Jak Bezpieczny Kredyt 2 proc. wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Wg założeń rządowych beneficjent nowego programu będzie mógł zaciągnąć kredyt z okresowo stałą stopą procentową i przez 10 lat, dzięki państwowym dopłatom, spłacać raty malejące z oprocentowaniem w wysokości 2 proc. (do tego należy doliczyć comiesięczną marżę banków i jednorazową prowizję). Po 10 latach oprocentowanie ma wrócić do wyjściowej wysokości, a raty mają zmienić się na równe. Wkład własny przy takim kredycie nie będzie konieczny, ponieważ rząd przewiduje, że pomoc w tej formie będzie można połączyć z programem Mieszkanie bez wkładu własnego. 

Ustawodawca przewidział limity wysokości preferencyjnych kredytów. I tak:

1) Singiel będzie mógł zadłużyć się na kwotę maksymalnie do 500 tys. zł

2) Małżeństwo, lub rodzice przynajmniej jednego dziecka - na kwotę do 600 tys. zł.

Program będzie skierowany do osób do 45 roku życia, które nie miały wcześniej żadnego własnego mieszkania. Także osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie będą mogły w dniu udzielenia kredytu ani w przeszłości posiadać mieszkania, domu, czy też spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Program nie zakłada limitów cen 1 mkw. mieszkania, które ma być kupione ze środków preferencyjnego kredytu. 

Kredyty pod kreską

Bezpieczny kredyt 2 procent to oczywiście reakcja na drastyczny spadek zdolności kredytowej Polaków, co przekłada się na topniejącą akcję kredytową banków.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że rok do roku zainteresowanie kredytami spadło aż o połowę. W marcu 2023 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmniejszyła się o 57,6% w porównaniu do tego samego miesiąca roku 2022 – informuje BIK.

Jeśli chodzi o liczbę wniosków kredytowych - tu spadek również jest drastyczny. W marcu 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 22,23 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 53,4 tys. rok wcześniej. Spadek wyniosł blisko 60 proc. Należy jednak odnotować, że liczba wniosków wzrosła wzgledem lutego - o 16,8 proc.

Bardzo złe dane z rynku kredytowego to oczywiście pokłosie drastycznego spadku zdolności kredytowej Polaków, po serii podwyżek stóp procentowych NBP zakończonych na poziomie 6,75 proc. stopy referencyjnej. Szacuje się, że spadek kwot możliwych do uzyskania wyniósł nawet 50 proc. 

W dużych miastach mieszkania ciągle drogie

Tymczasem mimo spadku popytu na mieszkania, ceny nieruchomości w metropoliach wcale nie spadają. Z danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wynika, że na wszystkich największych lokalnych rynkach w kraju od początku roku mieszkania drożały. W Warszawie obecnie 1 mkw. kosztuje średnio 14331 zł, w Krakowie 12751 zł, w Trójmieście 12192 zł, we Wrocławiu 12067 zł, w Poznaniu - 10553 zł, a w Łodzi 9408 zł. W każdym z tych miast utrzymuje się wzrost cen. Najmniej dynamicznie rosły ceny w Łodzi.

Wykres 1 - Średnie ceny nowych mieszkań (opracowanie GetHome.pl na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl)

Rosnące ceny na niektórych lokalnych rynkach, mimo spadku popytu na mieszkania i kredytu, są efektem kilku czynników. Po pierwsze - uciekający przed inflacją posiadacze kapitału chętnie lokują go w nieruchomościach. Rośnie wolumen zakupów gotówkowych. Z tego samego powodu mocniej sprzedają się drogie mieszkania, a deweloperzy też bardziej nastawiają się na segment premium, ograniczając budownictwo w segmencie popularnym. To z kolei pozwala zrównoważyć popyt i zachować ceny.

Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. - tylko dla bogaczy?

Jaki będzie wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. na rynek? Eksperci są podzieleni. Tuż po ogłoszeniu nowego rządowego programu pojawiły się głosy krytyki, że na taki kredyt będzie stać tylko zamożnych, bowiem przecież docelowo i tak po 10 latach trzeba będzie spłacać raty z rynkowym oprocentowaniem. Bank obliczając zdolność kredytową, teoretycznie powinien brać pod uwagę rynkowe oprocentowanie jakie jest obecnie.

