Przed wyborami w spółdzielni plotka działa jak ulotka wrzucona do skrzynki pocztowej. Niby mała kartka, kilka zdań, czasem jedno chwytliwe hasło, a potrafi wywołać całe zebranie emocji na klatce schodowej. Ktoś powie: „Trzeba podzielić Spółdzielnię Mieszkaniową Przodownik”. Ktoś inny dopowie: „W mniejszej będzie taniej”. Trzeci dorzuci: „Ludzie będą mieli większy wpływ”. A jeszcze inny powie: "Chcą nas podzielić ze szkodą dla nas samych". I zanim ktokolwiek otworzy statut albo ustawę, z politycznej mgły zaczyna wyłaniać się wielka obietnica: podzielimy, uporządkujemy, zaczniemy od nowa, albo: podzielą, zepsują, zaszkodzą.
Tylko że podział spółdzielni mieszkaniowej to nie wymiana domofonu, nie przycięcie żywopłotu i nie decyzja, którą podejmuje się między jednym zebraniem a drugim. To nie jest polityczny guzik z napisem „podzielić”. To procedura, która wymaga uchwał, planu podziału, rozliczenia majątku, odpowiedzi na pytanie o zobowiązania, wpisów rejestrowych, często także zmian w księgach wieczystych i całej organizacyjnej operacji przypominającej raczej rozdzielenie jednego żywego organizmu niż przecięcie tortu na kawałki.
Prawo dopuszcza podział, ale nie robi z niego wyborczej sztuczki
Trzeba zacząć uczciwie: nie można napisać, że podział spółdzielni jest absolutnie niemożliwy. Prawo spółdzielcze zna taką instytucję. Zgodnie z art. 108 Prawa spółdzielczego spółdzielnia może podzielić się na podstawie uchwały walnego zgromadzenia, w ten sposób, że z jej wydzielonej części powstaje nowa spółdzielnia. Ustawa przewiduje także tryb opisany w art. 108b, dotyczący sytuacji, gdy grupa członków związana z określoną jednostką organizacyjną albo częścią majątku nadającą się do wyodrębnienia dąży do podziału.
Ale to właśnie tu kończy się wyborczy slogan, a zaczyna prawo. Bo przepisy nie mówią: „wystarczy obiecać mieszkańcom mniejszą spółdzielnię”. Mówią o procedurze. O uchwale. O planie. O nowym podmiocie. O tym, co zostaje w dotychczasowej spółdzielni, a co przechodzi do nowej. O majątku, funduszach, umowach, długach i odpowiedzialności.
Po podziale nowa spółdzielnia musiałaby mieć własny statut, własne organy, własny zarząd, własną radę nadzorczą, księgowość, administrację, obsługę prawną, techniczną i organizacyjną. Ktoś musiałby podpisać umowy, prowadzić rozliczenia, pilnować remontów, odpowiadać za awarie, obsługiwać mieszkańców, rozliczać fundusze i składać sprawozdania. Zamiast jednego organizmu z problemami moglibyśmy dostać kilka mniejszych organizmów, z których każdy musiałby mieć własne serce, płuca, księgowość, prawnika i pogotowie techniczne. Czy wobec tego alarmistyczne plotki można traktować poważnie?
Statut „Przodownika” mówi jasno: decyzja należy do Walnego Zgromadzenia
Jeszcze ważniejsze jest to, co wynika ze statutu SM Przodownik Tomaszów Mazowiecki. Dokument nie zostawia tu wielkiego pola do fantazji. W § 27 zapisano, że najwyższym organem spółdzielni jest Walne Zgromadzenie. Z kolei § 28 pkt 8 stanowi, że do wyłącznej właściwości Walnego Zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się spółdzielni, jej podziału oraz likwidacji.
To oznacza rzecz podstawową: ani pojedynczy kandydat, ani grupa kandydatów, ani przyszły członek rady nadzorczej spółdzielni, ani nawet sam zarząd spółdzielni nie mogą po prostu „podzielić Przodownika”. Mogą o tym mówić. Mogą snuć plany. Mogą próbować przekonać członków. Ale decyzja, jeżeli w ogóle miałaby zostać uruchomiona, należy do członków działających w trybie przewidzianym przez statut i przepisy.
A statut opisuje tę drogę dość precyzyjnie. Walne Zgromadzenie jest zwoływane w określonym trybie. Projekty uchwał i żądania wpisania spraw do porządku obrad muszą być zgłaszane z zachowaniem terminów. Projekty uchwał muszą być udostępniane członkom. Walne może podejmować uchwały tylko w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków. To nie jest teatr improwizacji. To formalna procedura, w której każdy termin i każdy dokument ma znaczenie.
