Często porównujemy ceny mieszkań w Tomaszowie do cen lokali w Łodzi. Ponoć te u nas dorównują tym ze stolicy województwa, a czasem je przekraczają. W domyśle oczywiście pozostaje fakt, że w dużym mieście zarabia się ponoć więcej, więc u nas powinno się płacić mniej. Czy aby na pewno? Bywa z tym różnie, szczególnie gdy rozmawiamy o zarobkach, a to one są głównym wyznacznikiem popytu. Także tego na mieszkania.
Nie wierzycie? To spróbujcie sobie uświadomić, że realna liczba mieszkańców naszego miasta nie przekracza obecnie 50 tysięcy osób. Na przestrzeni kilkunastu lat zmniejszyła się więc o blisko 20 tysięcy (nawet jeśli oficjalne statystyki mówią co innego). Do tego, ma się rozumieć, można doliczyć kilka tysięcy przebywających u nas czasowo obcokrajowców (których z kolei jest więcej niż wynika to z rejestrów). Emigrują stąd ludzie młodzi w wieku produkcyjnym i prokreacyjnym. Jak to więc się dzieje, że mimo tak dużego ubytku ludzkiego, popyt jest tak duży, że winduje ceny?
Odpowiedź jest prosta. Po pierwsze rzeczywiste zarobki są dużo wyższe niż te oficjalnie deklarowane. Po drugie mieszkań buduje się zbyt mało. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że na mieszkania w komunalnych kamienicach jest coraz mniej chętnych, a z czasem jeszcze będzie ich ubywać. Występuje więc różnica miedzy deklarowanym popytem a faktyczną podażą. Nie ma równowagi rynkowej, co równoznaczne jest z tym, że ceny muszą rosnąć.
Ponadto w grę wchodzą też inne czynniki, ale nie o nich chciałem pisać, tylko o polityce przestrzennej oraz gospodarowaniu miejskim zasobem mieszkaniowym.
Koncepcji przestrzennych miasto nie posiada od lat. Gospodarka zasobem mieszkaniowym również pozostawia wiele do życzenia. Oba te tematy są ze sobą powiązane. Mają też wpływ na kształtowanie się cen mieszkań w Tomaszowie.
Kiedy porównujemy ceny w Łodzi z tymi z Tomaszowa, lub szukamy mieszkań na wynajem trafiamy na wiele ofert atrakcyjnie wyremontowanych lokali w starych kamienicach. Łódź od lat realizuje program rewitalizacji, czego doskonałym przykładem jest na przykład Księży Młyn ale duża liczba ofert tego typu to też zasługa prywatnych inwestorów. Co ciekawe są one chętnie wynajmowane i kupowane chociażby ze względu na lokalizację lub dostępność do mediów (jak na przykład przyłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej lub gazu ziemnego), rozkład i wielkość pokoi.
U nas kamienice to najczęściej wyremontowane od zewnątrz ruiny, bez podłączeń do CO, gazu i innych udogodnień, często zasiedlone przez lokatorów, którzy z premedytacją nie płacą czynszów, które obciążają spółkę. Ktoś się dziwi, że nie ma chętnych na ich zamieszkanie i ludzie szukają mieszkań, które spełniają współczesne a nie XIX wieczne standardy?
Według danych przekazanych przez TTBS w odpowiedzi na interpelację radnego Piotra Kucharskiego ze stycznia br. w zasobach miejskich znajduje się blisko 5000 mieszkań. Dwa tysiące spośród nich zasilanych jest piecami węglowymi czyli tzw. kopciuchami. Oznacza to, że lokatorzy muszą cała zimę dźwigać wiadra z węglem, a przy okazji uczestniczą w wytwarzaniu duszącego wszystkich nas... smogu. O poważnych remontach nie ma mowy, bo... koszty...
Koniecznym wydaje się zmiana sposobu myślenia. Poszukiwanie rozwiązań na drodze partnerstwa publiczno prywatnego, wprowadzenie prywatnych operatorów, którzy z jednej strony poczyniliby niezbędne nakłady inwestycyjne, z drugiej pobierali z tego tytułu pożytki w postaci czynszu (zapewne wyższego niż obecnie). Być może w grę wchodziłaby nawet sprzedaż całych kamienic lub opcja dojścia do własności pod określonymi warunkami.
Osobny temat to gospodarka przestrzenna. Czasem wydaje mi się, że jej kres nastąpił wraz z upadkiem komunizmu, kiedy planowano nowe osiedla, budowano w nich szkoły, przedszkola, tworzono miejsca do rekreacji i wypoczynku, myślano o terenach zielonych. Krótko mówiąc: myślano w kategoriach użyteczności i zrównoważonego rozwoju.
Obecnie mam wrażenie, że cała aktywność samorządu lokalnego w tym względzie ogranicza się jedynie do lokalizacji kolejnych placówek handlowych bez żadnego ładu i składu tylko w celu uzupełnienia wpływów ze sprzedaży kolejnych kawałków gruntu. Czy na pewno o to właśnie chodziło, gdy wprowadzano reformę samorządową i wyposażano miasta i gminy w majątek i narzędzia do tego, by z niego we właściwy sposób korzystać? Czy takie naprawdę jest zadanie samorządu? Czy to ma sens i czy można to nazwać racjonalną polityką prorozwojową? Pytania można mnożyć.
Jak już gdzieś powstanie plan zagospodarowania przestrzennego, to woła o pomstę do nieba, o czym miałem okazję przekonać się niedawno, realizując niedużą inwestycję przy ul. Słowackiego. Ktoś wyznaczył obowiązujące linie zabudowy w taki sposób, że nie sposób było logicznie poprowadzić rozbudowy, a w śródmiejskiej zabudowie pierzejowej wprowadził współczynnik gęstości zabudowy na poziomie 0,6 lub 0,7 (jak dobrze pamiętam). Powinno być co najmniej 1,2. Efekt jest taki, że do istniejącego budynku nie można było dobudować piętra z lokalami mieszkalnymi, mimo, że sąsiaduje on z dwu i trzykondygnacyjnymi kamienicami. Całość należałoby zburzyć i budować od nowa, by sprostać wymaganiom "planisty". Tylko po co?
Mamy więc do wyboru albo zmniejszyć popyt albo zwiększyć podaż mieszkań. Co wybieracie?
Napisz komentarz
Komentarze