Nasz artykuł w skrócie
- Chętnych na mieszkania SIM jest więcej niż lokali. W naborze uzupełniającym zakwalifikowano 39 osób, a ponad 20 kolejnych trafiło na listę rezerwową.
- Przyszły najemca musi pokryć 20 proc. kosztów budowy w ramach obowiązkowej partycypacji.
- To oznacza wydatek rzędu 40–90 tys. zł w zależności od ostatecznego metrażu oraz kosztów inwestycji.
- Blisko 40 osób z pierwszego naboru zrezygnowało, a wśród głównych powodów były obawy o przyszłe koszty finansowe.
- Państwo dostrzega problem wysokiego wkładu – w nowych programach premiuje się próg do 10 proc. i trwają prace nad preferencyjnymi kredytami.
Na placu pomiędzy ulicami Chopina i Cegielnianą coraz wyraźniej widać kształt przyszłego osiedla. To pierwszy etap dużego programu mieszkaniowego, w ramach którego docelowo w Tomaszowie ma powstać około 500 lokali. Na razie budowane są dwa bloki ze 150 mieszkaniami – jedno-, dwu- i trzypokojowymi, o powierzchni od 29 do 64 metrów kwadratowych.
Budowa rozpoczęła się wiosną. Umowę z kielecką spółką Eko-Invest podpisano 20 marca, a roboty ruszyły pod koniec miesiąca. Wartość kontraktu wynosi około 47,46 mln zł. Miasto podaje obecnie, że planowane zakończenie inwestycji przypada na pierwszy kwartał 2028 roku.
Z punktu widzenia przyszłych lokatorów znacznie ciekawsza od betonowych stropów i rosnących kondygnacji jest jednak inna liczba: 20 procent.
Najpierw lista. Potem przychodzi rachunek
Pierwszy nabór do tomaszowskiego SIM-u przeprowadzono w 2024 roku. Zainteresowanie było spore – zgłosiło się ponad 180 osób, a 150 zostało zakwalifikowanych jako potencjalni najemcy.
Na papierze wszystko wyglądało więc niemal idealnie. Były mieszkania i byli chętni. Sytuacja zmieniła się, kiedy inwestycja przeszła z etapu planów do realizacji i trzeba było podpisywać umowy dotyczące partycypacji w kosztach budowy.
Wtedy blisko 40 osób zrezygnowało.
Jak informowała rzeczniczka Urzędu Miasta Joanna Budny, przyczyny były różne: poważne zmiany życiowe, wyprowadzka z Tomaszowa, utrata pracy, ale także obawy związane z przyszłymi kosztami najmu. W efekcie trzeba było rozpisać kolejny nabór.
W czerwcu miasto zaoferowało w nim 39 mieszkań: sześć jednopokojowych, 20 dwupokojowych oraz 13 trzypokojowych. Wnioski można było składać do 17 lipca. Ostatecznie zakwalifikowano 39 osób, ale ponad 20 kolejnych, mimo spełnienia wymogów, nie znalazło się na podstawowej liście.
Można więc powiedzieć: chętnych jest więcej niż mieszkań.
Tyle że wymaga to bardzo ważnego dopowiedzenia.
Żeby wejść do SIM, trzeba mieć własne pieniądze
SIM ma być propozycją dla ludzi znajdujących się pomiędzy dwoma światami. Z jednej strony nie kwalifikują się oni do mieszkania komunalnego, bo mają zbyt wysokie dochody. Z drugiej – zakup mieszkania na wolnym rynku i kilkusettysięczny kredyt hipoteczny mogą pozostawać poza ich możliwościami.
Nie oznacza to jednak mieszkania „bez wkładu”.
W Tomaszowie jednym z warunków udziału w programie jest wniesienie partycypacji wynoszącej 20 procent kosztów budowy konkretnego lokalu. Urząd Miasta wskazuje wprost, że kwota może zostać wpłacona w maksymalnie czterech ratach po podpisaniu umowy partycypacyjnej.
Co więcej, już formularz składany przez kandydata zawiera osobne „oświadczenie o gotowości wniesienia partycypacji”. Wnioskodawca zobowiązuje się w nim do zawarcia umowy i wpłacenia wymaganych 20 procent. Innymi słowy: sama wpłata nie następuje jeszcze w chwili składania wniosku, ale bez gotowości do wyłożenia tych pieniędzy nie można traktować udziału w programie jako realnej drogi do mieszkania.
I dopiero tutaj pojawia się prawdziwa ekonomia całego przedsięwzięcia.
Jeżeli przyjąć wcześniejsze szacunki, zgodnie z którymi metr kwadratowy mieszkania miał kosztować około 7,5 tys. zł, partycypacja wynosiłaby około 1500 zł za każdy metr powierzchni lokalu. W przypadku najmniejszego, 29-metrowego mieszkania oznaczałoby to około 43,5 tys. zł, a przy największym, 64-metrowym – nawet 96 tys. zł.