Dlatego przedwyborcze opowieści o podziale warto traktować ostrożnie. Hasło może zmieścić się na ulotce. Procedura — już nie. Skoro tyle kontrowersji i emocji wywołują same wybory, to co może wydarzyć się w przypadku tak poważnej operacji, o jakiej tu mowa.
Pytania, których nie wolno zamiatać pod spółdzielczy dywan
Jeśli ktoś naprawdę chce mówić o podziale Spółdzielni Mieszkaniowej Przodownik, powinien odpowiedzieć mieszkańcom na kilka prostych, ale niewygodnych pytań.
Kto miałby przygotować plan podziału? Które nieruchomości miałyby trafić do której spółdzielni? Jak podzielić fundusze, zobowiązania, umowy, majątek wspólny i koszty administracji? Co z pracownikami, obsługą techniczną, zobowiązaniami wobec dostawców, funduszem remontowym, dokumentacją i trwającymi sprawami? Czy mieszkańcy wiedzą, że decyzja wymagałaby ich udziału, a nie tylko hasła rzuconego przed wyborami? I wreszcie: czy po podziale opłaty rzeczywiście byłyby niższe, czy przeciwnie — kilka mniejszych struktur musiałoby utrzymać kilka administracji?
Bo łatwo powiedzieć: „mniejsze będzie bliżej ludzi”. Trudniej pokazać rachunek. A jeszcze trudniej zagwarantować, że ten rachunek nie okaże się wyższy. Tyle tylko, że Jarosław Batorski, któremu przypisuje się zamiar podziału, na ten temat się w ogóle nie wypowiada.
Mniejsza spółdzielnia? Argument może mieć sens, ale nie wystarcza
Trzeba oddać sprawiedliwość zwolennikom takiego myślenia. W mniejszych spółdzielniach mieszkańcy mogą mieć poczucie większego wpływu na decyzje. Łatwiej znać członków rady, łatwiej spotkać zarząd, łatwiej zbudować identyfikację z własnym osiedlem. W takim modelu administracja może wydawać się bliższa, mniej anonimowa, bardziej „nasza”.
To nie jest argument do wyśmiania. To intuicja, która wyrasta z realnego zmęczenia mieszkańców wielkimi strukturami, urzędowym językiem, nieczytelnymi rozliczeniami i poczuciem, że decyzje zapadają gdzieś daleko od klatki, chodnika, parkingu czy piwnicy.
Tyle że lekarstwo też może mieć skutki uboczne. Mniejsza spółdzielnia to mniejsza skala działania. Potencjalnie wyższe koszty jednostkowe obsługi. Osobna księgowość. Osobne organy. Osobne regulaminy. Osobne umowy. Osobna odpowiedzialność za remonty, awarie i zobowiązania. Jeżeli ktoś obiecuje mieszkańcom wyłącznie większą sprawczość, ale nie mówi o kosztach nowej struktury, pokazuje tylko połowę filmu. I to tę bardziej kolorową, jak zwiastun bez scen finałowych.
Statut daje mieszkańcom narzędzia wpływu już dziś
Warto też zadać inne pytanie: czy problemem naprawdę jest sama wielkość spółdzielni, czy raczej sposób korzystania z praw, które członkowie już mają?
Statut „Przodownika” przewiduje mechanizmy wpływu mieszkańców na spółdzielnię. Członek ma jeden głos bez względu na liczbę udziałów. Może uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu. Może zgłaszać projekty uchwał, jeżeli spełnione są wymogi statutowe. Ma prawo wybierać radę nadzorczą. Ma prawo dostępu do dokumentów, w tym statutu, regulaminów, uchwał, protokołów, sprawozdań finansowych, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, z zastrzeżeniami wynikającymi z prawa i statutu.
Rada nadzorcza nie jest dekoracją do spółdzielczej gabloty. Zgodnie ze statutem sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni, bada sprawozdania, kontroluje sposób załatwiania wniosków członków, rozpatruje skargi na działalność zarządu i może żądać od zarządu, członków oraz pracowników sprawozdań, wyjaśnień, ksiąg i dokumentów.
To są realne narzędzia. Oczywiście, narzędzia same nie pracują. Młotek leżący w skrzynce nie naprawi schodów. Demokracja spółdzielcza działa wtedy, gdy członkowie spółdzielni przychodzą na Walne, czytają dokumenty, pytają, zgłaszają wnioski i wybierają ludzi, którzy rozumieją, że rada nadzorcza ma nadzorować, a nie przytakiwać.