Przywołując przykład, który podaje rząd w materiałach informacyjnych nt. nowego programu -jeśli dziś rodzina zadłużyłaby się na okres 30 lat, na kwotę 550 tys. zł, to przy stałej stopie procentowej wynoszącej 8,46 proc. rata takiego kredytu bez dopłat wyniosłaby 5400 zł (z dopłatą 2800 zł).

Bank analizując wniosek kredytowy, musi wyliczać zdolność “wyjściową” a więc dla całego okresu kredytowania.  Małżeństwo/ para która starałaby się o wspomniany kredyt powinna na dziś dysponować dochodem netto rzędu około 10 tysięcy złotych. Singiel przy 500 tysięcznym kredycie, musiałby dysponować dochodem niewiele mniejszym. 

Czy więc program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Będzie istotnie programem dla bogatych? Wszystko zależy od podejścia banków, ale wg analityków PKO BP przy liberalnym podejściu do zdolności kredytowej, z programu skorzysta wielu zainteresowanych

“Zakładając malejące raty, przy kredycie na 25 lat po 10 latach wsparcia kredytobiorcy pozostanie co najwyżej 60% kapitału do spłaty. W tej sytuacji zdolność kredytowa mogłaby być wynikiem kalkulacji sporządzonej w oparciu o ratę będącą maksimum z wyliczonej dla całego kredytu przy stopie 2% i wyliczonej dla 60% kredytu przy dzisiejszej stopie wraz z buforem w wysokości 5 pkt. proc.”- piszą analitycy PKO BP. 

Eksperci szacują, że w ramach programu udzielanych może być nawet 40 tys. kredytów rocznie.

Bezpieczny kredyt 2 proc. wywinduje ceny?

Bardziej poważnie brzmią zarzuty, że państwowa dopłata pozwoli długofalowo zachować wysokie ceny mieszkań, co i tak w efekcie uderzy w kredytobiorców. Podobny efekt miał program Mieszkanie dla Młodych z limitami cen mieszkań z dopłatą. Skończyło się tak, że ceny deweloperskie “doszlusowały” do wysokich limitów. Limitem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest kwota kredytu możliwego do wzięcia. Zasadnie brzmią obawy, że wkrótce małe 30 - 40 mkw., 2 pokoje dla singla na największych rynkach będą kosztować maksymalnie, ile możliwe wg zasad programu, czyli 500 tys. zł. 

Pośrednicy kredytowi i nieruchomości przyznają, że wielu sprzedających wstrzymuje się teraz z wystawianiem mieszkań, licząc na wyższe ceny, gdy program wejdzie w życie, czyli w lipcu. Nowe oferty - z wyższymi cenami - przygotowują też deweloperzy. Eksperci wskazują, że zaledwie w ciągu kilku miesięcy stawki na niektórych inwestycjach rosły nawet o ponad 20 proc. 

Głosy o tym, że nowy program uchroni rynek przed spadkami cen, słychać od samych bankowców. Wg analityków Banku Pekao, mieszkania znów zaczną drożeć i to możliwe, że już w drugiej połowie roku. 

„Zakładamy, że w II półroczu 2023 r., najpóźniej I półroczu 2024 r. spadkowy trend zmian cen m kw. ulegnie pod wpływem stopniowo poprawiającej się sytuacji popytowej ponownemu odwróceniu" - piszą eksperci.

Nie wszyscy bankowcy jednak zgadzają się z takim stwierdzeniem. Wg kierownika zespołu analiz nieruchomości w PKO BP Wojciecha Matysiaka wpływ programu na ceny będzie minimalny. Jego zdaniem dużo ważniejsze są inne kwestie - przede wszystkim poziom stóp procentowych. 

Bezpieczny kredyt 2 proc. jest częścią większego programu - Pierwsze Mieszkanie. Jego drugi filar  stanowi Konto Mieszkaniowe dla oszczędzających na wkład własny kredytu i inne cele mieszkaniowe. Program ma wejść w życie w lipcu tego roku.