3 warianty dla mieszkańców. Lokatorzy zapłacą mniej

Własne "M" jak marzenie

Oferta mieszkań realizowanych w ramach miejskiego programu była i chyba nadal jest bardzo atrakcyjna. Świadczy o tym fakt, że tylko 18 osób zdecydowało się na zmianę warunków umowy w tym tylko 2 na to, by przejść na niski czynsz lokatorski. "Mieszkanie TM Plus" to projekt skierowany do osób, dla których dotychczasowa oferta miasta czy deweloperów nie była dostosowana do ich możliwości finansowych czy potrzeb. Dzisiaj ta sytuacja jeszcze bardziej się pogłębiła ze względu na trudną dostępność kredytów hipotecznych i obniżenie zdolności kredytowych większości osób. Trzeba także pamiętać, że duża grupa beneficjentów programu może mieć dochody fatycznie wyższe niż to oficjalnie wykazuje. Prezydent Marcin Witko zaprosił do uczestnictwa w projekcie zarówno młodych ludzi zaczynających swoją karierę zawodową, którzy nie mają na tyle ustabilizowanej sytuacji finansowej aby pozyskać kredyt hipoteczny, jak również rodziny z dziećmi.

Zaproszenie do ubiegania się o mieszkanie  skierowane też do osób spoza Tomaszowa Mazowieckiego, aby zachęcić ich do osiedlania się w mieście, jak również do tych, które zamieszkują już mieszkaniowy zasób Gminy i chciałyby poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Od samego początku nie były to typowe lokale komunalne, budowane wcześniej w ramach KFM. Tutaj lokatorzy wnosząc comiesięczne opłaty przejmują równocześnie mieszkania na własność. Warto przy okazji podkreślić, że kredyt, jaki udało się spółce zaciągnąć jest kredytem na dużo korzystniejszych warunkach, niż kredyty dla osób indywidualnych ze względu na symboliczną marżę. 

Dlatego właśnie czynsz w Mieszkaniu TM Plus obejmuje stawkę najmu zawierającą w sobie także ratę kredytu.  Najważniejsze jednak jest to, że uczestnicy tego projektu nie są obciążeni długoterminowym kredytem osobiście. Nie tracą też aktualnej zdolności kredytowej. W przypadku utraty pracy lub, gdy będą mieli przejściowe kłopoty finansowe, nie stracą prawa do mieszkania. Gdyby lokatorzy chcieli zrezygnować z mieszkania, bo na przykład wejdzie w grę emigracja zarobkowa, to mają możliwość zdania lokalu a Spółka odda im zainwestowane pieniądze w części kapitałowej plus wniesioną partycypację. 

Polecamy artykuł: Mieszkania szyte na miarę

Opłaty w górę o 60%?

Po kolejnych wzrostach stóp procentowych. Spółka dokonała przeszacowania wartości czynszu, jaki lokatorzy muszą wnosić. W niektórych przypadkach sięgała ona 60%. Były to szacunki opłat, które obowiązywać mają od wrześnie tego roku. Jak to wyglądało w rzeczywistych liczbach? Można to prześledzić na konkretnym mieszkaniu o powierzchni 45 metrów kwadratowych. Na czynsz składają się tu następujące opłaty, liczone na każdy metr powierzchni użytkowej: eksploatacja, fundusz remontowy, obsługa techniczna i administracyjna, bieżące naprawy i konserwacje. Daje to łącznie kwotę nie przekraczającą 6 zł za metr, czyli 270 zł miesięcznie. To jest rzeczywista kwota czynszu w mieszkaniach realizowanych w ramach tomaszowskiego programu. 

Problemem jest obsługa kredytu. Jest ona doliczana do miesięcznych opłat. W przypadku tego konkretnego mieszkania jest to kwota na poziomie 28,90 zł z metra kwadratowego plus rezerwa w wysokości 2,89 zł.  Razem miesięczne opłaty wyniosą 1.728 zł, w tym spłata kredytu w wysokości ok. 1.430 zł. Największe mieszkanie ma powierzchnię 68,68 metra kwadratowego. Tu kwot miesięcznych opłat sięga 2.700 zł ale 2.350 zł to spłata kredytu. Kiedy rozbijemy czynsz na jego rzeczywiste składniki okazuje się, że nadal mieszkania są stosunkowo atrakcyjne. 

Pismo zawierające propozycje nowych stawek czynszu stało się okazją dla grupy radnych do atakowania nie tylko spółki ale i samego programu. Radni twierdzili nawet, że mieszkańcy zostali wpędzeni w pułapkę. Przez kogo? Najprawdopodobniej przez miejskie władze, które starały się zapewnić godziwe warunki życia dla 75 rodzin w pierwszym etapie inwestycji. Trzeba przypomnieć, że cała inwestycja projektowana była w taki sposób, by zapewnić swobodę poruszania się osobom z niepełnosprawnościami. 

Rozmawiają i działają zamiast... bić pianę

I przygotowują konkretne rozwiązania. Prezes TTBS podkreśla, że nie były to łatwe rozmowy, jednak lokatorzy podchodzili do problemu w sposób spokojny i pozbawiony negatywnych emocji. Jak przedstawia się sytuacja na runku mieszkaniowym i kredytowym wszyscy doskonale wiedzą. Emocje w tej sprawie, jeśli się pojawiają są uzasadnione, temat dotyczy potrzeb o znaczeniu podstawowym dla każdego człowieka.  

