Działki, domy z ogródkiem – czyli jak koronawirus zmienił preferencje na rynku nieruchomości.

Na początek o sytuacji rynkowej – na razie bazując na aktualnie dostępnych danych, ciężko jeszcze jednoznacznie powiedzieć, w którą stronę pójdzie rynek. Co prawda część ekspertów spodziewa się korekty cen rzędu 5 – 7 proc. rocznie (Emmerson Evaluation), jednak nie widać na razie symptomów głębszych spadków. Z danych pośredników na lokalnych rynkach wynika, że nawet jeśli ceny spadły względem pierwszego kwartału, to nie są to duże przeceny. Wydaje się więc, że póki co rynek dąży do przeczekania całej zawieruchy o nazwie COVID – 19. Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał oczywiście od ewentualnego nawrotu pandemii i obostrzeń z nią związanych.

Ostatnie dane NBP o średnich cenach mieszkań w miastach wojewódzkich w kraju dotyczą I kw. 2020 r., więc nie obejmują jeszcze w całości okresu pandemii i społecznej kwarantanny. Z nich nie wynikają żadne przeceny – wręcz przeciwnie: na początku roku mieszkania bardzo dynamicznie drożały. Rynek był w okresie boomu, i choćby dlatego ewentualna przecena (zresztą spodziewana nawet bez epidemii) nie powinna dziwić. Na początku roku na niektórych rynkach notowano nawet 10-procentowe wzrosty cen. Przykładem może być stolica Dolnego Śląska, gdzie w IV kw. 2019 nowe mieszkania we Wrocławiu kosztowały średnio 7634 zł, by w I kw. 2020 kosztowały już 8354 zł.

Zanim jeszcze doszło do epidemii eksperci spodziewali się, że tak dynamiczne wzrosty zostaną co najmniej przyhamowane. Czy będzie korekta? Jak już mówiliśmy – na razie nie ma danych, które by na nią wskazywały, wręcz przeciwnie – rynek po okresie zastoju wydaje się szybko wracać do normy.

Kowalski stawia na przestrzeń

Czy jednak rzeczywiście nic nie będzie wynikało z pandemii dla rynku nieruchomości w Polsce?  Niekoniecznie. Pośrednicy i eksperci w szczycie epidemii wskazywali dość zgodnie na zmianę preferencji kupujących. Na rynku działek gwałtownie wzrosły zapytania o działki rekreacyjne, wzrósł też popyt na ogródki działkowe w miastach.

Trend, wynikający oczywiście z wymogów epidemiologicznych, dało się zauważyć także na rynku nieruchomości mieszkaniowych – zarówno pierwotnym jak i wtórnym. Wzrosła liczba zapytań o mieszkania z ogródkiem, oraz o nieruchomości w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej.

Ciężko jednoznacznie określić, na ile trend będzie trwały, ale wydaje się, że „lekcja” jaką był z pewnością trudny czas kwarantanny może jednak mocniej przełożyć się na preferencje kupujących, podobnie jak szereg innych rozwiązań w różnych dziedzinach życia, które okazały się trafne w trakcie pandemii i które teraz „zostają” nawet pomimo zniesienia obostrzeń.

Surowa lekcja dystansu ma swoje daleko idące konotacje dla rynku mieszkaniowego. Choćby dotyczące lokalizacji. Czy na pewno bardzo drogie a zarazem małe mieszkania w centrach dużych miast to dobre rozwiązanie? Czy może jednak lepiej wybrać szeregówkę z kawałkiem ogródka na peryferiach? Owszem, to dłuższy dojazd do pracy, za to w przypadku przymusowej kwarantanny nikt nas nie zamknie w czterech ścianach....

Pośrednicy przyznają, że wzrosła liczba zapytań o ofertę taką jak: zabudowa szeregowa lub bliźniacza z kawałkiem własnego ogródka, czy też mieszkanie na parterze z wyjściem na ogródek.

Ile za kawałek przestrzeni?

Wybór: większe ale dalej, czy mniejsze w centrum nie jest niczym nowym, a do tego ostatecznie sprowadza się alternatywa: małe mieszkanie w świetnej, wielkomiejskiej lokalizacji, czy duże mieszkanie – np. dwupoziomowa szeregówka z ogródkiem, ale na dalekich peryferiach. Na wiodących rynkach mieszkaniowych, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ceny obu rodzajów nieruchomości często są podobne.

Przykładowo: za 106-metrowe, czteropokojowe, dwupoziomowe mieszkanie z 60-metrowym ogródkiem w dzielnicy Wawer (Nadwiśle), około 10 km od centrum Warszawy trzeba zapłacić około 620 tysięcy złotych. Za te same pieniądze, w centrum stolicy, a konkretnie na bliskiej Woli (rejon ulicy Ordona) będziemy mogli zakupić jedynie 60-metrowe, 3 pokoje, w budynku wielorodzinnym, oczywiście bez ogródka.

We Wrocławiu 54-metrowe mieszkanie z 17-metrowym ogródkiem, w oddalonej dzielnicy Maślice, będzie kosztować niecałe 300 tysięcy złotych. W centrum miasta, na Przedmieściu Oławskim, dopłacając 30 tysięcy złotych możemy kupić jedynie 33-metrową kawalerkę w inwestycji typu soft loft w odrestaurowanej dawnej zabudowie.

Klienci mają więc nad czym myśleć. Wątpliwości, które nasuwa COVID -19 są tym bardziej zasadne, że to właśnie nieruchomości pod wynajem, a więc drogie i małe, za to świetnie zlokalizowane mieszkania w centrach miast, są aktualnie najbardziej narażone na przeceny. Wynika to z faktu, że ciągle jeszcze na pół gwizdka funkcjonuje normalna wymiana międzynarodowa i turystyka, co zmniejsza atrakcyjność takich biznesów jak choćby – bardzo popularny w dużych miastach – wynajem krótkoterminowy apartamentów.

Ogródek nie do końca własny

Na koniec jeszcze jeden aspekt dotyczący zakupów mieszkań z ogródkiem. Nie każdy zdaje sobie sprawę, że  niekoniecznie są one własnością osób, które podpisały akt notarialny. Wszystko zależy od tego, czy ogródek należy do części wspólnej budynku, czy został wyodrębniony jako osobna działka.

W przypadku budynków wielorodzinnych z ogródkami na parterze, najczęściej mamy do czynienia z przynależnością do części wspólnej. To oznacza, że ogródek formalnie NIE JEST własnością posiadacza mieszkania.

By uniknąć sytuacji, że na ogródek przypisany do danego lokalu, każdy może sobie wejść i korzystać jak z części wspólnej, deweloperzy stosują tzw.  umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania. Taka umowa pozwala ustalić części, które będą przeznaczone do użytku poszczególnym współwłaścicielom. Współwłaściciele mogą ze wskazanych części korzystać samodzielnie i bez ingerencji ze strony pozostałych. Reguluje to art. 206 k.c.

Warto pamiętać, że o ile nie kupujemy mieszkania wraz z wyodrębnioną działką, którą stanowi ogródek, to nie możemy go sprzedać, czy też nawet wynająć. Należy tu wspomnieć, że status ogródka różni się choćby od statusu piwnicy w bloku. Ta ostatnia funkcjonuje jako pomieszczenie przynależne do mieszkania. Ogródek mimo że przeznaczony do użytkowania konkretnemu właścicielowi, nadal stanowi element nieruchomości wspólnej.

Opracowanie: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome