Prawym okiem: chętnych nie ma i nie będzie

Konkurencja na rynku najmu lokali użytkowych jest bardzo duża. Wystarczy przejrzeć ogłoszenia w Internecie by znaleźć coś odpowiedniego dla siebie, zarówno pod względem lokalizacji, jak i ceny. O ile prywatni właściciele są dosyć elastyczni przy uzgadnianiu warunków umów najmu, o tyle TTBS działa w sztywnych ramach instytucji o charakterze administracyjny publicznym.

Jednak nie w samej podaży lokali jest problem. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na spadek skłonności do przedsiębiorczości. Większość prężnie działających u nas firm powstała na początku i w połowie lat 90-tych. To prawda, że jakoś ludziom się więcej chciało, ale... mieli tez dla kogo różnego rodzaju usługi wykonywać. W naszym mieście na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat podstawą siły nabywczej stali się pracownicy zatrudnieni w sektorze finansów publicznych oraz emeryci /zwracano na to uwagę w opracowaniach strategicznych wykonywanych na zlecenie miasta i powiatu/.

Lokalni przedsiębiorcy przez lata traktowani byli /i poza nielicznymi wyjątkami wciąż są/ jak element obcy, żeby nie powiedzieć pasożytniczy. Zapominano, że dzięki nim generowane są wpływy podatkowe.  

Blisko 20 lat temu jako jeszcze stosunkowo młody człowiek chodziłem na spotkania radnych i wyjaśniałem, czym grozi zakłócanie wewnętrznego obiegu pieniądza. Rozmawialiśmy oczywiście o supermarketach, które transferują przychody poza miejsce ich faktycznego wytworzenia. Miastem rządziła wówczas koalicja SLD-UW. Miałem wrażenie, że 90% procent tych pożal się Boże samorządowców kompletnie nie kuma co się do nich mówi. Opozycyjni radni ówczesnego AWS wydawali się mieć więcej rozumu. Niestety było to jedynie złudzenie. Oni też nie pojmowali złożoności procesów gospodarczych. Różnice "w poglądach" brały się raczej z aktualnego usytuowania politycznego.

Tymczasem siła nabywcza mieszkańców danego miasta /rozumiana jako dochody powiększone o zdolność kredytową/ znajduje się na jakimś konkretnym poziomie. Ona jest źródłem rozwoju ale i przyszłych wpływów podatkowych. Jeśli ten sam milion złotych trafi w krótkim okresie czasu ko kilku kolejnych podmiotów, to premia podatkowa zostanie pomnożona w sposób proporcjonalny do dynamiki jego przemieszczania się. Jak to się dzieje?

 Aby lepiej to zrozumieć uprośćmy. Wspomniany przez mnie milion złotych trafił do firmy "A" w formie przychodu, po odliczeniu kosztów firma ta płaci podatek dochodowy. Następnie ta sama firma dokonuje zakupu usług w firmie "B". Teraz z kolei ta firma, dzięki tym samym pieniądzom wzbogaca się przychodem i oczywiście dochodem. Następnie pieniądze te trafiają do firmy "C" i tak dalej. Zakładamy oczywiście, że każda z nich płaci podatki na danym terenie, ponieważ mówimy o lokalnych podmiotach gospodarczych. Prawda, że to proste? Miasto rozwija się i kwitnie.

Teraz możemy odwrócić sytuację. Załóżmy znowu, że ten milion trafia do firmy, która nie jest lokalnym przedsiębiorcą, co się dzieje z tym przychodem? Nie trafia on ani do firmy "A", ani "B", ani "C" ani też żadnej innej. Jest transferowany poza miasto i to miasto nie może cieszyć się podatkowych bonusów.

Obecnie trudno się dziwić, że ludzie nie chcą zakładać firm w naszym mieście. Jednym z  podstawowych powodów jest właśnie transfer lokalnej siły nabywczej. Warto na to zwrócić uwagę, problemem są więc nie tylko kłopoty ze znalezieniem  najemców dla lokali ale i przychodami podatkowymi.

