Rada zgodziła się na sprzedaż. Miasto już wycenia kolejne nieruchomości

Najpierw wycena, dzień później głosowanie? Daty są ważne

XXXIX sesja Rady Miejskiej Tomaszowa Mazowieckiego odbyła się 29 września. O godz. 11.39 rozpoczęło się głosowanie nad zgodą na sprzedaż pięciu nieruchomości: przy ulicach Berka Joselewicza 14, Spalskiej 65, Szerokiej 9/11, Smutnej 13 i Ciasnej 10. Kilka minut później radni zajęli się osobno Świeżą 2, a następnie nieruchomością przy Konstytucji 3 Maja. 

Tyle wydarzyło się na sali obrad.

Znacznie wcześniej ruszyła jednak administracyjna machina przygotowująca część tego majątku do dalszych czynności.

W rejestrze zmian BIP Urzędu Miasta znajduje się pozycja utworzona 21 września o godz. 12.11: „Zapytanie znak WGN.6812.21.2026 (…) dotyczące wykonania operatów szacunkowych dla nieruchomości”. A więc osiem dni przed sesją urząd szukał już wykonawcy wycen.

Sam ten fakt nie oznacza niczego nadzwyczajnego ani tym bardziej nie dowodzi, że wynik późniejszego głosowania był z góry przesądzony. Przygotowanie dokumentacji i wyceny może poprzedzać dalsze formalne etapy gospodarowania nieruchomością. Interesujące jest natomiast to, które konkretnie nieruchomości miasto postanowiło wycenić i jak ich zestaw ma się do uchwał Rady.

Siedem operatów. Prawie 5800 metrów miejskiego gruntu

Dokumentacja zapytania WGN.6812.21.2026 jest bardzo konkretna. W każdym z siedmiu zadań wskazano, że operat ma określić wartość rynkową nieruchomości w celu jej sprzedaży w formie przetargu nieograniczonego.

W pakiecie znalazło się pięć nieruchomości zabudowanych oraz dwie niezabudowane.

Dane dotyczące powierzchni, numerów działek, zabudowy i celu operatów wynikają z opisu zamówienia.

Łącznie siedem działek objętych zapytaniem ma 5758 m², czyli 0,5758 hektara.

To jednak tylko powierzchnia. Nie można na jej podstawie odpowiedzialnie szacować wartości całego pakietu. Działka zabudowana w centrum miasta, nieruchomość wymagająca dużych nakładów i pusty grunt mogą mieć zupełnie inną wartość za metr kwadratowy.

I właśnie dlatego miasto zamawia operaty.

Piłsudskiego 18 nie pojawiło się nagle

Na pierwszy rzut oka jedna pozycja może budzić zdziwienie. Wśród siedmiu nieruchomości przeznaczonych do wyceny znajduje się al. Marszałka Józefa Piłsudskiego 18, choć tego adresu nie było w pakiecie uchwał podejmowanych 29 września.

Wyjaśnienie znajduje się jednak w dokumentacji Rady z poprzedniego roku.

Rada Miejska wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości przy Piłsudskiego 18 już podczas XVII sesji 25 marca 2025 roku. System Rada rejestruje głosowanie dokładnie o godz. 12.13. W dostępnych danych dotyczących radnych widoczne są głosy „za” tym rozwiązaniem.

To pokazuje, że pakiet WGN.6812.21.2026 nie jest wyłącznie technicznym odwzorowaniem uchwał z ostatniej sesji. Łączy nieruchomości, wobec których formalne decyzje zapadały w różnym czasie.

Ciekawsze pytanie brzmi więc inaczej: dlaczego nieruchomość zaakceptowana do sprzedaży w marcu 2025 roku trafia do tego pakietu wycen dopiero teraz i na jakim etapie procedura znajdowała się przez ostatnie półtora roku?

A gdzie podziała się Świeża 2?

Odwrotna sytuacja występuje przy Świeżej 2, której nie ma jednak w siedmioelementowym pakiecie WGN.6812.21.2026.

Nie musi to oznaczać żadnej nieprawidłowości. Możliwych wyjaśnień jest kilka: nieruchomość może mieć aktualny operat wykonany wcześniej, miasto może planować odrębne zlecenie albo procedura przygotowania jej sprzedaży znajduje się na innym etapie.

Operat nie oznacza jeszcze sprzedaży

Operat szacunkowy nie jest „ceną sprzedaży” i nie jest też dokumentem, który sam w sobie pozwala następnego dnia ogłosić zwycięzcę przetargu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości właśnie w formie operatu szacunkowego.

Ta wartość ma później bardzo konkretne znaczenie. Zgodnie z art. 67 ustawy cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, a cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie może być niższa od wartości nieruchomości. Ostatecznie nabywca płaci cenę uzyskaną w przetargu.

To ważne rozróżnienie.

Jeżeli rzeczoznawca oszacuje nieruchomość przykładowo na 500 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że właśnie za taką kwotę zostanie sprzedana. W pierwszym przetargu cena wywoławcza nie może być niższa od wartości, ale uczestnicy mogą ją podbijać.

