Smardzewice: domy mogą być dwa razy większe. Wójt zmienił decyzję dla osiedla w otulinie Sulejowskiego Parku Krajobrazowego

Z 200 do 400 metrów. Co naprawdę się zmieniło?

Dokument opublikowany 8 października o godzinie 8.09 w Biuletynie Informacji Publicznej Gminy Tomaszów Mazowiecki zmienia decyzję środowiskową z 7 kwietnia 2025 roku.

Na działkach 787/24, 788/12 i 789/8, mających łącznie 3584 m², maksymalna powierzchnia zabudowy budynku wzrosła z 200 do 400 m². Powierzchnię utwardzoną zwiększono ze 100 do 400 m², a dopuszczalną szerokość elewacji frontowej z 15 do 28 metrów.

Na drugiej części inwestycji, obejmującej działki 788/13 i 789/9 o łącznej powierzchni 1447 m², budynek może mieć do 350 m² powierzchni zabudowy zamiast 200 m². Limit utwardzeń wzrósł ze 100 do 300 m², a szerokość elewacji z 15 do 20 metrów.

Zwiększono również wskaźnik powierzchni zabudowy z 0,15 do 0,24 oraz maksymalną wysokość budynków z 9 do 10 metrów.

To dopuszczalne parametry, nie gotowe projekty ani zrealizowane budynki. Powierzchnia zabudowy oznacza powierzchnię zajmowaną przez budynek na gruncie, a nie jego powierzchnię użytkową.

Liczba planowanych domów pozostaje bez zmian – nadal ma ich być siedemnaście.

Otulina parku. Nie tylko formalność

Inwestycję zaplanowano w otulinie Sulejowskiego Parku Krajobrazowego. Nie oznacza to położenia w granicach samego parku, ale jest istotne z punktu widzenia ochrony jego walorów przyrodniczych.

Więcej zabudowy i szczelnych nawierzchni może oznaczać mniej terenu, przez który woda wsiąka w ziemię. Może również zmieniać sposób jej odpływu. Nie przesądza to jednak o wystąpieniu podtopień czy innych negatywnych skutków.

RDOŚ w Łodzi przeanalizowała lokalizację przedsięwzięcia, również względem obszarów Natura 2000 oddalonych o około 3,8 i 3,9 km. Uznała, że planowane zmiany nie spowodują znaczącego negatywnego oddziaływania na cele ich ochrony.

RDOŚ dwukrotnie domagała się wyjaśnień

Postępowanie rozpoczęło się po wpłynięciu wniosku inwestora 9 lipca 2026 roku.

6 sierpnia Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Łodzi wezwała do wyjaśnienia informacji zawartych w karcie informacyjnej przedsięwzięcia. 17 sierpnia inwestor dostarczył uzupełniony dokument.

To jednak nie zakończyło wymiany korespondencji. 28 sierpnia RDOŚ ponownie wystąpiła o uzupełnienie karty. Kolejne wyjaśnienia inwestor przedłożył 4 września.

Ostatecznie 11 września RDOŚ uznała, że przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko nie jest konieczne. Podobne stanowiska zajęły Wody Polskie i tomaszowski sanepid.

Same wezwania nie dowodzą nieprawidłowości. Nie wiadomo jednak z opublikowanego uzasadnienia, czego dokładnie dotyczyły wyjaśnienia i które informacje wymagały doprecyzowania.

Cztery razy więcej utwardzeń. Deszczówka bez zmian?

Tu pojawia się najciekawszy element całej sprawy.

W opinii z 31 lipca Wody Polskie stwierdziły, że planowane zmiany nie wpłyną istotnie na środowisko wodne, a sposób odprowadzania ścieków oraz wód opadowych i roztopowych pozostanie bez zmian. Stanowisko to podtrzymano po uzupełnieniach dokumentacji.

Tymczasem pierwotna decyzja środowiskowa z 2025 roku nakazywała zachowanie co najmniej 60 proc. powierzchni biologicznie czynnej na nowo powstających działkach. Wymagała również stosowania, tam gdzie to możliwe, przepuszczalnych utwardzeń i odprowadzania deszczówki z dachów, chodników oraz podjazdów na tereny zielone w granicach posesji.

Warunki te nie zostały uchylone.

Na mniejszym kompleksie działek suma nowych maksymalnych powierzchni zabudowy i utwardzeń wynosi 650 m², czyli niemal 45 proc. terenu. Jak pogodzić te wartości z obowiązkiem zachowania minimum 60 proc. powierzchni biologicznie czynnej?

Nie oznacza to automatycznie sprzeczności. Poszczególne maksymalne parametry nie muszą być wykorzystywane jednocześnie, a znaczenie ma również rodzaj nawierzchni. Właśnie dlatego potrzebne są szczegółowe obliczenia i rozwiązania projektowe.

Czy zwiększenie utwardzeń uwzględniono w bilansie wód opadowych? Czy teren zachowa wystarczającą zdolność przyjmowania deszczówki podczas intensywnych opadów? Z samej opublikowanej decyzji nie da się tego jednoznacznie ustalić.

Co pozwala zrobić prawo?

Art. 63 ustawy z 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku określa kryteria ustalania potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Art. 84 umożliwia wydanie decyzji bez takiej oceny, a art. 87, w powiązaniu z art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego, reguluje zmianę wcześniejszej decyzji.

Ponieważ postępowanie obejmuje ponad dziesięć stron, zastosowano publiczne obwieszczenie na podstawie art. 74 ust. 3 ustawy środowiskowej i art. 49 KPA.

Decyzję z 6 października podpisała z upoważnienia wójta Katarzyna Reczulska, kierownik Referatu Ochrony Środowiska.

Trzeba podkreślić, że zmiana decyzji środowiskowej nie jest równoznaczna z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Dokumenty zostały opublikowane. Pytania pozostały

Czy uzupełniona karta informacyjna zawiera nowe obliczenia spływu deszczówki? Czego dotyczyły dwa wezwania RDOŚ? Jak w przyszłym projekcie zostanie zachowane wymagane minimum powierzchni biologicznie czynnej? Czy inwestycja wymaga zmiany kolejnych rozstrzygnięć administracyjnych? Czy właściciele sąsiednich nieruchomości zgłaszali uwagi?

Odpowiedzi wymagają analizy pełnych akt postępowania, w tym sierpniowych i wrześniowych uzupełnień dokumentacji.

Dokumenty można przeglądać w Referacie Ochrony Środowiska Urzędu Gminy Tomaszów Mazowiecki przy ul. Mościckiego 4, w godzinach 8.00–16.00.

W Smardzewicach pytanie nie brzmi już wyłącznie, ile domów powstanie. Równie ważne jest to, ile gruntu pozostanie zdolne przyjąć wodę po ulewnym deszczu.

Źródła: BIP Gminy Tomaszów Mazowiecki, decyzje RŚ.6220.36.2024 z 7 kwietnia 2025 r. i RŚ.6220.11.2026 z 6 października 2026 r.