Drożej, ale nadal to najkorzystniejsza oferta na rynku

Atrakcyjna oferta własnego mieszkania 

Oferta mieszkań realizowanych w ramach miejskiego programu rzeczywiście była bardzo atrakcyjna. Co ciekawe, mimo drastycznego wzrostu opłat nadal można ją za taką uważać.  "Mieszkanie TM Plus" był to projekt skierowany do osób, dla których dotychczasowa oferta miasta czy deweloperów nie była dostosowana do ich możliwości finansowych czy potrzeb. Prezydent Marcin Witko zaprosił do uczestnictwa w projekcie zarówno młodych ludzi zaczynających swoją karierę zawodową, którzy nie mają na tyle ustabilizowanej sytuacji finansowej aby pozyskać kredyt hipoteczny, jak również rodziny z dziećmi, dla których balast w postaci kredytu długoterminowego znacznie ogranicza możliwości inwestowania w siebie i swoje pociechy, ale także osoby, które wynajmują mieszkania na rynku ponosząc wydatki o wyższej wartości niż proponowane przez TTBS.

Zaproszenie do ubiegania się o mieszkanie  skierowane zostało również  do osób spoza Tomaszowa Mazowieckiego, aby zachęcić ich do osiedlania się w mieście, jak również do tych, które zamieszkują już mieszkaniowy zasób Gminy i chciałyby poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Od samego początku nie były to typowe lokale komunalne, budowane wcześniej w ramach KFM. Tutaj lokatorzy wnosząc co miesięczne opłaty przejmują równocześnie mieszkania na własność. 

Czynsz w Mieszkaniu TM Plus obejmuje stawka najmu zawierająca w sobie także ratę kredytu.  Najważniejsze jednak jest to, że uczestnicy tego projektu nie są obciążeni długoterminowym kredytem. W przypadku utraty pracy lub, gdy będą mieli przejściowe kłopoty finansowe, nie stracą prawa do mieszkania. Gdyby lokatorzy chcieli zrezygnować z mieszkania, bo na przykład wejdzie w grę emigracja zarobkowa, to mają możliwość zdania lokalu a Spółka odda im nie tylko partycypację w wartości nominalnej, ale również kaucję i spłacony dotychczas w czynszu najmu kapitał lub jego większość.

Czynsz w górę o 60%

Rzeczywiście podwyżka robi oszałamiające wrażenie. Ma ona nastąpić od września bieżącego roku. Jak to wygląda w rzeczywistych liczbach? Można to prześledzić na konkretnym mieszkaniu o powierzchni 45 metrów kwadratowych. Na czynsz składają się tu następujące opłaty, liczone na każdy metr powierzchni użytkowej: eksploatacja, fundusz remontowy, obsługa techniczna i administracyjna, bieżące naprawy i konserwacje. Daje to łącznie kwotę nie przekraczającą 6 zł za metr, czyli 270 zł miesięcznie. To jest rzeczywista kwota czynszu w mieszkaniach realizowanych w ramach tomaszowskiego programu. 

Problemem jest obsługa kredytu. Jest ona doliczana do miesięcznych opłat, by uniknąć opodatkowania części kredytowej. W przypadku tego konkretnego mieszkania jest to kwota na poziomie 28,90 zł z metra kwadratowego plus rezerwa w wysokości 2,89 zł.  Razem miesięczne opłaty wyniosą 1.728 zł, w tym spłata kredytu w wysokości ok. 1.430 zł. Największe mieszkanie ma powierzchnię 68,68 metra kwadratowego. Tu kwot miesięcznych opłat sięga 2.700 zł ale 2.350 zł to spłata kredytu. Kiedy rozbijemy czynsz na jego rzeczywiste składniki okazuje się, że nadal mieszkania są stosunkowo atrakcyjne. 

Tanie czy drogie mieszkanie?

Odpowiedź na to pytanie wcale nie jest prosta. Oczywiście, grając na emocjach podkreślić można wysokość miesięcznych opłat, pomijając wszelkie inne korzyści. Przede wszystkim bezpieczeństwo. To spółka bierze na siebie całe ryzyko kredytowe. Mieszkańcy natomiast otrzymują szereg innych bonusów. Krytykując wysokość opłat najczęściej nie wspomina się, że obecni lokatorzy nabywają mieszkania w cenie poniżej 4 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Na rynku tomaszowskim takiej oferty nabycia mieszkania na własność w stanie deweloperskim się nie znajdzie. Ceny najczęściej są dwukrotnie wyższe. Na mieszkaniu z TM Plus się więc raczej nie straci, szczególnie przy obecnie galopujących wzrostach cen i czekającej nas recesji na rynku budownictwa mieszkaniowego. 

Umowy z Bankiem do zmiany

Mimo tych korzyści, podwyżka ma jednak charakter szokowy. Zarząd TTBS nie ma wyjścia i musi wyjść z propozycjami zmian, które w jakimś stopniu zniwelują niekorzystny dla właścicieli mieszkań trend. Na początek wystąpiono o zmianę umów do Banku Gospodarstwa Krajowego, który udzielił kredytu hipotecznego na sfinansowanie budowy bloków. 

