Mariusz Strzępek
Temat mieszkań komunalnych, jest od lat tematem... delikatnym. Dotyczy zaspokajania podstawowych ludzkich potrzeb, więc nic dziwnego, że budzi emocje. W internecie często natknąć możemy się na dyskusje, które te emocje podgrzewają. Dyskutują ludzie, którzy nie posiadają minimum wiedzy, a wtórują im radni, których wiedza jest na takim samym niskim poziomie. Najpopularniejszym argumentem są wysokie czynsze i niskie nakłady remontowe. I niestety temu drugiemu argumentowi trudno jest odmówić słuszności. Dlaczego? Dlatego, że kwoty, jakie co roku są wydatkowane, są zbyt niskie w stosunku do wielkości posiadanego zasobu i nijak się mają do stopnia jego dekapitalizacji. Z kolei ten pierwszy jest argumentem nie do końca trafionym.
Zacznijmy od kilku informacji podstawowych. Zasobem mieszkaniowym miasta Tomaszów Mazowiecki zarządza Tomaszowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Spółka powołana do życia ponad 20 lat temu na podstawie ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego. TBS-y miały na podstawie przyjętych przepisów możliwość sięgania po środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W ten sposób powstały bloki przy zbiegu ulic Jerozolimskiej i Stolarskiej. Warto w tym miejscu wspomnieć, że ustawa wprowadziła dosyć restrykcyjne warunki najmu.
Lokatorzy, którym mieszkanie przyznano, musieli wnieść kwoty partycypacyjne i legitymować się dochodami, których poziom pozwalał na regularne opłacanie czynszu, który jak na warunki tomaszowskich mieszkań komunalnych był stosunkowo wysoki, ponieważ uwzględniał też odsetki od zaciągniętego kredytu. W latach 2001-2003 zbudowano tu 88 mieszkań. Łącznie TTBS posiada, jako właściciel 460 mieszkań - kolejne przy Stolarskiej, Bursztynowej i Borek. Mieszkania finansowane przez KFM zgodnie z ustawą, dotąd nie mogą być sprzedawane najemcom.
Są też mieszkania w wybudowanych w różnym okresie blokach. W wykazie mamy 62 wspólnoty, a w nich kolejne co najmniej 2000 - 3000 mieszkań, z czego 570 jest własnością miasta, pozostałe zostały wykupione przez najemców. Wspólnoty na majątku miejskim powstały, kiedy zaczęto udzielać wysokich bonifikat przy zakupie mieszkań. Dlaczego takie same nie powstają w kamienicach? Ponieważ miasto mieszkań w nich nie sprzedaje. I słusznie.
Takich kamienic miasto posiada 280. Licząc średnio jest to co najmniej 3000 mieszkań. To kolejny zasób mieszkań komunalnych. Najczęściej w starych wymagających remontów kamienicach czynszowych. To one są najbardziej problematyczne, ponieważ ich wiek często przekracza 100 lat. Sprzedawanie pojedynczych mieszkań w nich na rzecz obecnych lokatorów mija się z celem. Jeśli już, to budynki należy sprzedawać w całości. O ile oczywiście znajdzie się chętny do ich nabycia, bo i koszt rewitalizacji wysoki i lokatorzy często mocno problematyczni. W dodatku ustawa o ochronie praw lokatorów znacząco ogranicza prawo własności.
Cały ten zasób ma oczywiście wartość, którą stosunkowo łatwo oszacować na podstawie średnich cen transakcyjnych. Kwota nakładów inwestycyjnych powinna być równa co najmniej 1,5% wartości nieruchomość w skali roku, ponieważ taka jest stawka amortyzacyjna mieszkań w ujęciu księgowym (oczywiście wszystkie niemal te budynki dawno zostały zamortyzowane).
W mojej ocenie wartość samych kamienic to co najmniej 200 milionów złotych, czyli na remonty powinniśmy przeznaczać 3 miliony złotych rocznie. Czy tyle wydajemy? Bywa z tym różnie. Często wydajemy więcej. Dla przykładu sam remont dachu wykonany w budynku przy Placu Kościuszki, którego radni nie zgodzili się sprzedać, kosztował 450 tys. złotych, a termomodernizacja budynku przy ulicy Murarskiej to ponad 1,5 miliona złotych.
Dlaczego mimo wszystko twierdzę, że nakłady są zbyt niskie? Ponieważ wszystko to, co jest piękne w teorii, bywa mniej piękne w praktyce. Powodem jest wielość występujących potrzeb w niemal wszystkich posiadanych budynkach. Większość z nich kompleksowych remontów nie przechodziła od 50-60 lat a i tak miasto do nich wszystkich latami dopłacało.
