Raport: duża podaż mieszkań stwarza warunki do negocjacji cen

W transakcjach zawieranych na rynku wtórnym w lutym i marcu 2025 r., w których uczestniczyli pośrednicy Metrohouse, 87 proc. mieszkań zostało sprzedanych za cenę niższą od ofertowej, a w przypadku 8 proc. cena transakcyjna była taka sama. Mediana udzielanych upustów wyniosła 7 proc.

W koszyku transakcji agencji, które podlegały negocjacjom, upusty w 67 proc. nie były większe niż 10 proc. Jednak w co dziesiątej transakcji odnotowano obniżki sięgające 20 proc. "Należy jednak pamiętać, że prezentowane dane odzwierciedlają różnice pomiędzy pierwszą ceną ofertową a ceną ostateczną uzgodnioną między stronami. Klienci nabywający mieszkanie nie zdają sobie często sprawy z faktu, że nieruchomość na etapie ekspozycji na rynku także podlegała obniżkom, a więc upusty uzyskane w ostatecznych negocjacjach to jedynie część zniżki, jaką odnotowała nieruchomość" - zaznaczyli autorzy raportu.

Negocjacjom cen na rynku wtórnym sprzyja kilka czynników. Duża część ofert prezentowana jest w cenach nieodzwierciedlających realnej wartości rynkowej lokalu. W ocenie autorów właściciele mieszkań, przyzwyczajeni do ciągłych wzrostów cen nieruchomości, nie mogą się pogodzić z osłabieniem koniunktury. Liczą, że uda się sprzedać mieszkanie w cenie np. z ubiegłego roku. Stąd pojawiające się coraz większe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, w przypadku bezskutecznej wielomiesięcznej próbie sprzedaży.

Ostatnie miesiące to także niższy popyt na mieszkania. Wysokie stopy procentowe blokują dostęp do kredytów potencjalnym nabywcom mieszkań. Część osób nadal czeka na program dopłat do kredytów. W ocenie ekspertów to jednak "Bezpieczny Kredyt 2 proc." wywindował ceny mieszkań do poziomów nieakceptowalnych dla znacznej grupy potencjalnych nabywców.

"Również na rynku pierwotnym coraz częściej można spotkać atrakcyjne promocje – deweloperzy nie tylko oferują bonusy, takie jak rabaty na miejsca parkingowe czy gratisowe komórki lokatorskie, ale również proponują obniżki cen i elastyczne warunki zakupu. W wielu przypadkach możliwe są także negocjacje, które pozwalają uzyskać jeszcze korzystniejszą ofertę. Kluczowe jest jednak odpowiednie przygotowanie – szanse na uzyskanie najlepszej ceny znacząco zwiększyć może wsparcie agenta nieruchomości specjalizującego się w rynku pierwotnym" – wskazała cytowana w raporcie Anna Kochańska z platformy Primse.com.

Jak zauważyli autorzy raportu, wynegocjowanie warunków cenowych transakcji przekłada się na wysokość raty kredytu. Posłużyli się przykładem średniej wielkości mieszkania w Warszawie, którego cena ofertowa wynosiła 750 tys. zł, ale dzięki negocjacjom udało się uzyskać 7-proc. rabat.

"W analizowanym przypadku założyliśmy, że klient dysponuje 150 tys. zł wkładu własnego. Porównaliśmy, jak kształtowałaby się wysokość raty kredytu przed obniżką i po niej. Przy powyższych założeniach rata kredytu przy oprocentowaniu zmiennym wyniesie w najkorzystniejszym wariancie 4 473,05 zł. Przy 7-proc. upuście cena nieruchomości zostanie obniżona do 697 500 zł. Wkład własny pozostaje taki sam. Wówczas rata kredytu wyniesie 4 081,66 zł. Realna comiesięczna oszczędność na samej racie kredytu wyniesie 391,39 zł, co oznacza roczną oszczędność w wysokości niespełna 4,7 tys. zł. Przekłada się to także na oszczędności na koszcie odsetkowym na poziomie niespełna 65 tys. zł" - wskazali autorzy.

Ich zdaniem klienci mogą rozważyć alternatywną opcję – pozostawić ratę kredytu na poziomie zbliżonym do tej z pierwotnego wariantu, ale skrócić okres kredytowania. W tym przypadku oznaczałoby to skrócenie okresu kredytowania o 5 lat i 3 miesiące, co przekłada się na oszczędności na koszcie odsetkowym w wysokości 230,5 tys. zł.

"Wybór odpowiedniego rozwiązania powinien być uzależniony od preferencji kupującego – czy zależy mu bardziej na niższych comiesięcznych obciążeniach, czy na jak największym ograniczeniu kosztów odsetkowych i szybszym pozbyciu się zobowiązania" – podsumował cytowany w raporcie Daniel Orlikowski z Credipass.(PAP)