Czynsze w mieszkaniach komunalnych na dotychczasowym poziomie

Nadzwyczajny tryb, tylko w nadzwyczajnych sytuacjach 

Praktyka nadużywania nadzwyczajnego trybu zwoływania sesji rad miejskich i powiatowych jest zdecydowanie naganna. Ustawy samorządowe i regulaminy funkcjonowania samych rad, statutu gmin i powiatów taki tryb rzeczywiście przewiduj. Jednak stosować się go powinno jedynie w wyjątkowych sytuacjach, kiedy należy dokonać pilnych zmian w budżecie, lub kiedy pojawiają się sprawy nie wymagające zwłoki, dla których załatwienia konieczne jest dotrzymanie terminów ustawowych i niezależnych od samorządu. Tymczasem w skrajnych przypadkach organizowane jest kilka sesji nadzwyczajnych. 

Formuła ta mocno ogranicza debatę publiczną i utrudnia pracę nad uchwałami. Szczególnie, kiedy radni projekty otrzymują z dnia na dzień lub w dniu sesji. Wczorajszą sesję zwołano w związku z koniecznością złożenia wniosku o dofinansowanie budownictwa mieszkaniowego, jakie ma być realizowane w ramach SIM. I chyba ten punkt nie wzbudziłby większych zastrzeżeń. Tym bardziej, że odpowiedzialny za nadzór nad miejskimi spółkami, audytor miejski, Robert Urbański wyjaśniał, że także inne gminy mijące udziały w spółce zwołują w tym samym terminie i w tej samej sprawie sesje nadzwyczajne. 

Problem pojawił się, kiedy w dniu sesji radni otrzymali projekt zmian w uchwale rady miejskiej „Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki na lata 2021-2025”, co miało umożliwić Prezydentowi utrzymanie czynszów w mieszkaniach komunalnych na poziomie z ubiegłego roku. 

Skąd się biorą czynsze?

Pytanie z pozoru banalne okazuje się jednak czasem dosyć trudne, kiedy ktoś stara się udzielić na nie odpowiedzi. Bo punkt widzenia zależy najczęściej od punktu siedzenia, a ten z kolei od relacji między siedzącymi. Czyli radni opozycyjni będą swoją rolę przy ustanawianiu stawek czynszu postrzegać będą nieco inaczej niż Prezydent będący władzą wykonawczą. Przy tym każda ze stron będzie przywoływać przepisy prawne, ale nie zawsze te przepisy będą miały zastosowanie w danym przypadku. 

Najczęściej popełniany błąd (lub zamierzony zabieg) łączenie ze sobą lokali i nieruchomości będących składnikiem majątku gminy. Przepisy, jakie mają w ich przypadku zastosowanie znajdziemy w gospodarce nieruchomościami i kilku innych ustawach. Najkrócej ujmując rozdzielają one czynności tzw. zwykłego zarządu od tych, które poza jego zakres wykraczają. Te pierwsze przypisane są organowi wykonawczemu w  samorządzie, drugie należą do Rady. Prezydent według ich brzmienia może stosunkowo swobodnie podejmować różne decyzje, w tym te dotyczące wysokości czynszów. 

I do tego momentu wszystko się zgadza. Tyle, że w przypadku lokali mieszkalnych w grę wchodzi przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Ten akt prawny nakłada obowiązki i ograniczenia, 

Pierwszym z nich jest obowiązek sporządzania „Wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy”. Jest to wyłączna kompetencja radnych. W treści tego programu zawarta jest także polityka dotycząca ustalania stawek czynszu. Warunki w jakich podlegają one obniżeniu lub podwyższeniu oraz w jakim zakresie można to robić. Prawdą jest, że to Prezydent wydaje zarządzenia określające konkretne stawki, ale są one wcześniej zdefiniowane we wspomnianej uchwale przyjętej przez radnych. 

W ten sposób kiedy należy podnieść czynsz, radni twierdzą, że zrobił to Prezydent, a on z kolei zwraca uwagę, że wykonuje to, do czego zobligowała go Rada Miejska poprzez uchwalenie stosownego aktu prawa miejscowego. 

Kiedyś na łamach portalu postaramy się szczegółowo opisać strukturę komunalnych czynszów. Na tę chwilę i w kontekście wtorkowych obrad istotnym jest, że wśród czynników, jakie samorząd bierze pod uwagę są dwa wskaźniki o charakterze obiektywnym, na które samorząd nie ma wpływu. Pierwszy z nich to wskaźnik wzrostu cent i usług konsumpcyjnych, a drugi to tzw. wartość odtworzeniowa. 

O co więc właściwie chodzi? 

Dokładnie o trzy zmiany we wspomnianym wyżej programie. W pierwotne wersji widnieje taki o to zapis w uchwale:

Zasady polityki czynszowej
 

§ 20. 1. Analiza potrzeb remontowych oraz niezbędnych wydatków na bieżące utrzymanie zasobu mieszkaniowego Gminy uzasadniają stopniowy wzrost stawek czynszu do poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu, zapewniający osiągnięcie stanu zrównoważenia wydatków na utrzymanie zasobu mieszkaniowego z dochodami z tytułu czynszu najmu lokali mieszkalnych.
2. Uznaje się za niezbędny wzrost stawek czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS za poprzedni rok kalendarzowy i przeznaczenie uzyskanych z tego tytułu przychodów na techniczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
3. W przypadku gdy wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, o którym mowa w ust. 2 będzie niższy niż wzrost wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w tym samym okresie z uwzględnieniem analizy finansowej, możliwy jest wzrost stawek czynszu o wzrost wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszanego w formie obwieszczenia przez Wojewodę Łódzkiego.