To niestety kolejny element świadczący o krótkowzroczności. Już kilka lat temu zlecono opracowanie dotyczące określenia skali nasycenia sieci handlowej na terenie miasta. Okazało się, że jest ono na bardzo wysokim poziomie. Od tego czasu przybyło kilka drenujących miasto obiektów. Trudno mówić o jakiejkolwiek równowadze. Swego czasu radna PiS, pani Wacława Bąk poprosiła ówczesnego prezydenta Rafała Zagozdona o przedstawienie przychodów podatkowych, jakie dla miasta generują duże obiekty handlowe. Okazało się, że znajdują sie na dramatycznie niskim poziomie. Sprzedając tereny miasto łatało bieżące dziury budżetowe, ale na pewno nie zabezpieczało dochodów na przyszłość, co widzimy dzisiaj analizując budżet miasta po stronie dochodowej.

Tu należałoby się chwilę zatrzymać nad tematyką braku planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Ich brak to nie przypadek, a działanie z pełną premedytacją. Plan który został kilka kadencji temu przyjęty został uchylony w wyniku wspólnych działań radnych związanych z SLD i... PiS. Od decyzji sądu nikt się nie odwoływał, bo tak było wygodnie. Nie wystąpiono też z roszczeniem do wykonawcy niby to wadliwego planu. Wnioski są oczywiste.

Wróćmy jednak do lokali użytkowych, będących w gestii. Najlepiej na własnym przykładzie. Nasza firma wynajmuje obecnie dwa takie lokale. Jeden z nich w starej pożydowskiej kamienicy. Jesteśmy najemcami od 1990 roku. Na bieżąco wykonujemy remonty, doprowadziliśmy własne zasilanie, wymieniamy okna, drzwi i dodatkowo TTBS zobowiązuje nas do utrzymywania porządku wokół niemal całej kamienicy.

Warunki mocno spartańskie. Były wystarczające blisko 30 lat temu, kiedy rozpoczynaliśmy działalność. Dzisiaj lokal nie spełnia podstawowych standardów. W tym czasie TTBS /a więc miasto/ nie inwestował w nic. Przez ten czas odnowiono jedynie elewację budynku. Tymczasem by lokal doprowadzić do stanu bardziej odpowiadającego współczesnym wymogom należałoby przeprowadzić bardzo poważny remont.

Biorąc pod uwagę stan stropów i ścian, konieczność wymiany całej instalacji elektrycznej, jego koszt oscylowałby na poziomie ćwierć miliona złotych /dane z wyceny, jaką zamówiliśmy/. Ktoś to pokryje? Nasza firma z całą pewnością nie, a i dla miasta taki wydatek nie byłby raczej uzasadniony ekonomicznie, bo aby zwrócił sie po 10-15 latach należałoby by znacznie podnieść czynsz, a wtedy działalność stawałaby się mniej opłacalna. Dochodzi też problem ogrzewania. Grube i zimne mury wymagają niestety więcej energii. Czy ktoś się dziwi, że nie ma chętnych?

Pod koniec kadencji samorządowej, kiedy prezydentem miasta był obecny starosta przygotowano dokument, który nazwano szumnie programem rewitalizacji miasta, a który z rewitalizacją niewiele miał tak naprawdę wspólnego. Firmował go prezes TTBS a dzisiaj wiceprzewodniczący Rady Miejskiej, Wiesław Pawłowski. Jego lektura jeżyła włosy na głowie.

Zakładał on bowiem remonty kamienic, które miały docelowo doprowadzić do powstania setek tysięcy dodatkowy metrów kwadratowych powierzchni lokali użytkowych. Takie zapisy świadczyły o całkowitej ignorancji i nie zrozumieniu rynku najmu i mechanizmów rynkowych nim rządzących. W dodatku działo się to w czasach,  kiedy w kolejce oczekujących na mieszkanie komunalne było kilkaset rodzin. Na szczęście tych "genialnych" koncepcji nie udało się zrealizować, bo mielibyśmy dzisiaj jeszcze więcej wolnych lokali i jeszcze dłuższą kolejkę ludzi oczekujących na M.

Pytanie jakie się teraz nasuwa jest takie: skoro mamy sporą nadpodaż lokali użytkowych zarządzanych przez TTBS, to po jaką cholerę buduje się kolejne bloki z lokalami użytkowymi w parterach? Jaki to ma sens? Czy nie lepiej aby powierzchnię tego przeznaczono pod mieszkania i skrócono dzięki temu kolejkę oczekujących? 

[reklama2]