Używanie lokalu i przeróbki: ciągłość zasad
„Lokator ma obowiązek przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony umową i odpowiadający przeznaczeniu tych rzeczy. Jeżeli w czasie najmu okaże się potrzeba napraw (…) lokator powinien zawiadomić go o tem niezwłocznie…”
Dzisiejsze przepisy mówią praktycznie to samo: najemca ma używać lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem oraz niezwłocznie informować właściciela o naprawach po jego stronie. Współcześnie „duże zmiany” w lokalu wymagają zgody właściciela, a rozliczenie ulepszeń odbywa się według jasnych reguł – właściciel może je zatrzymać za zapłatą wartości albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
„Bez pozwolenia właściciela domu nie wolno lokatorowi czynić (…) zmian, któreby naruszały jej substancję. Nie są uważane za zmianę substancji: zaprowadzenie (…) elektryczności, gazu, telefonu, radja…”
Dziś ustawodawca nie robi katalogu „dozwolonych instalacji”. Zasadą jest zgoda wynajmującego na zmiany oraz późniejsze rozliczenie ulepszeń. W praktyce – zamiast spisu urządzeń – liczą się warunki techniczne i to, co strony wpiszą do umowy.
Porządek domowy i „zgorszenie”: kiedy właściciel może rozwiązać umowę
„Gdy lokator (…) wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (…) właściciel domu może odstąpić od umowy i żądać odszkodowania.”
Również dziś właściciel może wypowiedzieć umowę z powodu uporczywego naruszania porządku, ale ochrona lokatora jest mocniejsza: potrzebne jest pisemne upomnienie, zachowanie terminów i wskazanie przyczyny w wypowiedzeniu.
Remonty i niedogodności: prawo do obniżki czynszu
„Lokator winien znosić niedogodności, jakie mu naprawy sprawiają, jednakże ma prawo żądać obniżenia czynszu w stosunku do czasu i do części budynku, której używania był pozbawiony.”
To brzmi jak żywcem przepisane z dzisiejszego Kodeksu: gdy wady ograniczają użyteczność lokalu, najemca może żądać odpowiedniej obniżki czynszu za czas trwania wad; jeśli wady są poważne i właściciel ich nie usuwa – nawet rozwiązać najem bez terminów.
Kiedy płaci się czynsz: „z góry”, jeśli nie uzgodniono inaczej
„Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz w terminie umówionym, a gdy termin nie jest oznaczony (…) czynsz winien być płacony z góry.”
Dzisiejsza reguła jest niemal identyczna i nawet doprecyzowana: jeśli brak terminu w umowie, płaci się z góry – przy najmie do miesiąca za cały okres, a przy dłuższym lub bezterminowym miesięcznie, do 10. dnia miesiąca.
Zaległości i eksmisja: próg wyższy niż w 1933 r.
„Właściciel domu może odstąpić od umowy z powodu niepłacenia komornego (…) gdy lokator zalega z opłatą conajmniej za 2 miesiące.”
Współcześnie próg jest wyższy i droga trudniejsza: wypowiedzenie dopiero przy zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na spłatę. To jedna z najbardziej „pronajemczych” zmian vs. lata 30.
Zastaw na rzeczach lokatora: przepis, który przetrwał
„Celem zabezpieczenia komornego (…) służy właścicielowi domu ustawowe prawo zastawu na znajdujących się w mieszkaniu lokatora ruchomościach (…) Właściciel domu może się sprzeciwić wyniesieniu rzeczy i zatrzymać je na własne ryzyko…”
Takie ustawowe prawo zastawu istnieje do dziś: zabezpiecza czynsz (i świadczenia dodatkowe) zaległe nie dłużej niż rok na rzeczach wniesionych do lokalu; wygasa po wyniesieniu rzeczy, a właściciel może sprzeciwić się ich usunięciu. Brzmi znajomo? Bo to właściwie ta sama instytucja.
Wniosek: tradycja stabilnych reguł
Lektura „Expressu Mazowieckiego” z 1933 r. uświadamia, że kręgosłup prawny najmu – obowiązek dbałego korzystania, zgoda na istotne zmiany, prawo do napraw i obniżki czynszu, a nawet zastaw za zaległy czynsz – przetrwał niemal bez zmian. Nowoczesność przyniosła przede wszystkim większą ochronę proceduralną lokatorów (ostrzejsze wymogi wypowiedzenia, wyższe progi zaległości, formalizm pism), ale fundament jest ten sam. Dzisiejsze spory najczęściej rozstrzygają nie „wielkie różnice w prawie”, lecz… precyzja i rzetelność umowy.
Napisz komentarz
Komentarze