Kolejne pytanie z jakim się stykam w kontekście walnego zebrania w spółdzielni dotyczy możliwości połączenia Spółdzielni Mieszkaniowej „Przodownik” z Tomaszowskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego. I przyznam szczerze: jako zarządca nieruchomości dawno nie słyszałem nic równie absurdalnego. Ta opowieść stoi w jednym szeregu z wcześniejszymi rewelacjami o rzekomych setkach transakcji zakupu jednego metra kwadratowego mieszkania. Brzmi groźnie, wygląda tajemniczo, a po bliższym sprawdzeniu okazuje się raczej opowieścią z magla niż z ustawy.
Problem polega na tym, że takie hasła działają. Działają szczególnie tam, gdzie ludzie mają prawo się niepokoić, bo chodzi o ich mieszkania, dorobek życia, czynsze, prawa do lokali i majątek spółdzielców. Wystarczy rzucić zdanie: „połączą nas z TTBS” — i już na klatce schodowej zaczyna pracować wyobraźnia. A wyobraźnia, gdy nie ma dokumentów, potrafi urządzić lokatorom seans grozy lepszy niż Hitchcock.
Tyle że w sprawach mieszkaniowych nie wystarczy mroczna muzyka w tle. Trzeba jeszcze pokazać przepis.
Najpierw pytanie podstawowe: jak miałoby do tego dojść?
Zacznijmy od rzeczy najprostszej. Każdy, kto publicznie sugeruje możliwość „połączenia” Spółdzielni Mieszkaniowej „Przodownik” z TTBS, powinien odpowiedzieć na kilka elementarnych pytań.
Czy Spółdzielnia miałaby stać się spółką prawa handlowego? Czy TTBS miałby stać się spółdzielnią? Kto miałby podjąć taką decyzję? Na jakiej podstawie prawnej? Co stałoby się z majątkiem należącym do spółdzielców? Co z prawami członków? Co z prawami odrębnej własności lokali, spółdzielczymi prawami do lokali, udziałami, statutem, organami Spółdzielni i obowiązkami członkowskimi? Co z miejskim zasobem mieszkaniowym, którym TTBS administruje lub zarządza na rzecz miasta?
To nie są pytania ozdobne. To są pytania zasadnicze. Bez odpowiedzi na nie cała opowieść o „połączeniu” wygląda jak petarda hukowa rzucona ludziom pod nogi. Robi hałas, wywołuje nerwowe spojrzenia, ale po chwili zostaje tylko dym.
Prawnie to nie jest ślub w Las Vegas, gdzie wystarczy Elvis, pieczątka i dwie minuty entuzjazmu. Spółdzielnia mieszkaniowa i miejska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to dwa różne światy prawne. Pierwszy działa w reżimie prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Drugi — w reżimie Kodeksu spółek handlowych, przepisów dotyczących społecznych form rozwoju mieszkalnictwa oraz zadań własnych gminy. TTBS wskazuje w swoim BIP, że jest spółką użyteczności publicznej, której założycielem jest Gmina Miasto Tomaszów Mazowiecki, i działa m.in. na podstawie przepisów dotyczących społecznego budownictwa mieszkaniowego oraz ochrony lokatorów.
Spółdzielnia to nie miejska spółka
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przodownik” nie jest własnością miasta, prezydenta, radnych ani miejskiej spółki. Jest podmiotem tworzonym przez członków — spółdzielców. Jej majątek, sposób działania, organy, statut i relacje z członkami wynikają z innego porządku prawnego niż ten, w którym funkcjonuje spółka komunalna.
Spółdzielnia mieszkaniowa działa przede wszystkim na podstawie Prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. To tam należy szukać odpowiedzi na pytania o członkostwo, organy spółdzielni, prawa do lokali, majątek i mechanizmy podejmowania decyzji. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ma własny reżim prawny, co wprost pokazuje już samo istnienie odrębnego aktu prawnego poświęconego tej materii.
W praktyce oznacza to jedno: spółdzielnia nie jest pudełkiem, które ktoś może wziąć z jednej półki i przełożyć do miejskiej szafy. Nie jest też aplikacją w telefonie, którą jednym kliknięciem przenosi się do innego systemu. Za spółdzielnią stoją ludzie, ich prawa, wkłady, lokale, historia, uchwały, statut, walne zgromadzenie i majątek.
Dlatego pytanie o „połączenie” trzeba natychmiast sprowadzić z poziomu plotki na poziom dokumentów. Jeżeli ktoś twierdzi, że taka operacja jest realna, niech pokaże podstawę prawną. Nie ogólną minę człowieka wtajemniczonego. Nie półzdanie wypowiedziane z teatralnym zawieszeniem głosu. Konkretny przepis, konkretną procedurę, konkretny projekt uchwały, konkretny organ właściwy do podjęcia decyzji i konkretny opis skutków dla członków Spółdzielni.
