Sześć mieszkań, które urosły do legendy

Tym razem pytań było sporo. Właściwie więcej odpowiadałem, niż słuchałem. I nie bardzo wiedziałem, od którego zacząć, bo każde miało już swoją uliczną wersję, swoje „podobno”, swoje „ktoś mówił”, swoje „czytałem na Facebooku”. A wiadomo — plotka w Tomaszowie potrafi czasem biec szybciej niż Pilica po roztopach.

Zacznijmy więc od opowieści najgłośniejszej: od rzekomej masowej sprzedaży ułamkowych części mieszkań po to, aby „namnożyć” członków spółdzielni i wpływać na głosowania. Według tej narracji miały to być już nie pojedyncze przypadki, lecz niemal hurtowa operacja. Setki mieszkań, setki nowych członków, polityczno-spółdzielczy kombinat. Tak prezentują to ludzie związani z obecnym zarządem Przodownika. 

Taki przekaz poszedł w miasto. Podchwyciły go lokalne grupy wzajemnego wsparcia, towarzystwa wzajemnej adoracji i ci wszyscy, którzy z faktami obchodzą się jak z plasteliną — ugniatają je tak długo, aż pasują do z góry przygotowanej tezy. A gdy człowiek próbuje potem spokojnie wyjaśnić, że nie, że to nie tak, że liczby nie zgadzają się z legendą, słyszy w odpowiedzi: „Ale przecież czytałem”, „ale przecież mówili”, „ale przecież radny Kucharski mówił”.

I wtedy robi się ciekawie, bo pytanie przestaje być pytaniem. Staje się deklaracją wiary.

Jaka jest więc prawda?

Otóż przypadki zbycia ułamkowych części praw do lokali rzeczywiście miały miejsce. Tyle że — według znanych mi informacji, potwierdzonych w spółdzielni — było ich 6. Słownie: sześć. Nie sześćset. Nie kilkaset. Nie „całe osiedla”. Sześć przypadków, które stały się paliwem dla opowieści większej niż rzeczywistość.

Co więcej, sama konstrukcja zbycia udziału w prawie do lokalu nie jest prawnym wynalazkiem ostatnich tygodni ani tajemną sztuczką wyciągniętą z kapelusza przed walnym zgromadzeniem. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje obrót prawami do lokali, w tym również sytuacje, w których zbywany jest udział w takim prawie. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przepisy wprost wskazują, że przedmiotem zbycia może być ułamkowa część tego prawa, przy czym pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Umowa wymaga formy notarialnej, a naruszenie określonych warunków może skutkować jej nieważnością.

Najważniejsze jest jednak coś innego. To nie jest prosty mechanizm pt. „dopiszmy dziesięć osób do jednego mieszkania, a każda dostanie głos”. Takie przedstawianie sprawy jest publicystycznie wygodne, ale prawnie nieuczciwe. Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej jest związane z określonym tytułem prawnym do lokalu, a przepisy przewidują także przypadki ustania członkostwa, między innymi przy zbyciu prawa do lokalu lub udziału w tym prawie.

W praktyce oznacza to, że pojawienie się jednej osoby w miejsce drugiej nie musi oznaczać arytmetycznego „pomnożenia” liczby głosujących. Często chodzi o relacje rodzinne: rodzic — dziecko, przekazanie części uprawnień, uporządkowanie spraw majątkowych albo formalnych. Można oczywiście pytać o motywacje. Można sprawdzać daty, akty notarialne, rejestr członków i zgodność działań ze statutem. Od tego jest kontrola członkowska. Od tego jest jawność. Od tego są dokumenty.

Ale nie wolno z sześciu przypadków robić setek tylko dlatego, że komuś lepiej pasuje dramatyczna opowieść. Jest jeszcze jeden szczegół, o którym w tej opowieści dziwnie cicho. Pieniądze.

„Jeżeli ktoś opowiada o setkach takich przypadków, niech pokaże nie tylko emocje, ale także rachunek: setki aktów notarialnych, setki wpisów i setki tysięcy złotych kosztów. Bez tego mamy nie dowód, lecz miejską legendę w spółdzielczym kostiumie.”

Bo zbycie ułamkowej części prawa do lokalu to nie jest podanie sobie kartki na korytarzu, nie jest uścisk dłoni pod blokiem i nie jest dopisanie kogoś długopisem do zeszytu. To czynność, która co do zasady wymaga aktu notarialnego. A akt notarialny kosztuje. Kosztuje taksa notarialna, kosztują wypisy, może dojść podatek od czynności cywilnoprawnych, a w przypadku ujawniania zmian w księdze wieczystej również opłata sądowa.

Policzmy ostrożnie. Gdyby przyjąć bardzo zachowawczo, że jedna taka czynność kosztowałaby łącznie około 1000–1800 zł, zależnie od wartości udziału, liczby wypisów, ewentualnego PCC i wpisów do księgi wieczystej, to przy 400 mieszkaniach dawałoby to kwotę od około 400 tysięcy złotych do 720 tysięcy złotych. 

A to nadal jest rachunek ostrożny. Jeżeli w grę wchodziłyby wyższe wartości udziałów albo dodatkowe opłaty sądowe i podatkowe, kwota mogłaby być jeszcze większa.

I teraz warto zadać najprostsze pytanie: kto miałby to wszystko zorganizować, opłacić, przeprowadzić u notariuszy, udokumentować, zsynchronizować i utrzymać w tajemnicy? Czterysta mieszkań to nie jest sześć przypadków rodzinnego uporządkowania spraw. To byłaby operacja logistyczna, finansowa i prawna na skalę, której nie da się ukryć pod dywanem w spółdzielczym biurze. Zapewne panowie Mordaka i Kucharski znajdą odpowiedzialnego i z całą pewnością będzie nim Marcin Witko oraz wszystkie jego prawe ręce.

cdn...

Kontekst prawny

Po pierwsze, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że członkami spółdzielni są m.in. osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a oboje małżonkowie są członkami, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie.

Po drugie, osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu, może być członkiem spółdzielni, a właścicielowi lokalu niebędącemu członkiem przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków. To ważne, bo pokazuje, że samo wejście w prawo do lokalu może mieć konsekwencje członkowskie, ale nie jest to dowolna „produkcja głosów”.

Po trzecie, przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu przedmiotem zbycia może być także ułamkowa część tego prawa. Ustawa przewiduje przy tym prawo pierwokupu dla pozostałych współuprawnionych, a umowa zawarta z naruszeniem określonych wymogów może być nieważna.

Po czwarte, członkostwo może ustać m.in. przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności lokalu albo udziału w tych prawach. To jest kluczowe dla obalenia prostego hasła, że każda taka czynność automatycznie „dokłada” kolejną osobę do głosowania bez żadnego skutku po drugiej stronie.