Tomaszów ma zresztą świeży przykład takiej sytuacji. W ostatnich tygodniach miasto sprzedało nieruchomość przy ul. Zielonej za 230 tys. zł, podczas gdy cena wywoławcza wynosiła 110 tys. zł.

Nie oznacza to oczywiście, że podobny wynik zostanie osiągnięty przy Spalskiej, Szerokiej czy Piłsudskiego. Pokazuje jedynie, dlaczego operat i ostateczna cena uzyskana w licytacji to dwie różne liczby.

Rada daje zgodę, ale to prezydent prowadzi dalszą procedurę

Sprzedaż miejskiej nieruchomości to nie jedna decyzja, lecz ciąg czynności rozłożonych pomiędzy organ stanowiący i wykonawczy gminy.

Ustawa o samorządzie gminnym przewiduje kompetencje Rady Miejskiej w sprawach majątkowych przekraczających zwykły zarząd, dotyczących zasad nabywania i zbywania nieruchomości. Jednocześnie organ wykonawczy — w Tomaszowie prezydent miasta — wykonuje uchwały Rady i gospodaruje mieniem komunalnym.

Dlatego zgoda wyrażona przez radnych nie oznacza jeszcze przeniesienia własności.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi wprost, że sprzedaż nieruchomości następuje w drodze przetargowej albo — w szczególnych, ustawowo wskazanych przypadkach — bezprzetargowej. W dokumentacji dotyczącej siedmiu tomaszowskich nieruchomości urząd jednoznacznie wskazuje przetarg nieograniczony.

Zanim do niego dojdzie, właściwy organ musi również sporządzić i podać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Zgodnie z art. 35 ustawy wykaz publikuje się m.in. na stronie internetowej urzędu i wywiesza na okres 21 dni.

Dopiero kolejnym krokiem jest właściwa procedura przetargowa, a finalna sprzedaż nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości jest elementem planu finansowego miasta

Cała sprawa ma jeszcze drugie dno — budżetowe.

W dokumentach dotyczących Wieloletniej Prognozy Finansowej na 2026 rok miasto zakładało wyższe niż rok wcześniej dochody ze sprzedaży majątku. Wzrost planu określono na 10 496 216 zł względem 2025 roku.

W uzasadnieniu napisano, że prognoza opiera się na planowanej sprzedaży nieruchomości miejskich, w tym kompleksu działek o powierzchni około 7 hektarów przy trasie S8, a także innych działek i lokali mieszkalnych.

To oznacza, że sprzedaż nieruchomości nie jest wyłącznie serią przypadkowych, pojedynczych transakcji. Jest również jednym z elementów wieloletniego planowania dochodów majątkowych miasta.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że siedem nieruchomości z WGN.6812.21.2026 ma pokryć konkretną część zaplanowanych dochodów. Dopóki nie powstaną operaty i nie zostaną ogłoszone przetargi, nie wiadomo jeszcze, jakich wpływów można realnie oczekiwać właśnie z tego pakietu.

Teraz najważniejsze będą trzy dokumenty

W tej historii głosowanie Rady nie jest końcem, ale właściwie początkiem najbardziej mierzalnej części procedury.

Pierwszym ważnym dokumentem będą operaty szacunkowe. To one pokażą, na jaką kwotę rzeczoznawcy wycenili nieruchomości.

Drugim — publikowane przez prezydenta wykazy nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Trzecim będą późniejsze ogłoszenia o przetargach, z których dowiemy się o cenach wywoławczych, wadium oraz terminach licytacji.

Warto również uzyskać odpowiedź na pytanie o Świeżą 2. Czy nieruchomość ma już ważną wycenę? Jeśli tak — kiedy ją sporządzono i na jaką kwotę? Jeśli nie — dlaczego nie znalazła się w pakiecie siedmiu operatów?

Podobnego wyjaśnienia wymaga Piłsudskiego 18. Rada dała zielone światło dla sprzedaży w marcu 2025 roku, natomiast nieruchomość została ujęta w obecnym zamówieniu na operat ponad rok później.

Miejskie budynki czekają na wycenę

Historia siedmiu operatów nie ma jeszcze spektakularnego finału. Nie znamy nabywców, bo nie ma jeszcze przetargów. Nie znamy też ostatecznych cen.

Ale sam zestaw dokumentów pokazuje, że miejski majątek wchodzi w kolejny etap przygotowań do zbycia.

Przy Spalskiej, Szerokiej, Berka Joselewicza, Ciasnej i Piłsudskiego chodzi o nieruchomości zabudowane. Przy Smutnej oraz Konstytucji 3 Maja — o grunty niezabudowane. Łącznie niemal 5800 metrów kwadratowych.

Za kilka tygodni lub miesięcy w urzędowych ogłoszeniach mogą pojawić się już nie tylko numery działek i powierzchnie, ale przede wszystkim liczby zakończone skrótem „zł”.

I właśnie wtedy okaże się, ile rzeczywiście wart jest majątek, który Tomaszów przygotowuje do sprzedaży — i ile ostatecznie rynek będzie gotów za niego zapłacić