Użytkowanie wieczyste - potrzeba, czy anachronizm

[reklama2]

Wydawać by się mogło, że formuła użytkowania wieczystego wyczerpała się wraz ze zmianami ustrojowymi, jakie nastąpiły po 1989 roku. Mimo, iż użytkownik wieczysty, ma uprawnienia do władania nieruchomością prawie takie same, jak właściciel gruntu, to jednak podlegają one pewnym ograniczeniom a także obowiązkom, wśród których znajduje się między innymi konieczność wnoszenia opłat rocznych, obliczanych według stawki procentowej, zależnej od przeznaczenia nieruchomości oraz aktualnej wartości gruntu.

Te właśnie opłaty, stanowiące jeden z dochodów m.in. gmin stanowią jeden z podstawowych argumentów przemawiającym za utrzymaniem tej formuły prawnej w obiegu. Nie zawsze dzieje się to z korzyścią dla lokalnej społeczności. Opłaty te, to nic innego, jak forma kolejnego para podatku.

- Jeszcze kilka lat temu argumentowano także, że oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste obniża ceny nowo budowanych mieszkań – mówi Mariusz Strzępek, specjalista rynku nieruchomości. – Oczywiście było to pogląd o charakterze iluzorycznym. Niższy koszt zakupu gruntu w takich miastach, jak Tomaszów Mazowiecki, nigdy nie przekładał się na cenę jednego metra kwadratowego mieszkania. Łatwo to wyliczyć i udowodnić. Wystarczy od całkowitej wartości jakieś terenu odjąć 25 procent a następnie podzielić przez ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynków. Okaże się, że różnica dla 50 metrowego mieszkania wyniesie kilkaset  złotych. Jest to natomiast rozwiązanie korzystne dla deweloperów, którzy zarabiają dodatkowo ¾ wartości nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane. Jeśli np. dla uproszczenia przyjmiemy koszt metra kwadratowego na poziomie 100 złotych i weźmiemy pod uwagę działkę o powierzchni 1 hektara, to oszczędność dla dewelopera wyniesie 750 tysięcy złotych.

Rzecz jednak w tym, że deweloper, wybudowane przez siebie mieszkania szybko sprzedaje, a nowi właściciele, nabywają je wraz częścią gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i od tego momentu to na nich spoczywa obowiązek ponoszenia wszelkich opłat takich jak podatek od nieruchomości i właśnie opłaty roczne. To oni też są najbardziej zaskoczeni, kiedy po 5 latach otrzymują decyzję o nowej wysokości tej opłaty. Tak więc deweloper zarobił a właściciel mieszkania pozostał z problemem.

Mechanizm podwyższania opłat, jako szkodliwy, postrzega także poseł Artur Ostrowski, który w tej sprawie wystąpił z interpelacją poselską Prezesa Rady Ministrów. - Użytkownicy wieczyści zaskakiwani są drastycznymi podwyżkami opłat, które ustanawiają gminy.  Podwyżki są szczególnie dotkliwe dla osób, które otrzymują zwiększone opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się ich lokal mieszkalny. Często nie są to osoby o wysokich dochodach. Niewielkie mieszkania w blokowiskach generują jednak obciążenia często przekraczające możliwości ich pokrycia przez osoby mieszkające w takich nieruchomościach  – uważa poseł.

Jego zdaniem, koszty, które spadają na użytkowników wieczystych są wyzwaniem egzystencjalnym zmuszającym do dokonywania wyborów: płacić za użytkowanie wieczyste, za czynsz, czy za leki i żywność?

Parlamentarzysta zauważa, że decyzje wydawane przez gminy można zaskarżać do Samorządowego kolegium Odwoławczego, każdorazowo wiąże się to jednak ze znacznymi kosztami.

- W ferworze sięgania do kieszeni niezamożnych obywateli nie bierze się jednak pod uwagę, że granica możliwości ponoszenia przez społeczeństwo coraz większych obciążeń finansowych może zostać niebawem przekroczona – zauważa Ostrowski i proponuje  możliwość wykupu gruntów na preferencyjnych warunkach przez indywidualnych użytkowników .

Czy rząd dostrzega zagrożenie przekroczenia, poprzez coraz intensywniejsze drenowanie kieszeni obywateli, granicy społecznej możliwości ponoszenia coraz większych obciążeń finansowych?

 

Czy istnieje możliwość skuteczniejszej pomocy obywatelom niezdolnym do ponoszenia coraz większych opłat z tytułu użytkowania wieczystego?

 

Czy rząd widzi możliwość stworzenia preferencyjnych warunków do wykupu gruntów przez użytkowników wieczystych, aby przestali być narażeni na coraz większe opłaty w kolejnych latach?

 

Czy zdaniem Pana Premiera gminy odmawiające często obywatelom wykupu gruntów nawet w oparciu o obecne przepisy prawne (gminy czerpią przecież z tego wysokie dochody) należy zobligować do jednoznacznie pozytywnego rozpatrywania składanych przez użytkowników wieczystych wniosków o wykup gruntów? 

- pyta Ostrowski Premiera Donalda Tuska.

Użytkowanie wieczyste i zwiększane opłaty roczne mogą być też przyczyną upadku przedsiębiorstw,. W przypadku gruntów wykorzystywanych na działalność gospodarczą stawka opłaty wynosi 3% aktualnej wartości. W licznych przypadkach róznica w wartości sięgać może nawet kilku milionów w skali roku. W czasach dekoniunktury gospodarczej może wiązać się więc z upadłością, z uwagi na niemożność pokrycia tych parafiskalnych kosztów. 

Jednak użytkownie wieczyste nie zawsze musi wiązać się z negatywnymi skutkami dla lokalnych społeczności. 

- Prawo własności nieruchomości jest prawem zbywalnym. Jednak nie można go przenieść z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Zmiany właścicieli mają charakter bezwarunkowy. Nie może więc być sytuacji, że miasto sprzedaje grunt ale narzuca nowemu włascicielowi co ma na tym gruncie i w jakim terminie wybudować. Jedynym ograniczeniem może być plan miejscowy. Taką możliwość daje jednak prawo użytkowania wieczystego. W tym przypadku właściciel może je ustanowić, ustalając rodzaj inwestycji i termin jej ostatecznego wykonania. W przypadku nie wywiązania się z tych warunków przez nabywcę, umowa może ulec rozwiązaniu - wyjaśnia Rafał Zieliński z Biura Nieruchomości "Renoma".