Architekt wnętrz radzi - pomiar powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego

Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów na przedsiębiorcy ciąży obowiązek wyszczególnienia w oświadczeniu kierownika budowy (załącznika do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie domu, na podstawie którego pracuje architekt wnętrz) informacji o dokonaniu pomiarów zarówno całkowitej powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, jak i jego poszczególnych lokali. Przepisy wykonawcze wydane na podstawie powołanej ustawy określają zarazem obowiązek stosowania jednolitych norm pomiaru.

Reklama

Okiem architekta wnętrz - zasady dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej

W dotychczasowej praktyce był on dokonywany w oparciu o normę PN70/B02365, zakładającą pomiar w stanie surowym na wysokości 1 metra nad podłogą, a zatem bez tynków i okładzin. Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m² były wliczane do powierzchni mieszkania, natomiast pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m² ulegały potrąceniu z powierzchni pomieszczenia i doliczeniu do powierzchni konstrukcji. Dokładność miała być utrzymywana na poziomie 0,1 m².

Aktualnie obowiązujące zasady dotyczące pomiaru powierzchni zostały określone w akcie wykonawczym do Prawa budowlanego - rozporządzeniu w sprawie wymogów szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które weszło w życie w dniu 29 kwietnia 2012 roku. Jego przepisy znajdują zastosowanie do lokali nowobudowanych. Wprowadzają jednoznaczne reguły dokonywania obliczeń powierzchni, w szczególności - powierzchni użytkowej, będącej powierzchnią pracy architekta wnętrz.

Na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów pomiary są oparte o jednolitą Polską Normę PN ISO 9836:1997, zgodnie z którą deweloper jest zobowiązany do analizy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków. Pomiar jest dokonywany w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, z dokładnością do 0,01 m². Do powierzchni nie są doliczane wnęki w ścianach większe niż 0,1 m². W ramach pomiaru wyodrębnia się:

1. wysokość powyżej 2,20 m (wliczaną w 100% do powierzchni użytkowej lokalu),

2. wysokość od 1,40 m do 2,20 m (uwzględnianą w 50%),

3. wysokość poniżej 1,40 (nie podlegającą wliczeniu do powierzchni użytkowej lokalu).

Przy pomiarze brana jest pod uwagę wyłącznie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, czyli stanowiących przestrzeń pracy architekta wnętrz. Nie wlicza się zatem dostępnych z niego powierzchni niezamkniętych ze wszystkich stron – powierzchni nienakrytych (balkon, taras), a także nakrytych – loggia.

Pomiary dokonywane w oparciu o jedną z dwóch norm mogą prowadzić do istotnych rozbieżności, dlatego warto ustalić tę kwestię już na etapie negocjacji warunków umowy. W odniesieniu do nowobudowanych obiektów co do zasady stosuje się Polską Normę PN ISO 9836:1997. Jej założenia nie znajdują jednak zastosowania w odniesieniu do nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania lokalu, oddanego do użytkowania przed dniem wejścia w życie przepisów wykonawczych.

Wskazówki architekta wnętrz - pomiar powierzchni użytkowej a prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej 

Jak zauważa niejeden architekt wnętrz, w praktyce stosowanej przez firmy deweloperskie istnieje uwzględnianie we wzorcach umownych klauzul zakładających dopuszczalność podwyższenia ceny ze względu na zmianę powierzchni użytkowej z przyczyn architektonicznych lub wykonawczych. Podobne zapisy wyłączają przy tym prawo konsumenta do odstąpienia od umowy w razie zmiany istotnych elementów umowy.

Na tle orzecznictwa Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wykształciło się jednolite stanowisko, że zapis umowy deweloperskiej pozostaje w sprzeczności z przepisami, jeżeli nie przewiduje prawa konsumenta odstąpienia od umowy. Nabywcy lokalu przysługuje bowiem prawo rozwiązania umowy w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a w szczególności istotnej zmiany świadczenia głównego dewelopera, jakim jest bez wątpienia wybudowanie lokalu o ściśle określonej powierzchni użytkowej.

Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, za klauzule naruszające zbiorowe interesy konsumentów uznawane są m.in. zapisy, na mocy których „strony uzgadniają, iż różnica wynosząca +/– 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią apartamentu wskazaną w niniejszej umowie jest dopuszczalne i nie będzie stanowić podstawy do korekty ceny.”, a także „strony dopuszczają możliwość nieznacznej zmiany powierzchni lokalu, tarasu, komórki przygarażowej, których dotyczy niniejsza umowa z przyczyn architektoniczno - konstrukcyjnych lub odchyłek wykonawczych”.

Architekci wnętrz specjalizują się w pracy z deweloperami, posiadając wiedzę techniczną, jak i formalną. Dzięki temu są w stanie ocenić każdą inwestycję, osiedle, mieszkanie, lokal usługowy czy biuro pod wieloma względami, m.in.

• zgodności standardu wykończenia lokalu z umową/prospektem informacyjnym,
• oceny dostępnych dokumentacji technicznych,
• zgodności Umowy Deweloperskiej z ustawą z dnia 16 września 2011 r. (wejście w życie 31 kwietnia 2012) „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”),
• zapisy z ksiąg wieczystych.

Artykuł powstał w oparciu o dokumenty: Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. Nr 232, POZ. 1377); zw. „ustawą deweloperską”; Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. (Dz. U. POZ. 462, z późn. zm.); zw: „rozporządzeniem Ministra Transportu”; Polska Norma PN70/B02365 "Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru"; Polska Norma PN ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Artykuł opublikowany dzięki PerfectSpace.pl Autorem artykułu jest Pan Maciej Balcerek - menadżer firmy Perfect Space z Warszawy zajmującej się kompleksowym projektowaniem i aranżacją wnętrz mieszkań, biur i lokali usługowych.