Zgodnie z tym zapisem Prezydent powinien ogłosić nowe stawki czynszu z uwzględnieniem zmian obowiązujących wskaźników. Za 2022 wskaźnik ten wyniósł 14,4%. O tyle więcej mieliby zapłacić mieszkańcy czynszówek. Roczna różnica w płaconych czynszach wynosiłaby w zależności od rodzaju mieszkania od 150 do 712 złotych. Poniżej tabela przedstawiająca przykładowe różnice 

Konieczna była nieznaczna zmiana wyżej wskazanego paragrafu:

1) ust. 2 otrzymuje brzmienie: „Ustala się coroczny wzrost stawek czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS za poprzedni rok kalendarzowy i przeznaczenie uzyskanych z tego tytułu przychodów na techniczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych, z zastrzeżeniem ust. 3a.

2) ust. 3 otrzymuje brzmienie: „W przypadku gdy wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, o którym mowa w ust. 2 będzie niższy niż wzrost wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w tym samym okresie z uwzględnieniem analizy finansowej, możliwy jest wzrost stawek czynszu o wzrost wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszanego w formie obwieszczenia przez Wojewodę Łódzkiego, z zastrzeżeniem ust. 3a.

3) po ust. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu: „W roku 2023 odstępuje się od wzrostu stawek czynszu, o którym mowa w ust. 2 i ust. 3.” 

Jak widać dodano punkt 3a, zwalniający Prezydenta z konieczności ustalenia nowych stawek czynszu na poziomie uwzględniającym poziom inflacji. Czy wymaga on głębszej analizy? Zapewne tak, szczególnie w odniesieniu do skutków finansowych, ponieważ niższe czynsze oznaczają niższe wpływy dla TTBS, które miasto będzie musiało zrekompensować. Obliczenia nie są trudne bo wystarczy 14,4 procenta odnieść do dotychczasowych przychodów. Wynik to ok. 1 milion złotych. 

Radni rzeczywiście projektu uchwały nie zdążyli przeczytać. Mówili na przykład o tym, że w 2024 roku miasto podniesie czynsze dwa razy. Tymczasem zapis dosyć wyraźnie stwierdza o wskaźnikach wzrostu odnoszących się jedynie do roku poprzedniego. Radni opozycyjnie uważają, że za zamrożenie czynszu zapłacą wszyscy mieszkańcy miasta. Z drugiej strony twierdzą, że może trzeba obniżyć czynsze wszystkim mieszkańcom. Jarosław Batorski zwrócił uwagę, że zasoby komunalne zamieszkują najmniej zamożni mieszkańcy miasta. Piotr Kucharski odpowiadał, że mieszkań Tomaszowa wcale nie są biedni 

Polityczne i komunalne 

Radni opozycyjni twierdzą, że skierowanie projektu uchwały miało związek ze spotkaniem polityków Platformy Obywatelskiej z mieszkańcami bloku przy ulicy Jerozolimskiej, które miało miejsce dzień wcześniej. Tyle, że lokale mieszkalne zbudowany zostały w ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. a więc uchwała ich nie dotyczy. 

Dyskusja w czasie sesji była rzeczywiście bardziej polityczna niż merytoryczna. Niestety poza nielicznymi wyjątkami większość radnych nie ma podstawowej wiedzy z zakresu zarządzania nieruchomościami. 

Ostatecznie radni opozycyjni z głosowania wyszli, próbując zerwać kworum. 

- Przyznam, że jestem tym mocno zaskoczony i nawet ciężko mi to skomentować na gorąco. To jest nasza praca. Rozumiem, ze jesteśmy politycznymi przeciwnikami - mamy inne spojrzenie na miasto i inne wartości. Wcześniej nie podnieśliśmy już dla wszystkich mieszkańców podatku od nieruchomości za lokale mieszkalne. Wszystkim mieszkańcom bez wyjątku. Inne miasta w tym czasie podnosiły podatkowe widełki na maksymalne. Rozumiem, że nie zgadzacie się z takim projektem uchwały. Że nie chcecie zamrażać tych czynszów w zasobie komunalnym. Wiadomo - ja złożyłem projekt - to musi być zły. Nieważne co w nim jest. Czy to słuszne czy nie. W końcu w stolicy naszego województwa radni z tej samej opcji podnieśli stawki o 14%. Urzędnicy przekazali wszystkie informacje, kalkulacje, kwoty ewentualnego dokapitalizowania spółki z budżetu miasta. Wychodzi na to, że wolicie wsłuchiwać się w głos dużego biznesu niż najbiedniejszych mieszkańców. My chcemy zamrozić opłaty na targowisku. Mam nadzieje, że tu nie spotkamy się z takimi formami protestów jak w przypadku dzisiejszej uchwały w sprawie nie podnoszenia czynszów w TTBS - skomentował sesję Marcin Witko