Radny pyta, kto wymyślił zasady, które uchwaliła Rada Miejska, a więc i on sam

Na pierwszy rzut oka brzmi to jak troska o majątek miasta. Po lekturze przepisów okazuje się jednak, że radny próbuje urządzić śledztwo w sprawie mechanizmu, którego podstawowe reguły ustaliła nie tajemnicza komisja, nie prezydent działający według własnego kaprysu, lecz Rada Miejska Tomaszowa Mazowieckiego. To trochę tak, jakby członek orkiestry po zakończeniu koncertu zażądał dochodzenia, kto wpisał nuty do partytury, choć sam wcześniej siedział przy pulpicie.

Osiemset lokali i mocne słowa o „ułamku wartości”

Interpelacja z 15 lipca 2026 roku dotyczy lokali ujętych w zarządzeniach prezydenta miasta nr 182/2026 i 187/2026. Radny wskazuje, że mieszkania mają być sprzedawane dotychczasowym najemcom z bonifikatami sięgającymi nawet 80 procent.

Jako przykład podaje lokal przy ulicy Długiej 29/35, którego wartość rynkowa miała zostać określona na 291 461 zł, a cena po zastosowaniu bonifikaty — na 58 292,20 zł. Następnie stwierdza, że sprzedaż za „ułamek wartości rynkowej” wymaga szczegółowej kontroli.

W dalszej części dokumentu pojawia się katalog dziesięciu rozbudowanych pytań. Radny oczekuje informacji między innymi o pierwszej umowie najmu każdego lokatora, trybie przyznania mieszkania, ewentualnych przeprowadzkach, dochodach, zadłużeniu czynszowym, innych nieruchomościach oraz sposobie zabezpieczenia miasta przed spekulacją. Akurat w przypadku tego radnego, który nabywa nieruchomości na licytacjach komorniczych, by je później z zyskiem odsprzedać, pytania są co najmniej kuriozalne. 

Problem polega na tym, że interpelacja miesza ze sobą trzy zupełnie różne porządki: zasady przyznawania lokalu komunalnego, zasady sprzedaży lokalu aktualnemu najemcy oraz warunki udzielania bonifikaty.

Sprzedaż bez przetargu nie jest tomaszowskim wynalazkiem

Ustawa o gospodarce nieruchomościami rzeczywiście przyjmuje jako zasadę sprzedaż nieruchomości publicznych w przetargu. Zaraz jednak przewiduje wyjątki. Zgodnie z art. 37 ust. 2 nieruchomość zbywa się bez przetargu między innymi wtedy, gdy jest sprzedawana osobie korzystającej z ustawowego pierwszeństwa w nabyciu.

Najemcy lokalu mieszkalnego, którego umowa została zawarta na czas nieoznaczony, może przysługiwać pierwszeństwo w nabyciu na zasadach określonych w art. 34 ustawy. Nie oznacza to automatycznego prawa do wykupu każdego mieszkania, ponieważ decyzja o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży należy do właściciela, czyli gminy. Oznacza jednak, że tryb bezprzetargowy jest normalnym, ustawowo przewidzianym sposobem sprzedaży mieszkań komunalnych najemcom, a nie podejrzanym skrótem wymyślonym w gabinecie prezydenta.

Także procedura opisana przez tomaszowski urząd nie przypomina nocnej wyprzedaży miejskiego majątku. Po złożeniu wniosku przygotowywany jest operat szacunkowy, rzeczoznawca określa wartość rynkową lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej, następnie publikowany jest wykaz nieruchomości przeznaczonej do zbycia, sporządzany protokół rokowań, a całość kończy akt notarialny. Według miejskiej informacji procedura trwa przeciętnie około pięciu–sześciu miesięcy.

Cena najpierw wynika z wyceny, dopiero później pojawia się bonifikata

Interpelacja może wywoływać u czytelnika wrażenie, że miasto dowolnie wpisuje ceny mieszkań. Tymczasem art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jasno, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Przy sprzedaży bezprzetargowej cena nie może być niższa od wartości ustalonej przez rzeczoznawcę — zanim zostanie zastosowana prawnie dopuszczalna bonifikata.

Bonifikata nie jest więc tajemniczą „drugą wyceną”. To świadome obniżenie ceny ustalonej na podstawie operatu, dokonywane na podstawie przepisów.

Kluczowy jest tu art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy. Pozwala on właściwemu organowi udzielić bonifikaty, gdy nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Co jednak najważniejsze, bonifikata w przypadku nieruchomości samorządowych jest stosowana na podstawie uchwały rady. I w tym miejscu cała konstrukcja interpelacji zaczyna chwiać się jak dekoracja z taniego teatru.

To radni ustalili zasady

Miejski portal wprost wskazuje, że sprzedaż tomaszowskich mieszkań odbywa się na podstawie uchwały nr XXXIII/322/04 Rady Miejskiej Tomaszowa Mazowieckiego z 29 grudnia 2004 roku, zmienianej później uchwałami z 2005, 2009 i 2015 roku. Są to akty regulujące zasady bezprzetargowej sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach komunalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

To właśnie lokalne przepisy wiążą wysokość bonifikaty przede wszystkim z długością trwania najmu. Im dłużej lokator pozostaje najemcą mieszkania komunalnego, tym większa może być ulga przy wykupie.

Można z tym modelem polemizować. Można uznać, że bonifikaty są zbyt wysokie, że miasto powinno zachowywać więcej lokali w swoim zasobie albo że system wymaga przebudowy. Tyle że właściwą drogą jest wtedy projekt zmiany uchwały, debata w komisjach i głosowanie Rady Miejskiej.