Bez tego mamy nie informację, lecz straszak.
TTBS działa w innym świecie prawnym
Tomaszowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego to zupełnie inna konstrukcja. To spółka, której właścicielem jest miasto. Działa jako narzędzie realizacji określonej polityki mieszkaniowej i komunalnej. TTBS funkcjonuje więc w świecie spółek prawa handlowego, a nie w świecie członkowskiej demokracji spółdzielczej. Kodeks spółek handlowych reguluje m.in. spółki kapitałowe, w tym spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Oprócz tego działalność TBS-ów wiąże się z przepisami dotyczącymi społecznych form rozwoju mieszkalnictwa.
Do tego dochodzi jeszcze ustawa o samorządzie gminnym. To ona wskazuje, że zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy, a wśród tych spraw znajduje się m.in. gminne budownictwo mieszkaniowe. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przodownik” nie wykonuje tego zadania w takim samym znaczeniu. Ona nie jest narzędziem miasta do prowadzenia polityki mieszkaniowej. Jest podmiotem zarządzającym własnym zasobem i majątkiem spółdzielców.
To różnica fundamentalna. Nie kosmetyczna. To tak, jakby ktoś ogłosił, że biblioteka połączy się z piekarnią, bo obie mają drzwi, okna i ludzi w środku.
TTBS to nie jeden worek z mieszkaniami
W rozmowie o TTBS trzeba też uważać, żeby nie wrzucać wszystkiego do jednego worka. To częsty błąd. TTBS nie jest po prostu „tym od mieszkań”. W jego obszarze działania mogą występować różne kategorie nieruchomości i różne tytuły prawne.
Po pierwsze, są zasoby własne spółki, czyli nieruchomości, których właścicielem jest bezpośrednio TTBS. Po drugie, są wspólnoty mieszkaniowe, w których spółka lub miasto mogą posiadać udziały w postaci lokali. Po trzecie, jest miejski zasób mieszkaniowy, czyli lokale należące do Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki, którymi TTBS zarządza lub administruje na rzecz miasta.
To rozróżnienie jest bardzo ważne, bo plotka o „połączeniu” spłaszcza wszystko do jednego hasła. A hasło dobrze wygląda na ulotce, ale źle znosi kontakt z rzeczywistością.
Miejski zasób mieszkaniowy podlega dodatkowo zupełnie innym regulacjom, w tym ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. To kolejny dowód na to, że mamy tu do czynienia z różnymi porządkami prawnymi, a nie z dwoma sąsiednimi pokojami w tym samym urzędzie.
Zły PR TTBS i stare kamienice, czyli skąd bierze się strach
Nie udawajmy jednak, że zła opinia o TTBS wzięła się z powietrza. W Tomaszowie Mazowieckim miejska spółka ma trudny PR. Część mieszkańców kojarzy ją z problemami starych kamienic, lokalami o niskim standardzie, trudnymi decyzjami remontowymi, zadłużeniem, przeprowadzkami i wieloletnim ciężarem komunalnej substancji mieszkaniowej.
I tutaj trzeba powiedzieć uczciwie: ludzie mieszkający w takich budynkach często mają realne problemy. To nie są dekoracje do urzędowego sprawozdania. To są wilgoć, dachy, piece, instalacje, klatki schodowe, pękające ściany, brak pieniędzy i lata zaniedbań, które nie zaczęły się wczoraj.
Ale źródłem tych problemów nie zawsze jest prosta zła wola administracji. Często jest nim wieloletnia degradacja starego zasobu mieszkaniowego, skala potrzeb remontowych i brutalna ekonomia. W wielu wyeksploatowanych kamienicach wartość koniecznych nakładów remontowych może przekraczać ekonomiczną wartość całej nieruchomości. Wtedy pojawia się najtrudniejszy temat: co dalej? Remontować za każdą cenę? Wyłączać budynki? Przenosić mieszkańców? Szukać lokali zamiennych? Tłumaczyć ludziom decyzje, których nikt nie chce słyszeć?
O tym więcej mógłby zapewne powiedzieć Grzegorz Zań, którego uważam za osobę dobrze znającą temat TTBS i miejskiego mieszkalnictwa. Nawet biorąc pod uwagę moje doświadczenie wynikające z nadzoru nad spółką w radzie nadzorczej, są osoby, których wiedzę w tym zakresie zwyczajnie warto brać pod uwagę. W poważnej rozmowie o mieszkalnictwie słucha się ludzi rozumiejących materię, a nie tych, którzy z plotki robią polityczną petardę.