Zgodnie z zapisami umowy kredytowej, oprocentowanie ustalane jest w oparciu o stawkę bazową, którą jest 3 miesięczny WIBOR oraz marżę BGK w wysokości 1,5%. W chwili zaciągania kredytu, WIBOR był na poziomie o,23%, w kwietniu znalazł się już na poziomie 5,37% a szacuje się, że do września osiągnąć może 9%. Od września też ma nastąpić podwyżka opłat wnoszonych przez mieszkańców. Rata kredytu płaconego przez TTB wynosiła 45 tysięcy złotych miesięcznie, w 2 kwartale tego roku jest to już 76 tysięcy. 

TTBS wystąpił więc o czasowe zmiany umowy kredytowej, które mogą zmniejszyć obciążenia najemców, ponieważ wysokość raty kredytowej jest jednym ze składników czynszu. Prognozowany czynsz miał nie przekraczać 25 zł za metr kwadratowy. 

- Najemcy lokali mieszkalnych obdarzyli nas zaufaniem i przystąpili do projektu, który zrealizowaliśmy z 70 % udziałem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Tomaszowskie TBS Spółka z o.o. nie może pozwolić na kolejne nieoczekiwane podwyżki stawek czynszu, a tym samym na budowanie poczucia niepewności finansowej wśród najemców. Chcielibyśmy, aby nasi najemcy mieli zagwarantowaną - stałą kwotę kredytu wkalkulowaną w stawki czynszu przez okres co najmniej 3 lat. Zarówno w interesie Spółki jak i banku winno być niedopuszczenie do braku wpływów z najmu, a tym samym do zapewnienia płynnego regulowania rat kredytu wraz z naliczonymi odsetkami - czytamy w piśmie skierowanym do Banku

Problemem jest także to, że zapowiadaną przez rząd pomoc w spłacie rosnących rat kredytów dotyczy  kredytobiorców indywidualnych. Najemcy lokali zbudowanych w Programie nie będą mogli ubiegać się o niniejsze dopłaty, gdyż beneficjentem kredytu jest Spółka, a nie osoby indywidualne.

Z lokatorami też

Konieczne wydają się także zmiany umów zawartych z lokatorami. Część zawartych w nich warunków należy niezwłocznie uelastycznić. Na to też potrzeba zgody instytucji kredytującej. TTBS o taką wystąpił w zakresie możliwości wcześniejszego przejmowana na własność mieszkań przez lokatorów. W umowach możliwość taka jest dopiero po 10 latch, a więc w roku 2032. 

Najemcy przysługuje prawo wykupu (nabycia prawa własności) najmowanego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, począwszy od dnia 1 stycznia 2032 roku zgodnie z zapisami Regulaminu Projektu „Mieszkanie TM Plus”. Warunkiem wykupu lokalu mieszkalnego jest brak zobowiązań Najemcy wobec Wynajmującego z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Wykup lokalu mieszkalnego będzie odbywał się na podstawie złożonego oświadczenia, które złożyć można najwcześniej 01 października 2031 roku.

Jak zapewnia Prezes Wacława Bąk, TTBS czyni starania o możliwość zmiany tych warunków, tak by sprzedaży lokali mieszkalnych można było dokonać już po upływie co najmniej 3 lat od momentu uruchomienia środków kredytowych. Takie rozwiązanie może zapewnić możliwość bardziej elastycznego zarządzania zaciągniętym kredytem oraz skorzystania z ulg i dopłat rządowych a take jego nadpłacania w przypadku posiadania wolnych środków pieniężnych. Właściciel będzie miał też możliwość sprzedaży lokalu, jeśli jego możliwości spłaty kredytu się wyczerpią. 

Trudne rozmowy

Prezes Tomaszowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego prowadzi obecnie rozmowy z najemcami, na których przedstawia różne możliwe warianty rozwiązań trudnej sytuacji. Jak zapewnia Wacława Bąk, nie są one łatwe i emocji nie brakuje. Trudno się temu dziwić, zważywszy, temat dotyczy potrzeb o znaczeniu podstawowym dla każdego człowieka. Dla spółki są one trudne ponieważ sytuacja jest na tyle dynamiczna, że nie można prognozować niczego, co wykracza poza najbliższe 3 miesiące objęte umownym WIBOREM. Tymczasem  zgodnie z  ustaw o ochronie praw lokatorów, podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, przy czym termin ten biegnie od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać. Jest też 3-miesięczny okres wypowiedzenia 

TTBS stara się współpracować z najemcami. Jak twierdzi prokurent Lucyna Pietrzyk, mamy do czynienia z osobami świadomymi rozumiejącymi problemy, z którymi przyszło im się zmierzyć i nie czują się nabici w przysłowiową butelkę. Dla mieszkańców przygotowano tez specjalną ankietę Jej wyniki mają wyznaczyć kierunki dalszych działań. Znajdują się w niej trzy pytania. Pierwsze z nich dotyczy możliwości wcześniejszego wykupu mieszkania. To informacja ważna szczególnie dla banku, ponieważ pieniądze, posłużą na wcześniejszą spłatę kredytu 

Drugie pytanie dotyczy zwiększenia kwoty partycypacji mieszkańców. na przykład przez coroczne wnoszenie określonej kwoty pieniężnej. Cel jest dokładnie ten sam, a więc nadpłacanie zaciągniętego kredytu. 

Ostatnie z pytań dotyczy zmiany umowy kredytowej na umowę ze stałym oprocentowaniem na poziomie ok. 8,8% 

Jakie będą odpowiedzi, dowiemy się wkrótce.