Na początku 2026 roku pojawił się korzystniejszy szacunek mówiący o możliwości zejścia z kosztami budowy do około 6,5 tys. zł za metr. W takim wariancie 20-procentowy udział oznaczałby około 1300 zł za metr, czyli mniej więcej 37,7 tys. zł dla mieszkania 29-metrowego i 83,2 tys. zł dla lokalu o powierzchni 64 metrów.
To oczywiście wyliczenia orientacyjne. Ostateczna kwota wynika z kosztu konkretnego mieszkania i zawieranej umowy. Pokazują jednak skalę.
Nie mówimy o kaucji w wysokości dwóch czy trzech czynszów. Mówimy o kapitale porównywalnym z wkładem własnym przy zakupie mieszkania.
Społeczne mieszkanie z wysokim progiem wejścia
I właśnie tutaj znajduje się największy paradoks programu.
SIM powstały m.in. po to, aby mieszkania były dostępne dla gospodarstw domowych o umiarkowanych dochodach, którym trudno kupić lokal na rynku komercyjnym. Tymczasem przed otrzymaniem kluczy trzeba zgromadzić kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Można więc mieć pracę. Można regularnie zarabiać. Można spełniać kryterium dochodowe i nie posiadać własnego mieszkania. Można bez problemów opłacać przyszły czynsz. A mimo to odpaść na ostatniej prostej, bo na koncie nie ma 40, 60 czy 80 tysięcy złotych.
Nie jest to wyłącznie tomaszowski problem. Dostrzegł go już ustawodawca.
Zgodnie z art. 29a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa partycypacja osoby fizycznej w lokalu budowanym przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego może wynosić maksymalnie 30 proc. kosztów budowy. Ustawa przewiduje również zasady rozliczenia i zwrotu partycypacji po zakończeniu najmu.
Jednocześnie państwo zaczyna wyraźnie zmieniać podejście do wysokości takiego wkładu. W uruchomionej w kwietniu 2026 roku kolejnej edycji programu Społecznego Budownictwa Czynszowego Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprowadziło preferencje dla inwestycji, w których partycypacja przyszłego lokatora nie przekracza 10 procent kosztów budowy. Resort otwarcie przyznał, że wysoki poziom partycypacji ogranicza dostępność mieszkań.
To istotny punkt odniesienia dla Tomaszowa: przy Chopina obowiązuje poziom 20 procent, a więc dwukrotnie wyższy od tego, który w najnowszym rozdaniu SBC państwo zaczęło szczególnie premiować.
Jeszcze mocniejszy sygnał pojawił się pod koniec lipca. W wykazie prac legislacyjnych rządu znalazł się projekt umożliwiający w przyszłości finansowanie całości lub części partycypacji w SIM i TBS za pomocą preferencyjnego rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Kancelaria Premiera w uzasadnieniu projektu przyznaje, że wymagany obecnie udział finansowy – w praktyce często od 15 do 30 proc. kosztów – stanowi „poważną barierę” dla gospodarstw domowych, do których budownictwo społeczne jest przecież adresowane. Na razie jest to jednak projekt, którego przyjęcie przez Radę Ministrów planowane jest dopiero na IV kwartał 2026 roku.
Nadmiar chętnych nie oznacza, że problem mieszkaniowy został rozwiązany
Informacja o kolejce po lokale przy Chopina niewątpliwie potwierdza jedno: zapotrzebowanie na nowe mieszkania na wynajem w Tomaszowie jest duże. Dlatego plan zakładający docelowo budowę około 500 mieszkań ma mocne społeczne uzasadnienie.
Jednocześnie doświadczenia pierwszego naboru pokazują, że liczba złożonych wniosków nie może być jedyną miarą sukcesu programu.
Prawdziwy test rozpoczyna się później.
W momencie, kiedy nazwisko z listy trzeba zamienić na podpis pod umową, a podpis – na przelew kilkudziesięciu tysięcy złotych.
To właśnie dlatego historia blisko 40 rezygnacji jest równie ważna jak informacja o ponad 20 osobach oczekujących obecnie na zwolnienie miejsca. Pokazuje, że pomiędzy „chcę wynająć mieszkanie” a „stać mnie na wejście do programu” znajduje się finansowa szczelina, przez którą część rodzin po prostu wypada.
I być może to będzie jedno z najważniejszych pytań przed kolejnym etapem tomaszowskiego SIM-u. Nie tylko ile mieszkań uda się wybudować, ale też dla kogo naprawdę będą one dostępne.
Bo w społecznym budownictwie samo postawienie bloków jest tylko połową sukcesu. Drugą jest stworzenie takich zasad, żeby klucz do mieszkania nie zaczynał się od pytania: czy masz odłożone kilkadziesiąt tysięcy złotych?
Napisz komentarz
Komentarze