- Rynek nieruchomości jest niezwykle trudny - mówi jeden z tomaszowskich pośredników w obrocie nieruchomościami. - Na ich przykładzie widać rzeczywisty kryzys w gospodarce krajowej. W przypadku Tomaszowa jest on szczególnie głęboki. Wystarczy prześledzić oferty sprzedaży, jakie ukazują się w ogłoszeniach i na portalach internetowych. Ceny spadły nawet o kilkadziesiąt procent a i tak nie ma zainteresowania wśród nabywców. Mamy w swojej ofercie domy, które na początku wycenione były na 800 tysięcy złotych, dzisiaj można nabyć o 200 tysięcy taniej. Oczywiście telefonów odbieramy sporo ale mają one raczej charakter sondażowy. Często to kolejni sprzedawcy próbują się zorientować w cenach mieszkań lub domów.
Pośrednicy podkreślają jednak, że wiele osób woli wybudować dom od podstaw niż kupować kilkuletni budynek na rynku wtórnym. Inwestorzy wyobrażają sobie, że uda im się budynek postawić taniej i dostosowany do ich indywidualnych gustów i potrzeb. Trudno im odmówić racji, szczególnie uwzględniając fakt, że kryzys dotknął też firmy budowlana, dzięki czemu koszty robocizny oraz materiałów są niższe nawet do 30% niż to miało miejsce jeszcze kilka lat temu. Najlepiej widać to na przykładzie inwestycji realizowanych przez publicznych inwestorów. Ceny wynikające ze sporządzonych na podstawie cenników Secocenbudu kosztorysów są zdecydowanie wyższe niż te osiągane na przetargach.
- Potencjalnych nabywców kilkudziesięcioletnich kamienic odstraszają nie tylko zasiedleni w nich lokatorzy ale również stopień ich zaniedbania i konieczność poczynienia wysokich nakładów finansowych na ich remonty - dodaje jeden z ekspertów nieruchomości, z którymi udało nam się porozmawiać. - Często są one tak duże, że przekraczają koszt budowy nowego budynku. W takich sytuacjach nabywcę może zachęcić jedynie atrakcyjna lokalizacja. Ulica Barlickiego mogłaby być atrakcyjna, gdyby została ożywiona nowymi inwestycjami. Na dzień dzisiejszy się jednak na to nie zanosi. Jednym z powodów jest to, że firma, która zakupiła tereny po zakładach i położone w ich pobliżu znacznie „przeinwestowała”.
Zakup starego, kilkukondygnacyjnego budynku musi się inwestorowi po prostu opłacać. Koszty nabycia powiększone o nakłady remontowe muszą przynieść korzyści, jakie nabywca jest w sobie w stanie oszacować już w chwili nabycia. Przyjmuje się, że minimalna stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość powinna być co najmniej na poziomie takim, jak stopa oprocentowania lokat bankowych. Wzrostu wartości nieruchomości w czasie nie należy w takim rachunku uwzględniać. - Rachunek jest prosty - wyjaśnia nasz rozmówca. - Jeśli zakupimy kamienicę, w której łączna powierzchnia mieszkań to na przykład 600 metrów kwadratowych za powiedzmy milion złotych do tego wydamy 300 tysięcy na remont, to minimalny czynsz za metr kwadratowy mieszkania powinien wynosić 10 zł. I ten szacunek nie uwzględnia kosztów ubezpieczenia, amortyzacji i podatków lokalnych. Po ich uwzględnieniu możemy z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że czynsz to ok. 15 zł. Słowem 650 zł za 50 metrów kwadratowych za najem plus opłaty za wszystkie media, czyli ogrzewanie, wywóz śmieci itd. Tysiąc złotych mógłby nie starczyć. Jeśli w kamienicy nie ma lokali użytkowych, to jej nabycie jest nieopłacalne.
Rynek nieruchomości odzwierciedla kondycję ekonomiczną naszego miasta. Ceny mieszkań, ze względu na dużą migrację ludności będą spadać w perspektywie kolejnych kilku lat. Zubożenie mieszkańców zwiększać będzie natomiast popyt na mieszkania lokatorskie i komunalne, na które już dzisiaj w kolejce oczekuje kilkaset rodzin. Czy miasto będzie w stanie ten ciężar udźwignąć? Jest to mało prawdopodobne. Tym bardziej, że czynsze w nowobudowanych budynkach mieszkalnych należą do najwyższych w mieście. Jednym lekarstwem może być złapanie gospodarczego „drugiego” oddechu. „Gospodarka głupcze” napisał sobie na ścianie jeden z mniej lubianych przeze mnie prezydentów USA, ale trudno się z tym stwierdzeniem nie zgodzić. Tylko, że na gospodarce trzeba się znać i mieć wizję jej rozwoju, tak jak miał ją Antonii Ostrowski, kiedy postanowił stworzyć między Wolbórką a Pilicą nowe miasto przemysłowe.
Komentarze