Przypomnijmy: wiosna 2020 przyniosła nam nie tylko trzęsienie ziemi w gospodarce i życiu społecznym, ale również w kwestiach finansowych. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na serię gwałtownych cięć stóp procentowych, które i tak od pięciu lat pozostawały na najniższym poziomie w historii.

Mowa o 1,5 proc. dla stopy referencyjnej. NBP obniżał sukcesywnie poziom stóp od listopada 2012, gdy stopa podstawowa została „ścięta” o 0,25 pkt. proc., do poziomu 4,5 proc. W tamtym okresie ówczesna Rada Polityki Pieniężnej próbowała pobudzić gospodarkę. Seria cięć przybrała na sile, gdy w Polsce zapanowała deflacja, a więc wartość pieniądza nadmiernie rosła, a ceny spadały. Taki stan rzeczy pozornie wydaje się dobry dla konsumentów, jednak wpływ na gospodarkę w skali makro jest negatywny. Deflacja może skutkować ograniczaniem produkcji i inwestycji, wzrostem bezrobocia i pogłębieniem recesji.

Tańszy pieniądz miał pobudzić gospodarkę i popyt. W końcu, po serii cięć stopy „dobiły” do poziomu 1,5 proc. dla stopy referencyjnej. Na tym poziomie - najniższym w historii - utrzymywały się aż do zeszłego roku, kiedy to w związku z kryzysem pandemicznym, Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się - i tak już rekordowo niskie stopy - zmniejszyć jeszcze bardziej. Aktualnie, od maja zeszłego roku, podstawowa stopa procentowa NBP wynosi zaledwie 0,1 proc.

Niska stopa, niska rata

Co oznacza to dla kredytobiorców? Tzw. stopy procentowe to mechanizm kształtowania polityki pieniężnej państwa. Wpływa na ilość pieniądza w obiegu i na jego wartość. Może pobudzać akcje kredytową, a więc popyt i inwestycje, albo ją hamować.

Stopa referencyjna NBP określa, z jakim oprocentowaniem NBP pożycza pieniądze na rynku międzybankowym bankom komercyjnym. Jeśli stopy są niskie, pieniądz jest tani, co prowokuje banki do zwiększenia akcji kredytowej. Stopa procentowa ma wpływ na wskaźnik WIBOR mówiący o tym, z jaką ceną banki między sobą pożyczają pieniądze. WIBOR aktualizuje się każdego dnia. Jego wysokość przekłada się z kolei na raty kredytów dla konsumentów. Wzrost WIBORU będzie powodował wyższą ratę, spadek - jej obniżenie. Gdy stopy są niższe, kredyt jest tańszy, a nasza zdolność kredytowa rośnie.

Stopa procentowa ma również (tym razem negatywny) wpływ na oprocentowanie lokat bankowych. Ponieważ banki są „związane” WIBOREM, nie mogą nie reagować na niskie oprocentowanie udzielonych kredytów. Dlatego też obcinają oprocentowanie, a więc wysokość odsetek na lokatach.

Rekordowo niskie stopy procentowe a w efekcie tanie kredyty (i nieopłacalne lokaty), przyczyniły się w znacznym stopniu do „nakręcenia” obecnej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Tani kredyt sprzyja zakupom, z kolei bardzo niska rentowność lokat (teraz już w związku z wysoką inflacją realnie ujemna) sprzyja wyprowadzaniu kapitału z banków i inwestowaniu w dobra, które są odporne na spadek wartości. Za takie uważa się nieruchomości.

Terapia szokowa

Z danych z raportu Amron-Sarfin z rynku mieszkaniowego (za IV kw. 2020) wynika, że średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w analizowanym okresie wynosiło 2,49 proc., z czego 2,3 proc. stanowiła marża. Zakładając, że nasz kredytobiorca pożyczy 300 tysięcy złotych na 30 lat, to przy takich kosztach kredytowania jego miesięczna rata wyniesie obecnie niecałe 1200 zł.

Nic jednak nie trwa wiecznie, także rekordowo niskie stopy procentowe. Nadmierny spadek wartości pieniądza, przegrzanie gospodarki - wszystkie te czynniki będą prowokować RPP do zmiany polityki w tym zakresie. Na razie RPP utrzymuje stopy, choć w komunikacie po ostatnim posiedzeniu rady przyznano, że inflacja znajduje się powyżej celu, jednocześnie sugerując, że dla stóp kluczowy może być przyszły rok.

Co by było, gdyby dziś kredytobiorca nagle musiał spłacać zobowiązanie z oprocentowaniem naliczonym względem poziomu stóp sprzed serii cięć? Już już powiedzieliśmy - w 2012 roku podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc., a WIBOR 4,90 proc. Dodając do tego aktualną marżę - a więc 2,30 proc. - uzyskujemy oprocentowanie kredytu na poziomie 7,20 proc. Przyjmując, że nadal chodzi o pożyczone na 30 lat 300 tysięcy złotych, średnia rata takiego zobowiązania wyniesie już 2000 zł miesięcznie, co stanowi wzrost aż o ponad 66 proc.

Jeśli natomiast stopy procentowe wróciłyby to poziomów sprzed ostatnich cięć, a więc 1,5 proc. dla stopy referencyjnej, to przy obecnej marży, oprocentowanie takiego kredytu wynosiłoby około 4 proc. W takiej sytuacji przeciętna rata naszego kredytu wyniosłaby około 1430 zł. Taki scenariusz, choć oczywiście mniej bolesny niż w wariancie wcześniejszym, ciągle oznacza rocznie dodatkowy ubytek z naszego domowego budżetu - rzędu ponad 2500zł.

Poduszka na wysokie stopy

Ostatnie, zeszłoroczne cięcia stóp procentowych były wyjątkowe nie tylko jeśli chodzi o ich nasilenie, ale i skalę. Zdecydowano się na cięcia drastyczne, ale w normalnych okolicznościach stopy spadają lub rosną  bardziej umiarkowanie - zazwyczaj o 0,25-0,5 pkt. proc. Tzw. Kowalski ma więc czas, by „zaadaptować się” do rosnących rat kredytowych, co nie znaczy, że nie będą one bolesne dla jego finansów.

Co więc robić, by ewentualna seria podwyżek stóp procentowych nie zachwiała naszym budżetem? W grę wchodzą dwie zasadnicze możliwości, gdy cieszymy się niskimi stopami procentowymi i niską ratą miesięczną. W takim okresie należy odkładać pieniądze i w ten sposób przygotowywać tzw. poduszkę finansową na czas, gdy stopy znów zaczną rosnąć. Nadpłata kredytu w tym okresie pozwoli zneutralizować finansowo wzrost stóp. Można też nadpłacać kredyt na bieżąco, choć symulacje pokazują, że lepszy efekt daje jednorazowa spłata większej kwoty.