklama
Mordaka Patrol w pogoni za Hospicjum

Mordaka Patrol w pogoni za Hospicjum

Po spektakularnym śledztwie dotyczącym domu, należącego do Prezydenta Marcina Witko, jaki pobudował sobie w Wiśle, przyszła kolej na następne. Tym razem dotyczy funkcjonowania hospicjum im Św. Filipa Neri, które prowadzi Fundacja Dwa Skrzydła, firmowana przez księdza Grzegorza Chirka. Inwestycja oddana w tym roku do użytku, na którą dofinansowanie udało się miastu pozyskać jeszcze w czasach rządów PiS, przyjmuje już pierwszych podopiecznych. Fundacja jednak działalność rozpoczęła wcześniej, prowadząc usługi hospicjum domowego. Radny Michał Kucharski postanowił w tej sprawie złożyć interpelację, w której stawia pytania, na które odpowiedź można uzyskać w 5 minut, telefonując do któregoś z wiceprezydentów lub urzędników, nigdy nie uchylających się od odpowiedzi. Tylko co pokazałoby się na Facebooku? Zdjęcie Iphona? Jeśli więc w okolicach ulicy Kępa, zobaczycie różowego trabanta, możecie być pewni, że w pobliżu czają się wywiadowcy, którzy sprawdzają źródło pochodzenia kostki brukowej, wykorzystanej do wyłożenia podjazdów i ciągów komunikacyjnych.
Lekarz chorego nie zrozumie....

Lekarz chorego nie zrozumie....

Jak pogodzić wodę z ogniem? Czy jest to w ogóle możliwe. Miniony weekend, to dwie przeprowadzone przeze mnie rozmowy, internetowe oraz telefoniczno internetowe. Obie dotyczyły szpitala, a jakby obejmowały dwa różne światy. Okazuje się, że rzeczywistość lekarza nie jest tą samą, która obejmuję percepcję pacjenta.
Reklama
Reklama
Reklama

Napisz do nas

Zachęcamy do kontaktu z nami za pomocą formularza. Możecie dołączyć zdjęcia i inne załączniki. Podajcie swojego maila ułatwi to nam kontakt z Wami
Reklama
Reklama
Reklama