Na moment przygotowywania tego tekstu – 17 września po godz. 13 – Kancelaria Prezesa Rady Ministrów potwierdzała, że projekt UD311 znajduje się w porządku rozpoczętego o godz. 12 posiedzenia rządu. Nie opublikowano jeszcze komunikatu potwierdzającego jego przyjęcie, dlatego na tym etapie mówimy o projekcie, a nie o obowiązującym prawie.
Zarząd już nie bezterminowo
Jedna z najbardziej odczuwalnych zmian dotyczy władz spółdzielni. Obecnie problemem wskazywanym przez projektodawcę jest możliwość wieloletniego sprawowania funkcji przez członków zarządów. UD311 ma wprowadzić kadencyjność. Aktualny opis projektu zakłada maksymalnie czteroletnią kadencję zarówno zarządu, jak i rady nadzorczej. Konkretna spółdzielnia mogłaby w statucie przyjąć okres krótszy. Ta sama osoba mogłaby być wybierana ponownie – projekt nie wprowadza limitu liczby kadencji zarządu.
Dla mieszkańca oznacza to przede wszystkim konieczność regularnego odnawiania mandatów władz. Nie oznacza natomiast automatycznie, że każdy obecny prezes straci stanowisko natychmiast po wejściu ustawy w życie. Tu decydujące będą przepisy przejściowe w ostatecznej wersji ustawy.
Walne czy przedstawiciele?
Drugą dużą zmianą jest możliwość powrotu do zebrań przedstawicieli. Dziś najważniejszym organem spółdzielni jest walne zgromadzenie, w którym każdy uprawniony członek może uczestniczyć bezpośrednio. Projekt pozwalałby członkom zdecydować, że część tej demokracji bezpośredniej zostanie zastąpiona systemem przedstawicielskim. Reprezentanci wybrani w nieruchomościach lub na osiedlach uczestniczyliby w zebraniu przedstawicieli.
Rząd w uzasadnieniu wskazuje na niską frekwencję na walnych oraz koszty organizowania dużych zebrań. Nie oznacza to jednak, że zebrania przedstawicieli byłyby narzucone wszystkim spółdzielniom. Aktualny opis projektu mówi wprost, że decyzja ma należeć do członków i uwzględniać specyfikę danej spółdzielni.
To rozwiązanie może być szczególnie istotne w bardzo dużych organizacjach. SM „Przodownik” podaje, że na koniec 2025 roku zrzeszała 9242 członków i eksploatowała 9382 mieszkania. Dla porównania SM „Grota” informuje o 623 członkach, 1400 mieszkaniach i 61 budynkach mieszkalnych. W Tomaszowie działa również SM „Nasza Chata”
Nie możesz przyjść? Możliwe zdalne głosowanie
W tym miejscu warto odnotować zmianę względem wcześniejszych wersji założeń. W aktualnym rządowym wykazie UD311 mowa jest o możliwości uczestnictwa w walnym za pomocą środków porozumiewania się na odległość, w tym o zdalnym głosowaniu. Zasady miałby określać statut spółdzielni.
Praktycznie oznaczałoby to, że członek, który pracuje podczas walnego albo przebywa poza Tomaszowem, mógłby – jeśli statut jego spółdzielni wprowadzi taką procedurę – uczestniczyć bez fizycznej obecności na sali.
Projekt zmienia także sposób liczenia głosów. Przy ustalaniu większości mają być brane pod uwagę osoby faktycznie głosujące, a nie wszystkie osoby, które przyszły na walne, odebrały kartę, a następnie nie wzięły udziału w konkretnym głosowaniu.
Więcej dokumentów do wglądu
Bardzo praktyczna część nowelizacji dotyczy informacji o działalności spółdzielni. Dziś członkowie mają już dostęp m.in. do statutu, regulaminów, uchwał, protokołów, wyników lustracji, sprawozdań finansowych, faktur i umów. Projekt ma rozszerzyć część tych praw również na właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.
