Ceny nieruchomości zaniżane? Wręcz przeciwnie

Przede wszystkim należy podkreślić, że dokonywanie wycen nieruchomości opiera się na zapisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reguluje ona procedury w sposób bardzo szczegółowy, a także sposób nabywania uprawnień zawodowych dla rzeczoznawców majątkowych. 

Ustawa wskazuje, że wyceny nieruchomości dokonuje się w ściśle określonym celu. Stąd mamy do czynienia z wartością rynkową, odtworzeniową i katastralną. W tej chwili najbardziej oczywiście interesuje nas ta pierwsza, ponieważ dotyczy nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu. 

 Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

- mówi definicja ustawowa. 

Wartość rynkowa nieruchomości zależy od wielu różnych czynników. Dlatego sposoby określania wartości nieruchomości są od nich uzależnione. Mamy więc możliwość zastosowania czterech rodzajów sporządzania wyceny: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Oczywiście zmiana kryteriów może doprowadzić do tego, że wartość przy kolejnych szacunkach, robionych różnymi metodami, będzie się od siebie różnić. nie należy doszukiwać się możliwości robienia "matactw", ponieważ stosowanie różnych metod wyceny nie jest całkowicie dowolne.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

- czytamy w ustawie. 

Na czym szczegółowo polegają poszczególne rodzaje wycen wskazują także przepisy. Podejście porównawcze jest to określenie wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Tutaj właśnie istnieje hipotetyczna możliwość błędu wynikającego z wcześniej zawyżonych cen transakcyjnych. Błąd ten jednak bardzo szybko koryguje rynek (o ile sprzedaży dokonujemy w drodze przetargu nieograniczonego), bo przeszacowana nieruchomość nie znajdzie po prostu nabywcy.  Z kolei niedoszacowana znajdzie tych potencjalnych nabywców nadmiernie dużo. 

Drugie z podejść, a więc dochodowe, polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Co to w skrócie oznacza? Że zakłada tutaj pewien okres zwrotu z inwestycji np. ostatnio przyjmowana przez deweloperów oferujących lokale na wynajem stopa zwrotu w okresie jednego roku to ok. 8 procent. Jak widać jest ona bardzo niska. Szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę niską płynność aktywów tego rodzaju.  

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Kto decyduje o wyborze właściwej metody wyceny? Ustawa daje takie uprawnienie rzeczoznawcy majątkowemu, posiadającemu uprawnienia zawodowe.  Rzeczoznawca zobowiązany jest w szczególności wziąć pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (być może to pozwoli zrozumieć samorządowcom, dlaczego tak ważne jest sporządzanie planów miejscowych), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. A w przypadku braku studium uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Skąd rzeczoznawca bierze dane, niezbędne do dokonania wyceny? Ze wszystkich dostępnych źródeł. Może sięgnąć do: ksiąg wieczystych; katastru nieruchomości (którego nie ma ale zapis w ustawie się znajduje); ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe; aktów notarialnych ,znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali. Ustawa daje też uprawnienia do przeglądania umów i innych dokumentów będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych

Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
1a. Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

 Nie oznacza to, że rzeczoznawca dokonuje wyceny w sposób niekontrolowany. ceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przy czym sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Oczywiście istnieje możliwość nieformalnego dogadania się potencjalnego nabywcy ze sporządzającym operat. Jednak podmiot zlecający jego wykonanie nie jest zobligowany do zastosowania się do wskazanej w nim wartości. Jest ona, w przypadku samorządu terytorialnego, ceną minimalną, poniżej której nie można zorganizować przetargu. 

Mam nadzieję, że w sposób możliwie krótki i maksymalnie zrozumiały udało mi się te kwestie wyjaśnić.