Miejskie kamienice pod młotek

Rozważania trzeba chyba zacząć od tego, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat zmieniły się warunki gospodarcze. Proces zmian postępował niezwykle szybko, Zaledwie dekada wystarczyła aby to co kiedyś było wartościowe, stało się mało atrakcyjne.... W przypadku nieruchomości widać to wyjątkowo wyraźnie. Lokale użytkowe w centrum miasta, o które walczyli przedsiębiorcy na przetargach, dzisiaj stoją puste. Nie ma w tym nic dziwnego, bo taki jest trend, przed którym przestrzegaliśmy już ponad 20 lat temu, kiedy działaliśmy w ramach Stowarzyszenia Pracodawców na Rzecz Rozwoju Miasta i Regionu. Wskazywaliśmy, że w krótkim stosunkowo czasie dojdzie do obumierania centrów miast, a główne ulice stracą swój handlowy charakter i staną się mało atrakcyjne. Powodów jest oczywiście cała masa i nie chodzi o to, by teraz o nich dyskutować.

Bodajże ok. 2002 -2005 roku radnym miejskim przedstawiono program rewitalizacji miejskiego zasobu nieruchomości. Znajdowaliśmy w nim strategię, która polegała na tym, by wszystko co się da w miejskich kamienicach przekształcać na lokale użytkowe. I to przy kilkuset osobach oczekujących na mieszkanie komunalne.

Nikt nie chciał słuchać, że tworzymy w ten sposób ich nadpodaż w budynkach, które właściwie nie spełniają żadnych nowoczesnych standardów. Koszty ich adaptacji do współczesnych wymogów byłyby gigantyczne a w przypadku ich zbyt dużej ilości stopa zwrotu z poniesionych nakładów finansowych byłaby na bardzo niskim poziomie. Wówczas przyjmowało się minimum 10%, dzisiaj jest to 6-7.

No ale nie mieliśmy deweloperskiej eksplozji, centrum handlowego itd., więc przyszłość przedstawiała się w różowych barwach. W dodatku nikt nie potrafił przewidzieć, że skłonność do przedsiębiorczości kolejnych roczników wchodzących na rynek pracy będzie coraz niższa. Nawet dzieci właścicieli firm, nie chcą przejmować ich po rodzicach, widząc, jak na co dzień wygląda funkcjonowanie. Kogoś to dziwi? 

Temat jest wielowątkowy i dosyć trudny. Nawet wśród specjalistów od rynku nieruchomości będą toczyć się spory. Jednak z punktu widzenia samorządowców temat wygląda nieco inaczej. Tu odsuwamy na dalszy plan pragmatyzm i budzimy demony. Za każdym razem, kiedy pojawia się koncepcja sprzedaży czegoś tam (to chyba właściwe określenie) rozpoczyna się dyskusja, która w sumie prowadzi do nikąd.

Gdyby ktoś zapytał mnie, czy jestem zwolennikiem sprzedaży miejskich nieruchomości, to odpowiedziałbym, że to zależy... Od czego? Od seek różnych czynników. Gdy mowa o obiektach posiadających jakieś walory architektoniczne, czy historyczne, to oczywiście jestem przeciw. Tomaszowskie pofabrykanckie pałace nigdy nie powinny być sprzedawane ale poddawane rewitalizacji, ale stare, rozpadające się kamienice? Ma się rozumieć: na przetarg. No i modlić się trzeba, by ktoś za dobra cenę zechciał je kupić. 

Omawiana na sesji kamienica przy placu Kościuszki 25 (zgadzam się, że wyjątkowo paskudna) jest doskonałym przykładem. Piotr Kucharski i inni radni Koalicji Obywatelskiej uważają, że nie powinno się jej sprzedawać, a należy zainwestować w remont i na niej zarabiać. Poza tym ich zdaniem miasto nie powinno tracić kontroli nad nieruchomościami w centrum miasta. W sumie to nie za bardzo wiem dlaczego. 

Kucharski przedstawił nawet wyliczenie, z których wynika, że nakłady na remont zwrócić się powinny po ok. 12 latach. Mogę jedynie puścić oko, bo wydaje mi się, że poza stroną przychodową nie wziął pod uwagę strony kosztowej, a jej uwzględnienie może spowodować, że okres zwrotu 2-3 krotnie się wydłuży. Poza tym trzeba pamiętać, że celem samorządu nie jest zarabianie, ale zaspokajanie zbiorowych potrzeb, a dzięki nim miasto i tak zarobi. 

Wspomniana kamienica w ok. 400 metrów powierzchni użytkowej. Połowa dedykowana jest działalności gospodarczej. Dosyć łatwo obliczyć jej obecną wartość stosując metodę dochodową, tak jak się to robi w przypadku nieruchomości komercyjnych. Niestety rzeczoznawcy, którzy robią wyceny dla magistratu najczęściej posługują się metodami porównawczymi, co powoduje, że  są one nie przystające do rzeczywistości. Umówmy się jednak, że rzecz jest tyle warta, ile ktoś inny jest w stanie za nią zapłacić. 

Szacuje się, że koszt remontu budynku w stanie jakim jest on obecnie to koło 1,5 miliona złotych. Zapewne prywatny przedsiębiorca wykonałby go taniej, albo.... drożej w zależności od rozwiązań technicznych, jakie chciałby zastosować. Ale zwrócić może warto uwagę, że wychodzi nam prawie 4 tysiące złotych za metr kwadratowy. A to jest już kwota niebagatelna. Na dzień dzisiejszy można za nią zbudować od 6 do 10 nowoczesnych mieszkań w stanie deweloperskim. I to de facto stanowi zaspokajanie potrzeb mieszkańców. Chętnych na takie lokale mieszkanie będzie więcej niż w nawet najlepiej wyremontowanej kamienicy. 

Warto też w tym miejscu przypomnieć, że posiadając taki zdekapitalizowany obiekt, ponosimy spore koszty związane z utrzymaniem. Według informacji, jaka przekazali magistraccy urzędnicy dochód netto z najmu w skali roku to 29 tysięcy złotych. Co ciekawe sam podatek od nieruchomości, który zapłaciłby prywatny właściciel to ok. 5.000 zł. Czyste pieniądze, nie obciążone prawie żadnymi kosztami ich uzyskania.  Konieczny remont wielkości przychodów i dochodów  w sposób znaczący nie zmieni. 

Sugestie, by budynek wykorzystać do celów administracyjnych te chyba nie są najlepszym pomysłem. Brak miejsc parkingowych go właściwie całkowicie wyklucza.