Sprawę dodatkowo utrudnia ustawa  o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którą podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, przy czym termin ten biegnie od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać. Tymczasem umowa z bankiem przewiduje 3 miesięczny WIBOR, a sytuacja jest niezwykle dynamiczna. Ne bez znaczenia jest też fakt, że ustawa wprowadza górne granice zmian wysokości czynszu uzależnione od wartości odtworzeniowej 1 metra kw. obliczonej dla województwa łódzkiego. Te wartości zmieniają się wolniej niż bankowe stopy procentowe.

TTBS stara się współpracować z najemcami. Jak twierdzi prokurent Lucyna Pietrzyk, mamy do czynienia z osobami świadomymi rozumiejącymi problemy, z którymi przyszło im się zmierzyć i nie czują się nabici w przysłowiową butelkę. Dla mieszkańców przygotowano tez specjalną ankietę Jej wyniki wyznaczyły kierunki dalszych działań. Znajdowały się w niej trzy pytania. Pierwsze z nich dotyczyło możliwości wcześniejszego wykupu mieszkania. To informacja ważna szczególnie dla banku, ponieważ pieniądze, posłużą na wcześniejszą spłatę kredytu  Drugie pytanie dotyczy zwiększenia kwoty partycypacji mieszkańców. na przykład przez coroczne wnoszenie określonej kwoty pieniężnej. Cel jest dokładnie ten sam, a więc nadpłacanie zaciągniętego kredytu.  Ostatnie z pytań dotyczy zmiany umowy kredytowej na umowę ze stałym oprocentowaniem na poziomie ok. 8,8% 

Trzy warianty 

Lokatorzy mieli oczywiście do wyboru całkowite odstąpienie od umowy. W takim przypadku uzyskaliby zwrot wpłaconych pieniędzy, ale... musieliby z mieszkań się wyprowadzić. Trudno się dziwić, że na taką opcję nikt się nie zdecydował Tym bardziej, że lokatorzy zdążyli już mieszkania wyprowadzić ze stanu deweloperskiego. Nie bez znaczenia jest również fakt, że o mieszkania w Tomaszowie wbrew pozorom wcale nie jest łatwo, a wynajem na wolnym rynku w kosztach byłby zbliżony do wpłat dokonywanych na rzecz TTBS

Z drugiej opcji skorzystało  dokładnie 16 osób. Polegała ona na możliwości wpłaty zwiększonej kwoty partycypacji, która posłuży zmniejszeniu wartości kredytu w BGK. Lokatorzy zadeklarowali wpłaty na poziomie od kilku do kilkudziesięciu złotych. Jaki ma to wpływ na płacony przez ich czynsz.? Ulega on pomniejszeniu od kilku do kilkunastu złotych za mer kwadratowy, 

Dwie osoby zdecydowały się na to, że nie będą ubiegać się o własność mieszania. Czynsz jaki będą płacić zostanie pomniejszony o część kapitałowo odsetkową i wyniesie ok. 16 złotych. 

Kilka słów uzupełnienia 

W związku z pojawiającymi się komentarzami kilka słów uzupełnienia. WIBOR na poziomie 9%  we wrześniu oszacowali analitycy BGK. Niestety to nie wszystko co trzeba brać pod uwagę, bo obowiązuje też ustawa o ochronie praw lokatorów. Czynsz można podnosić dwa razy do roku, a informację o tym przekazać lokatorom z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ponadto obowiązują ograniczenia wynikające ze stawki odtworzeniowej. Według tego sposobu myślenia, podwyżki czynszu powinny następować co trzy miesiące, a więc za każdym razem, gdy WIBOR się zmienia. 

Jak to wygląda w praktyce? Otóż WIBOR w dniu przeszacowania kredytu we wrześniu znajdzie się na poziomie X. Obecnie 3-miesięczny to rzeczywiście ok 7,1. Najprawdopodobniej we wrześniu wzrośnie o ok. 0,5. Sądząc po działaniach Rządu i mimo ich zapowiedzi się nie zatrzyma. Wystarczy popatrzeć na 12 miesięczny, który wynosi 7,46.  Kolejny raz WIBOR 3 miesięczny dla tego kredytu zmieni się w grudniu. ale podwyżkę czynszu będzie można wprowadzić w marcu, kiedy będą kolejne zmiany stawek WIBOR. Wówczas okaże się, że wzrost jest znów drastyczny. 

Każdy kto kupił mieszkanie czy dom na kredyt boryka się z tymi samymi problemami. Do tego bierze na siebie pełne ryzyko niewypłacalności i zlicytowania nieruchomości w postaci mieszkania. Tutaj w każdej chwili można przejść na formułę lokatorską. Lokatorzy oczywiście chcieliby tak zrobić pod warunkiem, że będą do formuły właścicielskiej mogli wrócić kiedy stopy spadną ale takiej możliwości nie ma, ponieważ ich koszty przejęłaby na siebie spółka. Dlatego droga jest tylko w jedną stronę. Generalnie zachęcam do skorzystania z niej. Cały czas jest się posiadaczem mieszkania, a w przyszłości i tak będzie można je wykupić, z tym, że po aktualnych cenach rynkowych. 

***

W dzisiejszym numerze TIT ukazał się artykuł na ten sam temat napisany przez K. Krasnodębskiego. Trudno powiedzieć w jaki sposób były zbierane do niego materiały ale ani z Prezes spółki ani z członkami rady nadzorczej nikt na ten temat nie rozmawiał. Może dzięki krótkiej rozmowie lub zadanym pytaniom artykuł byłby bardziej rzetelny i nie deformowałby rzeczywistości w sposób od tej rzeczywistości oderwany.