Radny ma inicjatywę uchwałodawczą albo może zabiegać o przygotowanie nowych zasad. Nie musi odgrywać Sherlocka Holmesa, który odkrywa, że bonifikaty przyznano według kryteriów zapisanych w miejskim prawie.

Dochód najemcy nie jest ustawowym miernikiem ceny sprzedaży

Jednym z najbardziej dyskusyjnych fragmentów interpelacji jest żądanie wyjaśnienia, jak urzędnicy weryfikowali dochody najemców w okresie dwóch lat poprzedzających decyzję o sprzedaży.

Takie pytanie miałoby sens przy rozpatrywaniu wniosku o przyznanie mieszkania komunalnego albo przy badaniu prawa do określonej formy pomocy mieszkaniowej. Nie wynika jednak automatycznie z zasad sprzedaży lokalu dotychczasowemu najemcy.

Jeżeli uchwała Rady Miejskiej uzależnia bonifikatę od długości najmu, a nie od aktualnych zarobków lokatora, urząd nie może nagle stworzyć dodatkowego kryterium dochodowego tylko dlatego, że jakiś radny uznał je za pożądane. Administracja ma działać na podstawie i w granicach prawa, a nie według kryteriów dopisywanych po fakcie w interpelacjach.

Podobnie wygląda kwestia posiadania innej nieruchomości. Może ona mieć znaczenie na etapie ubiegania się o lokal komunalny, zależnie od obowiązujących w danym czasie przepisów. Nie jest jednak sama w sobie ustawową przeszkodą do zakupu lokalu, którego dana osoba jest legalnym najemcą, jeśli obowiązująca uchwała takiego ograniczenia nie zawiera.

Radny w praktyce próbuje więc zastosować dzisiejsze oczekiwania do umów najmu zawieranych niekiedy kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu.

Historia całego życia każdego lokatora

Kucharski domaga się szczegółowego odtworzenia drogi każdego najemcy: pierwszego lokalu, trybu jego przyznania, wszystkich przeprowadzek, powodów zamiany mieszkań oraz osoby inicjującej przesiedlenie. Pyta też o łączenie okresów najmu po zmianie lokalu.

Kontrola prawidłowości naliczenia bonifikaty jest oczywiście uzasadniona. Urząd powinien potrafić wykazać, w jaki sposób obliczył okres najmu i na jakiej podstawie zastosował konkretną ulgę.

Czym innym jest jednak sprawdzenie rachunku, a czym innym budowanie podejrzenia, że każda zamiana mieszkania sprzed lat mogła być elementem planu prowadzącego do wykupu. Interpelacja nie wskazuje konkretnego przypadku fałszerstwa, fikcyjnego najmu ani naruszenia uchwały. Zamiast faktów otrzymujemy sugestie o „nagłych przesiedleniach”, „sztucznym łączeniu okresów” oraz sprzedaży za „ułamek wartości”.

To język aktu oskarżenia bez przedstawienia dowodów, ale to już znamy, bo Kucharski co chwila mówi o pęczniejących aktach w prokuraturze, a jak łatwo się domyśleć to "pęcznienie" może mieć bezpośredni związek z kolejnymi dosyłanymi interpelacjami. 

Miasto ma zabezpieczenie przed szybką spekulacją

Radny pyta również, jak miasto zamierza kontrolować zakaz zbywania lokalu przed upływem pięciu lat oraz czy w aktach notarialnych zostanie ustanowiona hipoteka.

W tym miejscu odpowiedź znajduje się nie tylko w ustawie, lecz również na oficjalnej stronie miasta. Tomaszowski urząd informuje, że jeżeli nabywca sprzeda lokal albo wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne przed upływem pięciu lat, gmina żąda zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji. Dodatkowo na lokalu ustanawiana jest hipoteka zabezpieczająca ewentualną wierzytelność miasta — w wysokości odpowiadającej wartości lokalu przed bonifikatą.

Można oczywiście pytać, czy mechanizm ten jest skutecznie stosowany. Trudno jednak przedstawiać go jako lukę, skoro miejska procedura wprost przewiduje zarówno obowiązek zwrotu bonifikaty, jak i zabezpieczenie hipoteczne.

Bonifikata może być krytykowana. Najpierw jednak trzeba przeczytać własne uchwały

Warto prowadzić poważną debatę o tym, czy Tomaszów powinien nadal sprzedawać lokale komunalne z wysokimi bonifikatami. Zasób mieszkaniowy miasta nie jest workiem bez dna. Każdy sprzedany lokal to mieszkanie, którego nie będzie można później przeznaczyć dla rodziny oczekującej na pomoc gminy.

Taka debata wymaga jednak uczciwego postawienia sprawy.

Nie można jednocześnie utrzymywać uchwały pozwalającej na wysokie bonifikaty zależne od długości najmu, a następnie przedstawiać zastosowanie tej uchwały jako zjawiska wymagającego niemal prokuratorskiego śledztwa.

Jeżeli Piotr Kucharski uważa obowiązujące zasady za niesprawiedliwe lub niekorzystne ekonomicznie, powinien przygotować projekt ich zmiany. Może zaproponować niższe bonifikaty, dodatkowe kryteria, wyłączenie części budynków ze sprzedaży albo całkowite zahamowanie prywatyzacji zasobu.

To byłaby realna polityka.

Obecna interpelacja przypomina natomiast próbę przesłuchania maszynisty za to, że pociąg jedzie po torach ułożonych wcześniej przez Radę Miejską. Dużo pytań, dużo insynuacji, dużo troski deklarowanej w podniosłych słowach. Tylko najważniejszego pytania zabrakło:

Skoro zasady są złe, dlaczego radny nie proponuje ich zmiany?