Tylko u nas: "budujta jak chceta"

Planowanie, którego nie ma

Wspomniany teren, jest w sposób oczywisty, atrakcyjnie położony dla działań deweloperskich. Poza granicami miasta (a jednak niemalże w jego granicach), bezpośrednie sąsiedztwo kompleksu leśnego, dobre skomunikowanie (przynajmniej teoretycznie). W czym więc problem? W czymś, co planiści i specjaliści od urbanizacji nazywają ładem przestrzennym. Obszar, o którym mowa, stanowi stanowi strefę zabudowy jednorodzinnej, tymczasem władze gminy fundują okolicznym mieszkańcom regularne blokowisko. Mimo zapewnień inwestora, mało atrakcyjne architektonicznie, chociaż o gustach ponoć nie powinno się dyskutować. 

W "obiegu" prawnym, dotyczącym zagospodarowania przestrzennego, mamy de facto 3 różnego rodzaju dokumenty? Pierwszy z nich to studium uwarunkowań. Drugi, to plan miejscowy. Trzeci z kolei to decyzja administracyjna o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Czym one się różnią od siebie? Przede wszystkim studium nie stanowi aktu prawa miejscowego powszechnie obowiązującego. Oznacza to, że potencjalny inwestor nie musi realizować celu w nim zapisanego. Można więc budować niemalże wszystko. Warunkiem jest uzyskanie "wuzetki". Teoretycznie zawierać ona powinna wszystkie te elementy, które winny się znaleźć w planie miejscowym (a więc w dokumencie o charakterze bezwzględnie obowiązującym).

Tak więc kształt przestrzeni mogą w sposób określać tylko dwa ze wspomnianych dokumentów. Warto podkreślić zasadniczą różnicę między innymi. Plan miejscowy to poważny dokument planistyczny uchwalany przez Radę Gminy, do którego mieszkańcy mogą wnosić swoje uwagi i sugestie. Decyzja administracyjna ma charakter arbitralny. Jaka będzie jej treść decyduje urzędnik, który ją wydaje. Wiele osób nie zwraca na to szczególnej uwagi, ale należy pamiętać, że decyzja zastępująca plan, to nic innego jak działanie odbierające jedną z podstawowych kompetencji radnym.

Ustawa o samorządzie gminnym stwierdza wprost. 

 7. 1. Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1) ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej;

Czy to oznacza, że zadania te może realizować bez żadnej kontroli urzędnik, nawet będący w randze wójta? Oczywiście nie. Dlatego przede wszystkim, że należy rozróżniać organy o charakterze stanowiącym i wykonawczym. Wuzetki mają charakter konstytutywny. To niestety jeden z paradoksów polskiego prawa. Z jednej strony ułatwiać może życie, z drugiej może być narzędziem nadużyć.  Decyzje administracyjne mogą budzić (i często tak się dzieje) wiele wątpliwości i zarzutów dotyczących pozamerytorycznych przesłanek do ich wydawania. 

Wracając do przedmiotu tego artykułu należy stwierdzić, że miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek, na których ulokowane ma zostać blokowisko nie ma. Dlatego też urzędnicy w gminie mieli możliwość zagospodarowania terenu poprzez decyzję. To działanie legalne co do zasady, 

Poniżej zobaczyć możecie mapkę zawierającą omawiany teren umieszczoną w studium kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument opracowano w 2002 roku i wszystko wskazuje na to, że nie był aktualizowany. 

Według legendy inwestycja zlokalizowana jest na terenach kopalnych (dawna cegielnia) oraz sąsiadujących z nimi terenach produkcyjnych i składów magazynowych. Realizowany cel ma się do nich... nijak. Ale tak jak wspominaliśmy, Studium nie jest dokumentem o charakterze bezwzględnie obowiązującym. W jakimś celu się go jednak uchwala. Warto zwrócić uwagę na tereny pozostające w bezpośrednim sąsiedztwie. 

Wydając decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma mpzp) organ administracji publicznej wziąć powinien dominującą zabudowę na danym terenie. Jakiego rodzaju budynki analizowali urzędnicy (lub bardziej właściwie byłoby powiedzieć użyli ich jako podkładki)? Najprawdopodobniej starą kamieniczkę przy ulicy Dąbrowskiej (pytanie: czy poddasze można uznać za 3 kondygnacje) oraz budynek należący do firmy Evimex (mający charakter budynku usługowo - biurowego). 

Decyzję mimo wszystko wydano. Kolejne wydać będzie łatwiej, kiedy pierwszy budynek powstanie będą one budziły mniejsze kontrowersje od strony planistycznej, ponieważ wprowadzony zostanie już "alternatywny" ład przestrzenny. 

Na koniec tej części rozważań chcę podkreślić, że każdy ma prawo wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla każdego terenu. Trudno się dziwić deweloperowi, że kupuje teren aby zarobić na budowie mieszkań. Taka jego rola. Gmina jednak ma nieco inne zadania i w jej orbicie działań powinien być nie interes jednego przedsiębiorcy ale całej społeczności lokalnej. I do niej teraz przejdziemy. 

Szambo gigant

Poza układem dachów, minimalną i maksymalną powierzchnią, liniami zabudowy itd. najważniejszym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie przyłączy poszczególnych mediów. Decyzja wydana firmie Tompol zakłada, że budynek zostanie podłączony do sieci gazowej i ogrzewany za pomocą gazu ziemnego. 

