Deweloperzy pod lupą

Mimo apokaliptycznej wizji polskiej gospodarki, jaką przedstawiają media i część polityków, pierwotny rynek mieszkaniowy ma się bardzo dobrze. Oferta jest coraz bogatsza i bardziej zróżnicowana. Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego tylko w pierwszym półroczu 2010 roku przekazano do użytku 405 bloków mieszkalnych czyli o blisko 50 więcej niż w tym samym okresie 2009 roku.

Zakup nowego mieszkania wiąże się najczęściej z podpisaniem umowy jeszcze na etapie jego budowy. Umowy te znajdują się pod szczególnych  nadzorem UOKiK.  -  Urząd chroni prawa konsumentów, między innymi regularnie kontrolując wzorce umów stosowanych przez deweloperów – informuje Małgorzata Cieloch, rzecznik rasowy Urzędu. - Badamy także wzorce umów stosowane przez spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego, ponieważ nabywcy oferowanych przez nie mieszkań mają te same prawa, co klienci spółek deweloperskich. Z naszych doświadczeń wynika, że przedsiębiorcom zdarza się naruszać interesy konsumentów.

W minionym roku Prezes UOKiK wydała 44 decyzje dotyczące spółek deweloperskich, nakładając 23 kary w łącznej wysokości 2 464 753. Warto podkreślić, że 16 przedsiębiorców dobrowolnie zobowiązało się do zaprzestania stosowania niedozwolonych praktyk.

- Podstawowym problemem było stosowanie we wzorcach umów postawień tożsamych z wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. Urząd zakwestionował w ubiegłym roku 297 takich postanowień -  wyjaśnia rzecznik.

Jedną z najczęściej stosowanych niedozwolonych praktyk było, zastrzeganie przez przedsiębiorcę w treści wzorca umownego, że cena mieszkania może zostać podniesiona w przypadku zmiany stawki podatku VAT, a kupujący nie może od takiej umowy odstąpić.Prezes UOKiK zakwestionowała postanowienie ponieważ zgodnie z prawem w przypadku zmiany istotnych warunków umowy (np. ceny czy lokalizacji) konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od niej, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.

Prezes UOKiK zakwestionowała także postanowienia, które dawały przedsiębiorcom możliwość zmiany metrażu mieszkania. - W konsekwencji nabywca nie mógł być pewny ani ceny, ani wielkości kupowanego lokalu jednocześnie nie mając możliwości odstąpienia od umowy – dowiadujemy się z informacji UOKiK – Jeden z przedsiębiorców na przykład zastrzegał w umowie, że gdy powierzchnia oddanego do użytku mieszkania będzie się różnić o mniej niż 2 procent to jego cena nie ulegnie zmianie. Jednocześnie spółka zastrzegała, że gdyby powierzchnia mieszkania różniła się o więcej niż 2 procent, cena mieszkania będzie zmieniona.

- Taki zapis oznaczał, że klient, który zawarł umowę na zakup mieszkania o powierzchni na przykład 80 metrów nie mógłby od niej odstąpić nawet, gdyby w rzeczywistości mieszkanie miało powierzchnie 50 lub 60 metrów – dodaje tomaszowski rzecznik konsumentów Agnieszka Drzewoska Łuczak. - Tymczasem mamy tu do czynienia z istotna zmianą warunków umowy. W takim przypadku konsument ma prawo odstąpienia od niej oraz domagania rekompensaty odpowiedniej do poniesionych kosztów i utraconych korzyści.

Niektórzy przedsiębiorcy zastrzegają także możliwość przesunięcia terminu oddania lokalu ze względu na wystąpienie niezależnych od nich przeszkód. Może to być na przykład wystąpienie warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie.

Tymczasem zgodnie z obowiązującym w naszym prawem okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy. – Przedsiębiorca powinien przewidzieć możliwość wystąpienia tego rodzaju okoliczności i uwzględnić je określając realny termin wykonania zobowiązania – podkreśla Agnieszka Drzewoska – Łuczak.

Jak informuje UOKiK do niedawna problemem było także wprowadzanie nabywców mieszkań w błąd przez niezgodne z prawdą informacje pojawiające się w reklamach firm deweloperskich. W ubiegłym roku Urząd stwierdził tylko jeden tego typu przypadek. Tym razem przedsiębiorca naruszył prawa konsumentów podają w reklamie cenę mieszkania nie uwzględniającą podatku VAT.

- Podawana przez przedsiębiorcę cena powinna zawierać podatek od towarów i usług- poinformowała rzecznik UOKiK.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarał także grzywną tomaszowską spółkę deweloperską Ezbud – Interster”. W 2008 roku stwierdzono, że stosowane przez firmę wzorce umów zawierają klauzule naruszające zbiorowe interesy konsumentów. Wskazano w tym przypadku cztery niedozwolone klauzule

Pierwsza z nich dotyczyła wspomnianej wyżej możliwości przesunięcia terminu realizacji umowy o 60 dni bez możliwości odstąpienia od niej nabywcy mieszkania ani też powstania roszczeń w stosunku do sprzedawcy. Zdaniem prezes UOKiK , postanowienie tego typu wpisano do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479⁴⁵ ustawy z dnia  17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego pod numerem 920.

Drugi z zakwestionowanych punktów dotyczył wzrostu ceny mieszkania w przypadku wprowadzenia „innych podatków i świadczeń publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym lub podwyższeniu już istniejących, które są niezależne od woli stron”. Według Urzędu postanowienie takie zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 885.

W kolejnym zakwestiowanym zapisie spółka narzucała nabywcom mieszkań formę zarządzania nieruchomością na okres minimum pięciu lat, czyniąc siebie zarządcą części wspólnej budynku.

Ponadto spółka wskazała w umowie, że „spory mogące wyniknąć ze stosunku prawnego objętego umową strony poddają pod rozstrzygnięcie sądu miejscowego właściwego dla siedziby Sprzedającego”. Także to postanowienie zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (pod numerem 922).

Tomaszowska spółka za stosowanie niedozwolonych wzorców umów została przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarana karą pieniężną w wysokości 9 tysięcy złotych.

Obecnie w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajduje się 247 zarejestrowanych postanowień stosowanych przez firmy zajmujące się nieruchomościami. UOKiK może wszcząć przeciwko stosującemu zakazane praktyki przedsiębiorcy postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Maksymalna możliwa kara wynosi 10 proc. przychodu przedsiębiorcy w roku poprzedzającym wydanie decyzji.

W wypadku sporu z przedsiębiorcą, w tym również w postępowaniu sądowym, konsument może zgłosić się po bezpłatną pomoc do powiatowego lub miejskiego rzecznika konsumentów, a także organizacji konsumenckich. Ich adresy znajdują się na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.