Niemal od samego początku, kiedy aktywnie zacząłem zajmować się działalnością publiczną zwracałem uwagę, że nasze miasto nie prowadzi żadnej aktywnej polityki w dziedzinie gospodarki nieruchomościami. To już w sumie kilkanaście lat, a w tym czasie niewiele się zmienia.
Majątek czyli źródło przychodu?
Zacznijmy od lekkiego spojrzenia wstecz. Kiedy wprowadzono u nas reformę samorządową, postanowiono, że powstające gminy zostaną wyposażone w majątek, którym będą mogły swobodnie gospodarować. W jego skład wchodziły oczywiście nieruchomości. Zostały one skomunalizowane na mocy ustawy. Dzięki nim miasta miały możliwość kształtowania swojej polityki gospodarczej, społecznej ale i demograficznej. Bardzo szybko jednak okazało się, że grunty, jakie otrzymano w "prezencie" mogą stanowić doskonałe źródło dochodu. Od niemal ćwierć wieku trwa więc masowa wyprzedaż majątku publicznego, często ze szkodą dla publicznego interesu.
Przestrzeń do zagospodarowania
To nie jest przypadek, że ustawodawca nadał wyłączne uprawnienia do kształtowania przestrzeni publicznej samorządom. Miały one w sposób swobodny dostosowywać przestrzeń do potrzeb i lokalnych warunków /mając na uwadze interesy wspólne/. Małe gminy i większe miasta dzięki temu mają możliwość wpływania na to, jak ich miasta będą wyglądać i w jakim kierunku się rozwijać.
W teorii temu właśnie powinny służyć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wyznaczają zabudowy, jej warunki, przeznaczenie terenów itd. strefy zieleni, handlowe i przemysłowe. Warto zwrócić uwagę na fakt, że efektem jest ograniczenie praw właścicieli poszczególnych nieruchomości. Ponadto przeznaczenie terenu oraz jego położnie są głównymi determinantami wartości danej nieruchomości.
Przykładem jest niedawna sprzedaż działki przy ulicy Św. Antoniego. Miasto uzyskało za nią wydaje się stosunkowo wysoką cenę. Jednak sprzedaży dokonano bez uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To oznacza z kolei, że miasto nie miało żadnego pomysłu na zagospodarowania tej części miasta.
Radni oczywiście sprzedaż zaakceptowali. Co jest w tym interesującego? Otóż teraz to nabywca być może będzie wnioskował o przyjęcie planu zagospodarowania przestrzennego aby móc zbudować obiekt handlowy o powierzchni powyżej 2000 metrów kwadratowych. Czy nie lepiej wcześniej wskazać inwestorowi kierunek zagospodarowania zgodny z polityką przestrzenną i przede wszystkim interesem miasta.
Aktywnie, czyli z głową
Tomaszów Mazowiecki to doskonały przykład tego, że od lat nie było u nas ani aktywnie ani nawet z głową. Dlaczego? To proste. Kolejne miejskie władze nie miały żadnej spójnej wizji miasta. Trafiali się jacyś pojedynczy wizjonerzy jak swego czasu Grzegorz Haraśny, czy nawet obecnie Marcin Witko. Tylko co z tego? Samochód nie pojedzie nawet z najlepszym kierowcą, jeśli skrzynia biegów i silnik nie działają jak potrzeba. W dodatku nawet sprawne mechanizmy, jeśli poddamy je nadmiernej eksploatacji mogą ulec uszkodzeniu. Nie mówię już nawet o przypadkach, kiedy ktoś z premedytacją wsypie piachu do zbiornika.
Co to znaczy, że powinniśmy aktywnie gospodarować posiadanym mieniem? Otóż dokładnie to samo, kiedy gospodarzymy własnym, osobistym majątkiem. Czasem coś sprzedajemy, ale w to miejsce kupujemy coś innego, co w przyszłości, w razie potrzeby będziemy mogli spieniężyć. Jeśli sprzedasz dom a za pieniądze kupisz futro dla żony, możesz być pewien, że za kilka lat zjedzą je mole i na nowe być może nie będzie cię już stać.