Problemem wydaje się natomiast co innego. W terenie brakuje sieci kanalizacyjnej, w związku z tym zamontowane będą zbiorniki bezodpływowe a więc popularne szamba. Dla 700 rodzin ich rozmiar będzie musiał być gigantyczny. 3-4 osobowa rodzina zużywa miesięcznie kilkanaście metrów sześciennych wody, a więc po zakończeniu inwestycji zużycie wody może osiągnąć 10 tysięcy metrów sześciennych miesięcznie. 

Przy okazji zużycia wody należy wskazać, że decyzja określa, że planowany budynek (a więc zapewne i kolejne) zostaną włączone do istniejącej sieci wodociągowej. To jest ta sama sieć, do której, jak można się domyślać,  przyłączone są niemal wszystkie domy w Kolonii Zawadzie, Dąbrowie i innych miejscowościach. Woda pochodzi ze studni głębinowych (temat na osobny artykuł ilustrowany zdjęciami filtrów). Już dzisiaj są dni, kiedy notuje się niedobory wody na tym terenie. A może być tylko gorzej. Chyba, że gmina zainwestuje w kolejne odwierty. Co może być jakimś rozwiązaniem, ale... na krótko. Dlaczego? Najlepiej opisał to jeden z naszych czytelników, który na geologii zna się jak nikt inny w Tomaszowie.

Można tylko dodać, że najpierw jest odczuwalna susza hydrologiczna, objawiająca się brakiem opadów i niemal natychmiastowym obniżaniem się i zanikiem wód powierzchniowych i płytkich wód podziemnych.
Jednak bardziej niebezpieczna w dłuższym czasie jest susza hydrogeologiczna, dotycząca głębszych wód podziemnych. W ostatnich latach, poziom lustra wody tych wód obniżył się o kilka metrów.
Wody te są zasilane przez opady atmosferyczne, ale ten proces trwa całymi latami. Dlatego, odtworzenie poziomu głębszych wód podziemnych sprzed kilku-kilkunastu lat musi trwać również kilka-kilkanaście lat.
Znaczne obniżenie się poziomu wód podziemnych już powoduje konieczność ograniczania wielkości poboru tych wód ze studni wierconych.

  - Czytamy i jest to jeden z poważniejszych problemów, z jakimi przyjdzie nam się borykać w ciągu najbliższych lat. Jaki ma on związek z planowaną inwestycją? Już wyjaśniam.

Biologicznie czynne

Omawiana przeze mnie decyzja o warunkach zabudowy określa wielkość powierzchni biologicznie czynnej, a więc takiej, która nie będzie utwardzona nawierzchnią sztuczną na minimum 25% całego terenu. Czy to dużo? To zależy, W przypadku gęstej zabudowy śródmiejskiej, gdzie i tak większość wód opadowych odprowadzona jest do rzek i kanalizacji burzowej można byłoby uznać za wystarczającą. Tutaj chyba niekoniecznie. Betonowanie dużych przestrzeni nie wpływa korzystnie na gospodarkę wodną. 

Tu mamy niestety jeszcze inny problem. I przykro to mówić, ale dotknie on wkrótce mieszkańców miejscowości Dąbrowa, którzy mieszkają wzdłuż ulicy Dąbrowskiej (szczególnie tych, których domy zlokalizowane są w najniższym punkcie.  Już dzisiaj przy większych opadach są one zalewane i zdarza się, że wymagają interwencji strażackich. Tutaj również wody opadowe mają zostać odprowadzone na nieutwardzony teren w granicach inwestycji (do tematu wrócimy jeszcze bardziej szczegółowo wkrótce). 

 Komunikacyjnie atrakcyjnie?

Teoretycznie tak, ale piękno teorii zasnuwa często ostry cień mgły w postaci... praktyki. Ulica Dąbrowska to droga, która już dzisiaj nie wytrzymuje obciążenia poruszających się tędy samochodów. Wydając tak poważne decyzje należy brać także pod uwagę i takie czynniki, a narzucanej mieszkańcom w tym miejscu obwodnicy, na szczęście nie będzie. 

;) 

Na zakończenie nieco zabawniejszych kilka zdań. Osiedle zlokalizowane będzie na terenach wiejskich. Mimo, że rolników już zostało tu niewielu, to wciąż trochę ich tu funkcjonuje. Niedawno na Dąbrowie uruchomiono ponownie świniarnię. Każdego wieczora mieszkańcy osiedla będą mieli więc dostęp do całkiem "swojskich" zapachów. Obok są ubojnie, a w pobliżu znajdują się pola, gdzie regularnie wywożona jest gnojówka i obornik. Jak znam życie, a trochę je znam, za chwilę pojawiać się będą protesty, skargi i petycje, które niczego zmienić nie mogą. 

PS

Gospodarka przestrzenna to jeden z największych problemów naszych czasów. Brak racjonalnego zarządzania przestrzenią prowadzi do licznych problemów o charakterze gospodarczym i społecznym. Do tematu tego będę często wracał. Jutro pokażę Wam przykład z drugiej strony tej samej ulicy. Czyli: jak gospodarować nie należy.