Lokatorzy podnoszą więc argument o tym, że płacą bardzo wysokie czynsze. Rzecz w tym, że samo słowo czynsz, wprowadza odbiorcę w błąd. Najczęściej osoby, które o nim wspominają mają na myśli całość ponoszonych na mieszkanie opłat, a większość z nich z czynszem nie ma nic wspólnego. Stawki czynszu w zasobach miejskich są mocno zróżnicowane i zależą od szeregu czynników, jak wyposażenie w media ale i stan techniczny budynku, w którym mieszkania się znajdują. Najniższa obecnie obowiązująca, to 2,27 dla lokali socjalnych, najwyższa to 8,25 zł dla mieszkań ze wszystkimi mediami, położonych w tzw. pierwszej strefie.
Oznacza to, że za mieszkanie o powierzchni 65 metrów zapłacimy czynszu 536 złotych. Do tego oczywiście doliczyć należy koszty eksploatacyjne związane z dostarczeniem i zużyciem wody, odbiorem ścieków ogrzewaniem itd. W przypadku wspomnianych kamienic czynsz wynosi średnio ok. 6,5 zł za metr kwadratowy, a więc 422 złotych za całe mieszkanie. Co to oznacza? Otóż ni mniej nie więcej to, że aby pokryć koszty remontu wspomnianego wyżej dachu należałoby przeznaczyć na ten cel 1000 czynszów.
Ile trzeba zapłacić za najem mieszkania w kamienicy należącej do prywatnego właściciela? Za 40 metrów na ulicy Zgorzelickiej jest to 750 zl. Ogrzewanie piecem kaflowym. Czyli czynsz za metr kwadratowy to 18 zł.
Zakładając dalej, że w tej dokładnie kamienicy będzie 10 mieszkań, to na tę jedną inwestycję należałoby odkładać wszystkie czynsze przez prawie 9 lat. Nie ma możliwości zaspokoić więc wszystkich potrzeb remontowych korzystając jedynie z wpłat czynszowych. Koszty te pokrywane są z budżetu miasta, dotacji oraz z zaciąganych kredytów. A to z kolei oznacza, że na utrzymanie mieszkań komunalnych składają się wszyscy mieszkańcy miasta.
Od pięciu lat bieżącej kadencji TTBS wręcz zasypywany jest interpelacjami radnego Piotra Kucharskiego, reprezentującego wcześniej PO a obecnie ugrupowanie Szymona Hołowni. Radny żąda dziesiątek opracowań, które często są ogólnie dostępne w internecie. W jednej z ostatnich pyta o fundusze remontowe dla poszczególnych budynków. Żąda wykazu nakładów inwestycyjnych i remontowych na każdy z budynków za ostatnie 4 lata. Jak napisałem wyżej tych nieruchomości jest kilkaset. Po co tworzyć dodatkowe zajęcia pracownikom TTBS? Czy nie wystarczy sięgnąć do ogólnie dostępnych sprawozdań zarządu spółki za kolejne lata? Są do dokumenty jawne i ogólnie dostępne. Co ciekawe sprawozdania z działalności otrzymują także radni. Po pięciu latach sprawowania mandatu warto posiadać minimum chociażby wiedzy na ten temat.
Fundusze remontowe tworzone są oczywiście dla wspólnot mieszkaniowych. To one tymi funduszami przez swoje zarządy dysponują i decydują na co będą one wydatkowane. Pozostałe zasoby objęte są jednym funduszem, którym spółka dysponuje według aktualnych (najpilniejszych) potrzeb. Zysk netto a więc różnica pomiędzy przychodami a wydatkami pomniejszona o podatek w ubiegłym roku wyniosła 1,3 miliona złotych. Oczywiście wynik ten nie uwzględnia niepłaconych przez najemców należności. Zdaniem Radnego Kucharskiego nie stanowią one problemu, bo odsetek zalegających z czynszem lokatorów to zaledwie 4%. Czy aby na pewno? Nieco upraszczając, przychody TTBS za ubiegły rok to 22 miliony złotych. 4% z tej kwoty to 880 tys. A teraz niech czytelnik zestawi tę kwotę z osiągniętym dochodem.
W kolejnym swoim piśmie radny dopytuje o premie modernizacyjne wypłacane przez BGK. Przekopiowuje nawet kompletną informację ze strony Banku. Problem w tym, że TTBS po te środki sięgnąć nie może, a nawet gdyby mógł należałoby się zastanowić nad celowością. Przede wszystkim w pierwszy przypadku nie dysponuje budynkami, które kwalifikowałyby się do uzyskania premii. W drugim aby ją uzyskać należałoby zaciągnąć na inwestycję komercyjny kredyt. Koszty jego obsługi wielokrotnie przekroczyłyby wartość uzyskanej premii. Oczywiście zapłaciłby lokator, bo program dotyczy głównie lokali budowanych w ramach KFM. Dlatego też spółka i miasto szukają funduszy, gdzie dofinansowanie inwestycji jest na wyższym poziomie albo pożyczek i kredytów częściowo umarzalnych.
Komentarze