Charakterystyka i skutki prawne przeniesienia własności
Darowizna stanowi czynność prawną o charakterze całkowicie nieodpłatnym. Darczyńca zobowiązuje się w niej do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Taka konstrukcja prawna powoduje, że przepisy dopuszczają odwołanie wykonanej darowizny, o ile obdarowany dopuści się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności. Przekazanie nieruchomości w tej formie wywiera również bezpośredni wpływ na przyszłe postępowania spadkowe. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wartość przedmiotu darowizny doliczana jest do substratu zachowku. Generuje to ryzyko pojawienia się w przyszłości roszczeń finansowych ze strony pominiętych spadkobierców ustawowych, którzy mają prawo żądać uzupełnienia należnego im udziału w spadku.
Zupełnie inny reżim prawny przypisany jest umowie dożywocia. Jest to czynność o charakterze stricte odpłatnym i wzajemnym. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zakres tego obowiązku uregulowany w przepisach obejmuje przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie. Z uwagi na odpłatny charakter tej czynności, nieruchomość przekazana na podstawie umowy o dożywocie nie jest doliczana do masy majątkowej przy obliczaniu zachowku. Konstrukcja ta zabezpiecza interesy majątkowe nabywcy przed ewentualnymi roszczeniami zstępnych, małżonka lub rodziców zbywcy.
Obciążenia rzeczowe i zabezpieczenie interesów stron
W przypadku umowy darowizny darczyńcy często decydują się na jednoczesne ustanowienie służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania. Służebność ta pozwala na dożywotnie zamieszkiwanie w przekazanym lokalu. Jest to prawo rzeczowe, które podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej. Należy odróżnić tę konstrukcję od umowy o dożywocie. Służebność mieszkania ogranicza się wyłącznie do prawa korzystania z określonych pomieszczeń, nie nakładając na obdarowanego obowiązku osobistego utrzymywania darczyńcy ani dostarczania mu środków do życia. Dożywocie tworzy znacznie szerszy stosunek zobowiązaniowy, często polegający na całkowitej opiece nad osobą starszą lub niedołężną.
Obowiązki podatkowe i rola płatnika danin publicznych
Kwalifikacja prawna wybranej umowy warunkuje rodzaj należności publicznoprawnych związanych z transferem majątku. W przypadku darowizny dokonywanej na rzecz osób z najbliższej rodziny ustawodawca przewidział możliwość zastosowania całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Dotyczy to tak zwanej zerowej grupy podatkowej, obejmującej małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma oraz macochę. Warunkiem koniecznym jest zgłoszenie faktu nabycia majątku naczelnikowi urzędu skarbowego. Przy czynnościach dokonywanych w formie aktu notarialnego obowiązek tego zgłoszenia w imieniu stron przejmuje osoba sporządzająca dokument, co zdejmuje z uczestników obrotu prawnego ciężar samodzielnego dopełniania formalności.
Umowa dożywocia, będąc czynnością odpłatną, podlega z kolei opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi dwa procent i obliczana jest od wartości rynkowej przenoszonej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewidują w tym wypadku zwolnień podmiotowych opartych na stopniu pokrewieństwa między zbywcą a nabywcą. Funkcję płatnika tych danin ustawa powierza podmiotowi sporządzającemu dokument urzędowy. Wykonujący swój zawód notariusz w Lublińcu czy w jakimkolwiek innym okręgu na terytorium kraju, ma ustawowy obowiązek obliczenia prawidłowej stawki podatku, pobrania go od stron przed dokonaniem czynności i przekazania na rachunek właściwego organu podatkowego. Dokonanie samej czynności cywilnoprawnej zależy od uprzedniego uiszczenia wyliczonej kwoty.
Składowe kosztów sporządzenia aktu notarialnego
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie którejkolwiek z omawianych umów bezwzględnie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Wiąże się to z koniecznością poniesienia opłat składających się z kilku elementów o zróżnicowanym charakterze prawnym. Należy wyraźnie oddzielić wspomniane wcześniej podatki państwowe od opłat sądowych oraz wynagrodzenia za dokonanie samej czynności urzędowej.
Wynagrodzenie za sporządzenie dokumentu określane jest mianem taksy. Jej maksymalne stawki reguluje szczegółowe rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Akt prawny uzależnia wysokość kwoty bazowej od wartości rynkowej przedmiotu umowy, określając konkretne przedziały wartościowe. Do wyliczonej taksy dolicza się podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce dwudziestu trzech procent. Analizując oficjalny cennik notariusza, trzeba mieć pełną świadomość, że całościowe zestawienie kosztów obejmuje również opłaty za sporządzenie fizycznych wypisów aktu. Wypisy te wydawane są stronom umowy, odpowiednim wydziałom ksiąg wieczystych sądu rejonowego, a z urzędu przesyłane są także do urzędów skarbowych oraz jednostek samorządu terytorialnego zajmujących się ewidencją gruntów i budynków.
Opłaty sądowe i mechanizmy zwalniania z kosztów urzędowych
Odrębną pozycją w całkowitym rozliczeniu transakcji są opłaty sądowe. Kiedy umowa dotyczy nieruchomości posiadającej założoną księgę wieczystą, dokument musi zawierać wniosek o wpis nowego właściciela oraz ewentualny wpis praw osobistych zbywcy. Opłata za ten wpis pobierana jest bezpośrednio przy podpisywaniu aktu i w całości przekazywana na rachunek właściwego wydziału sądu rejonowego. System ten gwarantuje spójność państwowych rejestrów publicznych i zapewnia natychmiastowe zainicjowanie postępowania wieczystoksięgowego.
Dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej przepisy prawa przewidują konkretne mechanizmy ochronne. Jeżeli strona planowanej czynności udowodni w sposób bezsporny, że nie jest w stanie pokryć wymaganego wynagrodzenia za sporządzenie aktu bez uszczerbku dla utrzymania koniecznego siebie i swojej rodziny, posiada prawo wystąpienia z wnioskiem do sądu rejonowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania. Przedmiotem takiego wniosku jest żądanie całkowitego lub częściowego zwolnienia z ponoszenia tych kosztów. Sąd po zweryfikowaniu dokumentacji finansowej ustala celowość dokonania czynności i wydaje stosowne postanowienie. W przypadku uwzględnienia żądania, koszty wynagrodzenia za sporządzenie dokumentu pokrywane są bezpośrednio ze środków Skarbu Państwa.
Napisz komentarz
Komentarze