Prawym okiem: nie tylko Warszawska

Mało atrakcyjne użytkowo

Na początek nieco oddalona od centrum ulica Słowackiego. Od 1 grudnia 1990 roku nasza rodzina prowadzi tu działalność gospodarczą w niedużym lokalu wynajmowanym od TTBS (dokładnie ujmując od miasta). Stara kamienica z początków ubiegłego wieku, wymagająca gigantycznych nakładów finansowych. Nie ma tu centralnego ogrzewania, na ścianach miejscami pojawia się wilgoć. Nie ma w tym nic dziwnego. W czasach jej budowy nikt przecież nie myślał o izolowaniu fundamentów.

Lokal jest mało funkcjonalny i wymaga przebudowy. Z uwagi na stan techniczny całego budynku konieczne będzie wzmacnianie stropów i sporo skomplikowanych zabiegów techniczno budowlanych, w tym wyburzanie ścian, montaż podciągów, wymiana stolarki i wszelkich instalacji. Sufit to w wielu miejscach zbutwiałe już deski. Już nie wspomnę, że sensowne byłoby podłączenie całego budynku do miejskiej sieci ciepłowniczej.

Pomijając ten ostatni warunek koszt prac adaptacyjnych specjaliści od budownictwa oszacowali na poziomie 250 tysięcy złotych. To nie żart. Lokal niespełna 70 metrów kwadratowych. Za tę kwotę można pobudować 150 metrowy dwukondygnacyjny budynek w pełni wyposażony (właśnie taki skończyliśmy więc podane koszty są na poziomie realnym a nie wydumanym). Tyle, że nie mówimy o zwykłym odnowieniu ścian i malowaniu. To normalna przebudowa ruiny, która zawsze kosztować musi więcej (chociaż koszt jaki ponosi prywatny inwestor i tak będzie zawsze o połowę niższy od kosztu jaki poniosłoby miasto albo miejska spółka).

Pytanie takie, kto ten koszt powinien ponieść. Odpowiedź nasuwa się sama: miasto, które jest właścicielem budynku. Dla małego przedsiębiorcy jest to koszt, który stanowi zbyt duże ryzyko, w przypadku dokonywania inwestycji w obcym środku trwałym. Co zrobić, kiedy biznes się nie powiedzie, albo zdrowie nie pozwoli dalej prowadzić firmy? Przecież wydatków nikt nie zwróci.

Rozwiązaniem byłoby wyodrębnianie i sprzedaż lokali użytkowych ich najemcom. Przesunięcie na nich odpowiedzialności ale i minimalizacja ryzyka utraty poniesionych nakładów. Miasto co prawda pozbywa się części majątku ale zyskuje też podmiot, który zobowiązany jest współuczestniczyć w kosztach remontów części wspólnych nieruchomości. W ogólnym rozrachunku wszystkim się to opłaca.

Niestety od lat w mieście obowiązuje blokada na zbywanie lokali użytkowych. Miasto pozbywa się niemal za darmo mieszkań, a lokale pod działalność traktuje, jak źródło dochodu. Tyle, że i tu nikt nie zauważył, że świat się zmienił i po kiedyś atrakcyjnych lokalizacjach dzisiaj hula wiatr i nie ma nimi zainteresowania a więc zamiast generować zyski, przynoszą straty. Dokładnie tak dzieje się na Warszawskiej ale i w wielu innych miejscach.  

Inwestować... ale jak?

Wróćmy więc na ulicę Warszawską. Wspomniany artykuł w TIT poruszył bardzo ważny problem. Jest nim gospodarowanie przestrzenią miejską przy głównych ciągach komunikacyjnych. Mamy swoją nieruchomość także na ulicy Warszawskiej. Mniej więcej w połowie drogi między Szeroką a Barlickiego. Chcielibyśmy zbudować tu nowoczesny budynek w śródmiejskiej zabudowie pierzejowej. Nowoczesna kamienica o architekturze zbliżonej do tej XIX wiecznej ale ze wszystkimi współczesnymi udogodnieniami. Taki właśnie sposób zabudowy wydaje się tu najwłaściwszy. Na całym terenie obowiązuje stary podział terenu, gdzie wyodrębniano stosunkowo długie ale wąskie działki. W naszym przypadku jest to 22x65 metrów.

Okazuje się jednak, że sposób zagospodarowania jest mocno ograniczony, ponieważ nowe prawo budowlane nakłada na nas sporo różnych obostrzeń, które złagodzić może uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. W takich miejscach jest on niezbędny. Nasza działka w porównaniu z innymi i tak jest stosunkowo szeroka. Sąsiednia ma 17 metrów. Jeśli jej właściciel będzie chciał dochować warunków wynikających z prawa to niewiele powierzchni będzie mógł zabudować.

Oczywiście jak każde prawo, tak i to można omijać. Tylko po co, skoro można podążać prostą a nie krętą drogą? Miasto powinno być zainteresowane racjonalną gospodarką przestrzenną, bo ona generuje dla samorządu przychody i pobudza prawdziwe inwestycje miastotwórcze a nie jedynie służy lokalizacji kolejnych marketów. Tak się jednak od wielu lat u nas nie dzieje. Dlaczego? Ja odpowiedzi na to pytanie nie znam.

Sporo się też mówi o nowym układzie komunikacyjnym, zwężeniu ulicy i braku miejsc postojowych. Z tego co słyszę Prezydent Marcin Witko stara się o przejęcie całej ulicy w zarząd miasta. To dobra i sensowna decyzja, która ma ułatwić życie i inwestowanie właścicielom nieruchomości. Obecnie uzgodnienie zmiany wjazdu na posesję to prawdziwa droga przez mękę. nam zajęło to dwa lata.