Podział spółdzielni to nie to samo co wspólnota mieszkaniowa
W tej dyskusji bardzo łatwo pomieszać pojęcia. A przed wyborami takie pomieszanie bywa wygodne. Jedno hasło brzmi lepiej niż trzy różne procedury.
Czym innym jest podział spółdzielni mieszkaniowej na podstawie Prawa spółdzielczego. Czym innym jest powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Jeszcze czym innym jest decyzja właścicieli lokali w konkretnej nieruchomości, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą stosowane przepisy ustawy o własności lokali.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje w art. 24¹ możliwość podjęcia przez większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości uchwały, że w zakresie ich praw, obowiązków i zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Większość liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. To jednak nie jest to samo, co podział całej spółdzielni na nowe spółdzielnie.
Statut „Przodownika” także odwołuje się do takich sytuacji. W § 15 wskazuje, że członkostwo ustaje m.in. w razie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali oraz w razie wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w danym budynku lub budynkach i powstania z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowej.
To bardzo ważne rozróżnienie. Zmiana sposobu zarządu w konkretnej nieruchomości, powstanie wspólnoty i pełny podział spółdzielni to trzy różne opowieści prawne. Jeżeli ktoś wrzuca je do jednego worka, to albo sam nie rozumie procedur, albo liczy na to, że mieszkańcy nie będą mieli czasu ich sprawdzić.
Polityczny teatr cieni między blokami
Hasła o „podziale Przodownika” przypominają polityczny teatr cieni. Na ścianie widać wielkie sylwetki: większy wpływ, niższe koszty, koniec problemów, nowe otwarcie. Ale gdy zapali się światło prawa, zostają paragrafy, uchwały, księgi wieczyste, majątek, fundusze, zobowiązania, odpowiedzialność i pytanie najważniejsze: kto za to zapłaci?
Nie chodzi o to, by zakazać rozmowy o przyszłości spółdzielni. Przeciwnie. O przyszłości SM Przodownik Tomaszów Mazowiecki trzeba rozmawiać poważnie, otwarcie i z dokumentami na stole. Ale czym innym jest debata o przejrzystości finansów, planach remontowych, jakości zarządzania, odpowiedzialności rady nadzorczej i dostępie do dokumentów, a czym innym puszczanie przed wyborami sugestii, że skomplikowany proces prawny można załatwić jedną obietnicą.
Mieszkańcy mają prawo do informacji, nie do mgły. Mają prawo do pytań, nie do sloganów. Mają prawo oczekiwać, że kandydaci do władz spółdzielni będą mówić językiem odpowiedzialności, a nie językiem ulotki wyborczej.
Co naprawdę powinno być tematem wyborów?
Jeśli ktoś naprawdę chce zmieniać „Przodownika”, powinien zacząć nie od magicznego hasła o podziale, lecz od spraw bliższych codziennemu życiu mieszkańców: czytelnych planów remontowych, jasnego rozliczania funduszu remontowego, sprawnej reakcji na awarie, przejrzystych przetargów i umów, aktywnej rady nadzorczej, dostępności dokumentów oraz realnej komunikacji z mieszkańcami. Batorski zapewnia, że to właśnie chce robić. Od lat zabiega o poprawę warunków na osiedlu Niebrów, w tym budowę parkingów, stref zieleni, placów zabaw.
Bo spółdzielnia nie jest abstrakcją. To klatka, w której gaśnie światło. Dach, który trzeba naprawić przed kolejną ulewą. Chodnik, na którym zimą można złamać nogę. Piwnica, instalacja, parking, plac zabaw, rachunek za ogrzewanie i zebranie, na które zwykle przychodzi za mało osób.
Dlatego prawdziwa rozmowa o przyszłości „Przodownika” nie powinna zaczynać się od plotki na klatce. Powinna zaczynać się od statutu, ustaw, dokumentów i udziału mieszkańców w Walnym Zgromadzeniu spółdzielni.
Bo demokracja spółdzielcza nie działa na zasadzie szeptu między skrzynkami pocztowymi. Działa wtedy, gdy ludzie przychodzą, pytają, sprawdzają, głosują i biorą odpowiedzialność za skutki decyzji. A podział spółdzielni — jeśli kiedykolwiek miałby być poważnie rozważany — nie jest prostym, szybkim ani oczywistym rozwiązaniem. W realiach „Przodownika” wymagałby decyzji członków, planu podziału, uchwał, rozliczeń majątkowych, wpisów rejestrowych i odpowiedzi na pytanie, kto zapłaci za kilka nowych administracji.
I właśnie o tym warto pamiętać, zanim kolejna przedwyborcza plotka zapuka do drzwi mieszkańców.
Napisz komentarz
Komentarze