Papier jest cierpliwy

Umowa przedwstępna? A co to takiego?

Art. 389. Kodeksu Cywilnego

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Powyższy artykuł Kodeksu Cywilnego zawiera ścisłą definicję umowy przedwstępnej. Warto tu jednak zwrócić uwagę na sformułowanie „istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”, czyli tej, którą zobowiązujemy się zawrzeć  w przyszłości. Należą do nich określenie jej przedmiotu, podmiotów oraz ceny.

Umowę przedwstępną stosuje się jako zabezpieczenie interesów stron umowy finalnej. Daje gwarancję jej podpisania.   Ma ona przeważnie charakter dwustronnie zobowiązujący. W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się tylko jedna ze stron, druga nie może żądać jej zawarcia.

Mimo, że umowy przedwstępne stosuje się najczęściej przy zakupie/sprzedaży nieruchomości, to można je stosować do zawarcia każdej umowy prawa cywilnego.

Co prawda przepisy nie uzależniają ważności umowy przedwstępnej od zachowania jej określonej formy, to aby dochodzić w przyszłości roszczeń z niej wynikających musi być zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości, właściwym do jej sporządzenia będzie notariusz.

 Art. 390. Kodeksu Cywilnego

§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Prawnicy zwracają uwagę, że często stosowane przez deweloperów zapisy mówiące  o możliwości odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny są niezgodne z prawem.

Czy to się opłaca?

Nie ma wątpliwości, że umowa przedwstępna, będąca zabezpieczeniem przyszłych zobowiązań przynosi korzyści obu stronom ją zawierającym. Z jednej strony np. nabywca mieszkania otrzymuje pewność zakupu lokum i może wystąpić do banku z wnioskiem u udzielenie kredytu, z drugiej sprzedawca może przestać poszukiwać nabywcy, co wiąże się zawsze z dodatkowymi kosztami.

 Określ termin zawarcia umowy właściwej

Uwzględnienie terminu zawarcia umowy przyuczonej w umowie przedwstępnej nie jest konieczne. Jeśli tego nie uwzględniliśmy, termin wyznacza strona uprawniona do jej zawarcia. Nie może on być jednak dowolny. Powinien uwzględniać czas niezbędny na dokonanie wszystkich istotnych formalności. Uprawnienia do wyznaczenia terminu mogą posiadać obie strony. Jako właściwy przyjmuje się zaproponowany wcześniej. Jednak upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest równoznaczny z wygaśnięciem umowy przedwstępnej, wywołuje natomiast skutek w postaci roszczenia o zawarcie umowy finalnej.

Kiedy przedawniają się roszczenia

W przypadku, gdy po upływie roku od momentu obowiązywania umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu na zawarcie umowy właściwej, nie mają one prawa ubiegać się o przystąpienie do niej. Można zawrzeć umowę po tym terminie jeśli termin został wyznaczony wcześniej.