Jak to powinno wyglądać w przypadku miejskich nieruchomości? Otóż z jednej strony powinniśmy je sprzedawać ale z drugiej nabywać. W Tomaszowie Mazowieckim dziesiątki, jeśli nie setki hektarów leżą zwyczajnie odłogiem. Należy je skupować, scalać i dzielić a następnie ponownie wystawiać na sprzedaż. Tyle, że ta sprzedaż ma służyć realizacji długofalowej wizji a nie zaspokajać jedynie konsumpcyjne cele doraźne.
Dla przykładu, jeśli mówimy o demografii, i wysokim poziomie emigracji, musimy znaleźć mechanizmy zatrzymujące mieszkańców w granicach administracyjnych miasta. Oczywiście i te granice można przesuwać, ale może to wcale nie być konieczne. Już obecnie są na terenie miasta tereny, które można skupować a następnie dzielić na działki budowlane, tworząc nowe osiedla.
Załóżmy teraz, że chcemy stworzyć reprezentacyjną ulicę miasta. Może to być ulica Piłsudskiego, Warszawska, Mireckiego, Mościckiego, czy jakakolwiek inna... jaką sobie wymyślimy. Naszym zamiarem jest jak najszybsze zagospodarowanie przestrzeni. Chcemy więc sprzedać miejskie działki, by inwestorzy szybko pobudowali na nich stylowe i harmonizujące z otoczeniem kamieniczki.
[reklama2]
Jak to zrobić? Przecież nieruchomość zbywa się w sposób bezwarunkowy. Nie może dokonać żadnych zastrzeżeń dotyczących sposobu użytkowania, celu, czy terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy. Chyba, że... no właśnie. Chyba, że grunt oddany zostanie w użytkowanie wieczyste. Wtedy warunki dotyczące terminów i sposobów użytkowania są jak najbardziej wskazane i pożądane. W dodatku pod rygorem rozwiązania umowy. Był jeden taki przypadek w Tomaszowie. Dotyczył działki przy Placu Kościuszki, gdzie obecnie znajduje się Panorama. Umowę unieważniono a działka ponownie trafiła na przetarg. Powodem było niezabudowanie jej we wskazanym terminie.
Ma to dodatkowo tę korzyść, że inwestor zamiast całość pieniędzy wydawać na "piach" ma możliwość zainwestowania ich w mury. Pomyślcie, że jeśli w atrakcyjnym miejscu działka kosztować będzie milion. Inwestorowi pozostanie 750 tysięcy złotych na budowę. Co ciekawe umożliwić to może wejście na rynek inwestycyjny średniakom a nie jak dotąd 4-5 najbogatszym graczom.
Niezwykle istotne jest też to, że wypuszczenie na rynek dużej liczby takich działek oddziaływać będzie na wartość innych nieruchomości skutkując jej obniżeniem. Osoby, które śledzą na bieżąco oferty sprzedaży wiedzą, że w naszym mieście ceny są mocno przeszacowane.
Wiem, że kilka osób wypomni mi, że zawsze byłem przeciwnikiem instytucji wieczystego użytkowania. I nic w tym względzie się nie zmieniło. Rzecz jednak w tym, że mówimy o świadomym kształtowaniu przestrzeni, kreowaniu rozwoju /także gospodarczego/, a nie jak to było dotąd oddawanie gruntów w ten sposób deweloperom, co w żaden sposób nie obniżało wartości budowanych przez nich mieszkań.
Oczywiście jedynie nieco zasygnalizowałem problem ale myślę, że jest on wart dyskusji /do której oczywiście zachęcam/, bo przecież wszyscy chcemy aby nasze miasto z dnia na dzień ładniało
czytajcie także
Komentarze