Mieszkania w wielkomiejskich „sypialniach” – czy jest taniej?

Poszukiwanie tańszych lokalizacji, choć oczywiście zawsze ma miejsce, zyskało na znaczeniu zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej, przy splocie dwóch niekorzystnych czynników dla kupujących - z jednej strony bardzo wysokich kosztów kredytowania, wynikających z zeszłorocznej serii podwyżek stóp procentowych NBP, a z drugiej z bardzo wysokich (i ciągle rosnących) cen mieszkań. Mieszanka to zabójcza dla siły nabywczej na rynku mieszkaniowym. Jeśli nabywca nie ma gotówki, musi starać się o wysokooprocentowany kredyt na zakup bardzo drogiego mieszkania. Siłą rzeczy kończy się to wypchnięciem na rynek najmu dla tych, którzy nie mają odpowiednio wysokiego wkładu własnego i odpowiedniej zdolności kredytowej. Z kolei ci, którzy zdolność mają, są zmuszeni zadowolić się zakupem znacznie mniejszego mieszkania, niż oczekują.

Rozwiązaniem jest więc poszukiwanie tańszej oferty - najczęściej w puli mieszkań do remontu, lub w bardziej oddalonych lokalizacjach. Tzw. sypialnie mogą stanowić atrakcyjną alternatywę - głównie dlatego, że choć znajdują się już poza rogatkami miasta, to jednak są w bezpośredniej jego bliskości, często dysponując lepszym i szybszym połączeniem drogowym i komunikacją miejską, niż niektóre dzielnice w obrębie samej metropolii.

Ceny mieszkań w metropoliach

Wg analityków niewiele wskazuje na to, byśmy mieli do czynienia z głębszą korektą cen na rynku mieszkaniowym. Wręcz przeciwnie - eksperci portalu często wskazują na nowy impuls wzrostu popytu a wraz z nim cen, a mianowicie program Bezpieczny Kredyt 2 proc., który zacznie obowiązywać od lipca. Już teraz obserwuje się, że część sprzedających na rynku wtórym wstrzymuje się z transakcjami, w oczekiwaniu na start programu, by móc dać wyższą cenę. 

Z danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wynika, że na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, średnie ceny nowych mieszkań  w większości  przekroczyły już 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Najdroższym rynkiem jest oczywiście Warszawa, gdzie średnie stawki wynoszą już blisko 15 tysięcy za metr kwadratowy. 

Zgodnie z tymi stawkami, kupno zaledwie 40 mkw. w stolicy oznacza przeciętny wydatek rzędu blisko 600 tys. zł. Dwudziestoprocentowy wkład własny wynosi natomiast 120 tysięcy. Taka drożyzna może demotywować, choć oczywiście należy pamiętać, że ceny średnie są zawyżane przez stawki z ultra drogiego segmentu apartamentowego. 

Wykres 1 - ceny mieszkań 

Ceny mieszkań wokół Warszawy

Jak przedstawia się rzeczywistość cenowa w około warszawskich sypialniach? Na pewno jest taniej, w porównaniu do średnich stawek ze stolicy. Ceny za budownictwo wielorodzinne w segmencie popularnym wynoszą przeciętnie 8 - 9 tys. zł/mkw. W Józefosławiu, tuż za granicami stolicy, mieszkania w inwestycji wielorodzinnej Blask Jutrzenki, zaczynają się w promocji od 7235 zł/mkw. W Ząbkach, tuż przy granicy Warszawy, w projekcie Skrajna 34 zamieszkamy już od 8400 zł/mkw. Projekt Comfort Residence również w Ząbkach, cenowo zaczyna się od 9500 zł/mkw. W Pruszkowie - 6 km od Warszawy, stawki za mieszkania w ramach inwestycji Corner Park wynoszą od 7900 zł/mkw. Auta Vita 2 to wydatek 8400 zł za metr kwadratowy. 

Ceny za mieszkania w sypialniach bezpośrednio przylegających do stolicy są niższe niż ceny średnie, ale nie odbiegają znacznie od cen za odległe lokalizacje w granicach miasta, takiej jak Bielany, Białołęka, Wawer itp. Wyraźnie taniej jest natomiast kilkanaście - kilkadziesiąt kilometrów za Warszawą. W Górze Kalwarii, 15 km od miasta stołecznego, nowe mieszkanie w ramach inwestycji Osiedle Polna, kupimy już za 5900 zł/mkw. Z kolei np. W Ożarowie Mazowieckiem w inwestycji Miasto - Ogród zamieszkamy już w cenie od 7000 zł/mkw. 

Ceny mieszkań wokół Krakowa

Bardzo podobnie przedstawia się rzeczywistość cenowa sypialni wokół Krakowa, choć jest nieco taniej od realiów sypialni warszawskich. Rząd wielkości za bliskie lokalizacje wynosi przeciętnie 7,5 - 8,5 tys. zł/mkw., natomiast nieco dalej - w promieniu kilkunastu kilometrów -  ceny spadają do stawek wynoszących około 6,5 - 7,5 tys. zł/mkw.

W Niepołomicach, za granicami miasta, ceny mieszkań w inwestycji wielorodzinnej Batorego House wynoszą od 7300 zł/mkw. W Wieliczce w ramach projektu Różana 52 zaczynają się od 7500 zł. Arka Nova w Skawinie pod Krakowem, wyceniana jest na 7900 zł/mkw.

Kilkanaście, kilkadziesiąt kilometrów od miasta, ceny wyraźnie spadają, choć generalnie - im dalej, tym trudniej o budownictwo wielorodzinne, rośnie za to liczba inwestycji w domy- najczęściej w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Stawki najczęściej mieszczą się w przedziale 4 - 6 tys. zł/mkw.

Ceny mieszkań wokół Wrocławia

Wrocław jest kolejnym miastem, gdzie przeciętne stawki za mieszkanie wynoszą kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. We wrocławskich sypialniach jest jednak wyraźnie taniej. W Siechnicach około 10 km od rogatek miasta znajdziemy oferty ze stawką wynoszącą około 7000 zł/mkw. W Radwanicach, na południowo -wschodnich obrzeżach miasta, ceny za mieszkania w projekcie Osiedle Parkowe Aleje wynoszą od 7600 zł/mkw. W Smolcu, tuż za południowo - zachodnimi rogatkami miasta, mieszkania w ramach inwestycji Osada Sportowa, etap II, kosztują od 6500 zł/mkw. 

Podsumowanie

Tzw. sypialnie z całą pewnością stanowią kuszącą alternatywę wobec ofert wielkomiejskich, bezpośrednio w granicach metropolii. Ceny są niższe, choć należy pamiętać, że spadają tym bardziej, im większy dystans dzieli je od granic dużego miasta.