Deweloperski Fundusz Gwarancyjny już nie straszny deweloperom?

– Deweloperzy z mieszanymi uczuciami przyjęli zmianę ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Nie podobał im się zwłaszcza obowiązek odprowadzania składek ubezpieczeniowych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) – przyznaje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Składki do DFG stanowią określony procent każdej wpłaty klientów na poczet kosztów budowy mieszkań. Jeśli te wpłaty trafiają na otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może finansować budowę w miarę postępu robót, maksymalna stawka wynosi 1%. Zaś w przypadku rachunku zamkniętego dla dewelopera do czasu sfinalizowania transakcji – 0,1%.

Warto zwrócić uwagę, że minister rozwoju i technologii skorzystał jednak z możliwości obniżenia składki dotyczącej rachunku otwartego do 0,45%. Tak więc w przypadku mieszkania za 500 tys. zł, dodatkowy koszt dla dewelopera z tytułu składki do DFG wynosi 2250 zł. – Dzięki takiemu ubezpieczeniu w pełni bezpieczny jest nawet zakup przysłowiowej dziury w ziemi. Jeśli deweloper zbankrutuje jego klienci odzyskają wszystkie swoje pieniądze. Ponadto DFG wypłaci je temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu – tłumaczy ekspert GetHome.pl.

Problem w tym, że stosunkowo niewiele jest jeszcze inwestycji deweloperskich, w których wpłaty klientów chronione są w taki sposób. Ubezpieczenie działa bowiem tylko w tych inwestycjach, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się po 30 czerwca 2022 r. Portal ustalił, że w całym kraju jest już 310 takich inwestycji - najwięcej w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu.

Wciąż stanowią one niewielki odsetek wszystkich inwestycji deweloperskich, które są w trakcie realizacji. Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że w Warszawie jest ich 192, w Krakowie – 108, a we Wrocławiu – 86. DFG nie ma danych o liczbie mieszkań objętych obowiązkowym ubezpieczeniem wpłat nabywców. Wiadomo jednak, że korzysta z niego już 475 klientów firm deweloperskich. Od tylu odprowadzają one składkę. Najwięcej mieszkań sprzedanych w trybie nowej ustawy deweloperskiej jest w Kłodzku i Warszawie (po 23). Co ważne, ich liczba szybko rośnie. 

–  W DFG dowiedzieliśmy się również, że niektóre firmy deweloperskie zwracają się z pytaniem, czy można objąć ubezpieczeniem także wpłaty klientów w inwestycjach, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca. Niestety, w świetle ustawy nie jest to możliwe. Konieczna byłaby jej nowelizacja – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. Co na to Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), który mógłby przygotować projekt takiej zmiany? Po zwróceniu się z pytaniem do UOKiK, ten odpowiedział, że do tej pory nie miał sygnałów od deweloperów  wskazujących na potrzebę dokonania zmian w celu rozszerzenia ochrony DFG.

Jeszcze kilka miesięcy temu deweloperzy traktowali tego typu ubezpieczenie jako dodatkowy wydatek, który będą zmuszeni przerzucić na klientów. Wiele firm uruchamiało w czerwcu sprzedaż mieszkań, aby „zdążyć” przed tym obowiązkiem. Jednak od tego czasu sytuacja na rynku diametralnie się zmieniła. Koniunktura pogorszyła się z uwagi m.in. na spadającą zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań oraz perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie. 

Wobecnej sytuacji z pewnością zyskuje na znaczeniu doświadczenie, kondycja finansowa i reputacja firm deweloperskich. Ubezpieczenie w DFG stało się zaś atutem. Może on przekonać potencjalnych nabywców mieszkań do ich zakupu na rynku pierwotnym, a nie wtórnym. A koszt składki? –  Ma ona marginalne znaczenie w sytuacji, gdy deweloperzy zmuszeni są do stosowania nawet kilkuprocentowych bonifikat – odpowiada Marek Wielgo. I przypomina, że zakup mieszkania od dewelopera jest całkowicie bezpieczny także wówczas, gdy jest już ono gotowe i wystarczy sfinalizować transakcję u notariusza. Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że najwięcej gotowych mieszkań jest w ofercie krakowskich, wrocławskich i warszawskich firm deweloperskich. Od stycznia liczba takich w większości największych miast wyraźnie wzrosła.

Oczywiście największy wybór mieszkań jest na wczesnym etapie budowy. Ci, którzy rozważają zakup takiego lokalu bez ubezpieczenia w DFG, powinni dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny, który musi doręczyć deweloper. Ten dokument jest kopalnią wiedzy o nim i realizowanej przez niego inwestycji. Np. można się dowiedzieć, czy wcześniej już coś wybudował, czy jest nowicjuszem. Deweloper informuje również, czy przeciwko niemu prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł. W prospekcie trzeba koniecznie zwrócić uwagę, czy działka jest obciążona hipoteką, jakie jest planowane przeznaczenie sąsiednich nieruchomości, jakie inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra, czy deweloper ma prawomocne pozwolenie na budowę oraz kiedy zamierza ją zacząć i zakończyć. I najważniejsze: w jaki sposób inwestycja będzie finansowana, w tym jaki jest udział własny dewelopera, a jaki stanowić będzie kredyt, a także z którego banku.

Warto podkreślić, że funkcjonowanie w reżimie starej ustawy deweloperskiej będzie możliwe jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. Później wszystkich mieszkań będących w ofercie deweloperów będą dotyczyły nowe regulacje, w tym obowiązek ubezpieczenia w DFG.