Spółdzielnia co do zasady miałaby także prowadzić stronę internetową, chyba że członkowie wyłączą ten obowiązek w statucie. Doprecyzowane ma zostać prawo do robienia fotokopii dokumentów. Jeżeli spółdzielnia odmówi udostępnienia dokumentu mimo ustawowego obowiązku, zainteresowany będzie mógł zwrócić się do sądu rejestrowego o nakazanie jego udostępnienia.
Dla mieszkańca to rozwiązania dotyczące bardzo konkretnych spraw: na co zawierane są umowy, ile kosztują usługi, jakie uchwały podejmują organy i jakie wnioski wynikają z kontroli spółdzielni.
Lustrację będzie można zakwestionować
Zmiany obejmują również lustrację, czyli okresową kontrolę legalności, gospodarności i rzetelności działania spółdzielni. Projekt zakłada obowiązek zrzeszania spółdzielni mieszkaniowych w odpowiednich związkach rewizyjnych, a grupa co najmniej 10 proc. członków mogłaby wystąpić o weryfikację określonych ustaleń lustracji przez Krajową Radę Spółdzielczą.
Przewidywany jest też zakaz jednoczesnego pełnienia funkcji członka zarządu spółdzielni i organu związku rewizyjnego, do którego ta spółdzielnia należy. Według projektodawcy ma to zwiększyć niezależność kontroli.
Co z mieszkańcami zadłużonymi?
Projekt przewiduje również zaostrzenie części regulacji dotyczących osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i zalegających z opłatami. Rząd w uzasadnieniu argumentuje, że koszty niezapłaconych rachunków obciążają w praktyce majątek całej spółdzielni.
Nie oznacza to jednak automatycznej eksmisji po powstaniu długu. O wygaśnięciu lokatorskiego prawa nadal miałby orzekać sąd. Projekt zmierza natomiast do usunięcia obecnych mechanizmów, które w określonych sytuacjach pozwalają uniknąć wygaśnięcia prawa przez spłatę zadłużenia jeszcze w toku postępowania albo żądać ponownego ustanowienia prawa po późniejszej spłacie długu.
Kto może odzyskać członkostwo?
Osobną grupą są osoby, które utraciły status członka po nowelizacji z 2017 roku. Chodzi m.in. o część mieszkańców budynków położonych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, tzw. członków oczekujących, małżonków osób posiadających prawa do lokali oraz niektóre inne grupy.
W pierwszej z tych sytuacji projekt przewiduje członkostwo z mocy prawa. W pozostałych przypadkach ma powstać roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Dopiero dane poszczególnych tomaszowskich spółdzielni pokażą jednak, ilu mieszkańców miasta rzeczywiście może to dotyczyć.
Dla Tomaszowa pytania są bardzo konkretne
W przypadku dużej spółdzielni zmiana sposobu wyboru władz, kontroli dokumentów czy organizacji walnego nie jest drobiazgiem. Dotyczy tysięcy mieszkań i ludzi uczestniczących w finansowaniu wspólnego majątku.
Dlatego po poznaniu ostatecznej wersji UD311 warto zapytać tomaszowskie spółdzielnie przede wszystkim o frekwencję na walnych zgromadzeniach, liczbę osób mogących odzyskać członkostwo, skutki wprowadzenia kadencyjności zarządu i stanowisko wobec zebrań przedstawicieli.
Na razie jedno trzeba podkreślić bardzo wyraźnie: UD311 nie obowiązuje. 17 września projekt trafił na posiedzenie Rady Ministrów. Nawet po jego ewentualnym przyjęciu przez rząd czeka go jeszcze droga przez parlament i dalsza procedura legislacyjna
Co może się zmienić w spółdzielni?
Zarząd: kadencja maksymalnie czteroletnia.
Walne: możliwość zastąpienia zebraniem przedstawicieli.
Głosowanie: możliwy udział i głosowanie zdalne.
Dokumenty: szersze prawo dostępu, także dla części osób niebędących członkami.
Internet: obowiązkowa strona, chyba że statut postanowi inaczej.
Lustracja: możliwość żądania ponownej weryfikacji przez 10 proc. członków.
Napisz komentarz
Komentarze