Plotka jako narzędzie polityczne
I tu dochodzimy do sedna. Plotka o rzekomym połączeniu Spółdzielni z TTBS działa dlatego, że łączy dwa składniki: lęk i niewiedzę.
Mieszkańcy boją się o swoje mieszkania. Wielu nie zna różnic między spółdzielnią, wspólnotą, miejską spółką, zasobem komunalnym i TBS-em. Nie muszą znać. Od tego są dokumenty, przepisy, organy, prawnicy, zarządcy i osoby publiczne, żeby tłumaczyć, a nie straszyć.
Tymczasem wystarczy rzucić hasło: „połączą was z TTBS”. Ktoś dopowie, ktoś przekręci, ktoś zrobi z tego sensację. Po dwóch dniach opowieść wraca jak w „Alternatywach 4”: już nie wiadomo, kto zaczął, kto słyszał, kto potwierdził, kto widział dokumenty, a kto tylko powtarzał, że „coś jest na rzeczy”.
Tylko że w prawie „coś jest na rzeczy” nie wystarcza. W prawie jest przepis albo go nie ma. Jest uchwała albo jej nie ma. Jest procedura albo jej nie ma. Jest kompetencja organu albo jej nie ma. Jest dokument albo jest teatr cieni.
Co naprawdę powinni usłyszeć mieszkańcy?
Mieszkańcy Spółdzielni Mieszkaniowej „Przodownik” powinni usłyszeć rzecz prostą: nie bójcie się samego hasła. Pytajcie o dokumenty.
Jeżeli ktoś mówi o „połączeniu” Spółdzielni z TTBS, niech pokaże podstawę prawną. Jeżeli ktoś twierdzi, że majątek spółdzielców może zostać w prosty sposób przeniesiony do miejskiej spółki, niech pokaże procedurę. Jeżeli ktoś sugeruje, że miasto może przejąć Spółdzielnię jak segregator z biurka, niech wyjaśni, co z prawami członków, lokalami, statutem i organami Spółdzielni.
Mieszkańcy mają prawo pytać. Mają prawo czytać statut. Mają prawo uczestniczyć w walnym zgromadzeniu. Mają prawo żądać informacji o projektach uchwał. Mają prawo sprawdzać, kto mówi faktami, a kto emocją.
Najlepszą odpowiedzią na plotkę nie jest krzyk. Najlepszą odpowiedzią jest dokument.
Co warto sprawdzić, zanim uwierzymy w plotkę
Warto zadać kilka prostych pytań. Czy istnieje projekt uchwały dotyczący takiej operacji? Czy wskazano konkretny przepis prawa? Czy wypowiedział się właściwy organ Spółdzielni? Czy sprawa była przedmiotem obrad walnego zgromadzenia albo rady nadzorczej? Czy istnieje stanowisko miasta lub TTBS? Czy ktoś wyjaśnił skutki dla członków Spółdzielni i właścicieli lokali?
Jeśli odpowiedź brzmi: „nie wiadomo”, „podobno”, „ludzie mówią”, „ktoś słyszał” — to nie mamy informacji. Mamy plotkę.
Straszak działa tylko do chwili, gdy ktoś zapali światło
Sugestia, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przodownik” miałaby zostać po prostu „połączona” z Tomaszowskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego, brzmi nieprawdopodobnie dla ludzi, którzy mają choć podstawowe pojęcie o prawie nieruchomości, spółdzielniach i spółkach komunalnych. Dla tych, którym tej wiedzy brakuje, może jednak wywoływać niepewność. I właśnie dlatego trzeba ją spokojnie, ale stanowczo rozbroić.
Spółdzielnia to nie miejska spółka. TTBS to nie spółdzielnia. Majątek spółdzielców to nie zasób komunalny. Członkowie Spółdzielni to nie najemcy miejskich lokali. A prawo to nie plastelina, z której można ulepić dowolną opowieść na potrzeby osiedlowej kampanii strachu.
Mojej fryzjerce odpowiadam więc spokojnie: proszę się nie bać samego hasła. Proszę pytać o dokumenty. Bo w sprawach mieszkaniowych, jak w dobrym kryminale, nie wystarczy krzyk zza kadru. Trzeba jeszcze mieć dowód.
Można do tego od razu zrobić ostrą zapowiedź na Facebooka — w stylu: „Kto straszy mieszkańców TTBS-em i dlaczego ta plotka nie wytrzymuje pierwszego pytania?”
Napisz komentarz
Komentarze