Naprawa w wynajętym mieszkaniu – co opłaca najemca, a co właściciel?

Rynek najmu w ostatnim okresie cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem klientów, co wynika z rosnących kosztów kredytowania i słabnącej zdolności kredytowej Polaków, dzięki czemu wielu potencjalnie zainteresowanych kupnem mieszkania, z przymusu decyduje się na wynajem. Drugi czynnik stanowią miliony obcokrajowców, którzy zjechali do Polski i siłą rzeczy poszukują mieszkań do wynajęcia. W Polsce generalnie panuje niedobór mieszkań, wg szacunków brakuje około 2 mln lokali, co dodatkowo zwiększa presję na najemców. Rynek dziś na pewno należy do właścicieli nieruchomości, zwłaszcza jeśli chodzi o mieszkania do wynajęcia w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i innych dużych miastach.  

Zniszczone sprzęty w mieszkaniu, usterki do naprawienia są często przedmiotem sporu między stronami umowy najmu. Kto powinien pokrywać koszty napraw i w jakim zakresie? Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, co mówią na ten temat przepisy. 

Podstawa prawna

Transakcje wynajmu mieszkań w Polsce regulują dwa akty prawne: Kodeks cywilny oraz  ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W obu tych zbiorach przepisów znajdziemy punkty dotyczące odpowiedzialności za ewentualne zużycie, zniszczenie mieszkania i awarie. Uregulowania niestety nie są precyzyjne, co może sprzyjać nieporozumieniom. Sprowadzają się do rozróżnienia awarii, zniszczeń sprzętów powstałych w wyniku codziennego korzystania - za takie usterki odpowiada finansowo najemca, oraz do tych awarii i zniszczeń, które nie są skutkiem wynajmu, a wynikają z jakichś poważniejszych błędów, zaniedbań czy po prostu stanu nieruchomości, jaki zastał najemca. Za takie sprawy ponosi odpowiedzialność wynajmujący. W praktyce bardzo ciężko jest ocenić, czy zużycie, awaria wynikają z codziennego użytkowania, czy też z bardziej długofalowych “poważniejszych” awarii  - np. błędów konstrukcyjnych, zniszczenia/zużycia instalacji wodno - kanalizacyjne, czy elektrycznej.

Właściciel zapewnia mieszkanie zdatne do  użytku

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości ma obowiązek przekazać lokatorowi mieszkanie, które będzie w stanie nadającym się do zamieszkania. Przepisy mówią też wyraźnie, że to właściciel powinien utrzymywać je w takim stanie przez cały okres najmu. 

Przez mieszkanie nadające się do użytkowania ustawodawca rozumie zapewnienie wszystkich standardowych funkcjonalności nieruchomości - a więc dostępu sprawnej kuchni i łazienki, zaopatrzenia w bieżącą wodę i inne media. Z przepisów wynika więc, że jeśli w trakcie trwania umowy najmu dojdzie na przykład do awarii instalacji elektrycznej, baterii w łazience, czy kuchenki - koszty napraw takich sprzętów powinien ponosić wynajmujący. Lokator może wyznaczyć mu nawet termin na naprawę zepsutego elementu (art. 663 Kodeksu cywilnego):

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Lokator naprawia usterki 

Przepisy nie obciążają jednak całością odpowiedzialności i kosztów wyłącznie właściciela. Jeśli np. urządzenie, które było sprawne, uległo awarii wskutek niewłaściwego użytkowania, odpowiedzialność ponosi oczywiście najemca. Jeśli skończyły się worki do odkurzacza, czy też zatkał zlew - również jest to skutek normalnego, codziennego użytkowania. Jak określono w przepisach, on też ponosi “drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy”. Oczywiście na nim ciąży też odpowiedzialność, jeśli nie użytkuje mieszkania zgodnie z zakresem określonym w umowie lub zgodnie z przeznaczeniem.

Nietrudno się domyślić, że przy tak nieprecyzyjnym określeniu zakresu odpowiedzialności stron, będzie dochodziło do sytuacji konfliktowych. W niektórych sytuacjach ciężko będzie jednoznacznie stwierdzić, że jakaś wada powstała wskutek zwykłego użytkowania - zwłaszcza, jeśli najemca użytkuje rzecz w sposób prawidłowy. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Znacznie bardziej konkretne zapisy dotyczące odpowiedzialności za usterki i awarię znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. 

Zgodnie z  z art. 6b owej ustawy:

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Jak więc widzimy, drugi przepis wymienia całą listę elementów mieszkania, których naprawa i konserwacja leżą po stronie najemcy, w tym wielu - wydawać by się mogło - będących teoretycznie w kwestii odpowiedzialności właściciela. Nie będzie przesadą stwierdzenie, że w obrocie na wolnym rynku duża część, jeśli nie większość najemców i wynajmujących nie zna i nie stosuje owych przepisów. 

Co zresztą nie jest dziwne. Ustawa o ochronie praw lokatorów, napisana ponad 20 lat temu, zawiera wiele archaizmów, nieprzystających do aktualnej sytuacji rynkowej. Dotyczy ona raczej najemców lokali komunalnych, gminnych, a nie lokatorów prywatnych mieszkań, oraz bardziej najmu wieloletniego. Ciężko oczekiwać, że najemca który podpisał umowę na rok będzie choćby malował, czy tapetował ściany, chyba że to on dopuścił się do powstania grzyba, czy też zabrudził ścianę. Po jego stronie leży oczywiście likwidacja ewentualnych ubytków, jeśli powstały z jego winy. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje  najemcy zdającemu lokal naprawienie wszystkich usterek będących po jego stronie, przywracających mieszkanie do stanu wyjściowego.

w art. 6c, mówi że: 

przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

z kolei w art. 6e jest powiedziane, że: 

po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Z kolei w przypadku wynajmującego, jego odpowiedzialność ustawodawca sprowadził przede wszystkim do kwestii opieki nad częściami wspólnymi oraz odpowiedzialności za instalacje dostarczające media.

Art. 6a. 1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Z tego zapisu wynika więc, że poza podstawowymi elementami, zapewniającymi możliwość użytkowania mieszkania, całość odpowiedzialności za sprzęty w środku i ich ewentualne awarie ponosi najemca. W praktyce - jak już powiedzieliśmy - zapisy ustawowe często są zupełnie pomijane, co nie dziwi, bo nie przystają do realiów dzisiejszego rynku najmu. Często strony samodzielnie w umowie ustalają zakres odpowiedzialności. 

Kluczem do uniknięcia nieporozumień na linii najemca - właściciel powinny być trzy elementy: 

1) odpowiednio wysoka kaucja, która gwarantuje pokrycie strat wynikających z użytkowania, jeśli najemca się nie wywiąże, 

2) precyzyjny protokół zdawczo -odbiorczy, który na etapie podpisywania umowy dokumentuje stan mieszkania i sprzętów w środku, 

3) precyzyjne własne zapisy umowne, które określają odpowiedzialność najemcy i wynajmującego.