Starsze mikrokawalerki - nadal można nimi legalnie handlować

Mikrokawalerki to temat z listy tych najbardziej kontrowersyjnych, jeżeli chodzi o rodzimą „mieszkaniówkę”. Rząd niedawno zapowiedział kolejne rozwiązania prawne, które mają na celu całkowite usunięcie takich lokali z rynku deweloperskiego. Chodzi o zakaz lub poważne ograniczenie wyodrębniania lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego. Już wcześniej wprowadzono przepisy, które określają minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego oraz użytkowego jako 25 m kw. (z wyjątkiem lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego). Musimy jednak pamiętać, że prawo nie działa wstecz, więc małe mieszkania, które w momencie budowy były zgodne z przepisami, nadal można swobodnie sprzedawać i kupować. Mówimy o mieszkaniach z bardzo różnych okresów historycznych, które nieprędko znikną z rynku. Sytuacji dotyczącej mikrokawalerek przygląda się Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl

Artykuł w dużym skrócie:

• Ograniczenia dotyczące minimalnej powierzchni użytkowej są historycznie względnie nowym rozwiązaniem, więc nie brakuje również bardzo małych mieszkań ze starszych budynków.
• Starsze mieszkania nie muszą spełniać aktualnych wymagań wynikających z obecnych warunków technicznych (np. w zakresie minimalnej powierzchni). Wyjątek dotyczy sytuacji związanej z przebudową.
• Mikrokawalerki wzbudzają zrozumiałe kontrowersje, ale problemów powiązanych z większymi lokalami również nie brakuje. Są one jednak rzadziej opisywane przez media.

Poniżej prezentujemy więcej ciekawych informacji na temat mikrokawalerek oraz przepisów, które ich dotyczą.

Limity minimalnej powierzchni są względnie nowe …

Choć dla wielu osób może się to wydać zaskakujące, limity minimalnej powierzchni użytkowej mieszkań są w Polsce dość nowym zjawiskiem. Można śmiało przyjąć, że rodzimy rynek nieruchomości funkcjonuje od ponad 100 lat, a wznoszenie budynków wielorodzinnych w miastach zaczęło się jeszcze wcześniej. A kiedy wprowadzono wymogi dotyczące minimalnej powierzchni użytkowej mieszkań jako element warunków technicznych budynków? „Stało się to w 1995 roku, gdy zaczęły obowiązywać przepisy wyznaczające minimalną powierzchnię jednego pokoju (16 mkw.), a także szerokość pomieszczeń w świetle ścian (pokój sypialny w kawalerce - min. 2,2 metra i kuchnia w kawalerce - min. 1,7 metra)” - informuje Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Rok 2002 przyniósł zmianę i nowe przepisy, zgodnie z którymi minimalna powierzchnia pokoju nadal wynosiła 16 mkw., a szerokość pomieszczeń w kawalerce ustalono jako 1,8 metra w świetle ścian (kuchnia) i 2,2 metra (pokój sypialny). Natomiast obecne regulacje określające minimalną powierzchnię użytkową mieszkania jako 25 metrów kwadratowych, bez wskazywania szerokości pomieszczeń, obowiązują od początku 2018 roku. „Aktualnych i nieco wcześniejszych przepisów nie należy mylić z PRL-owskimi normatywami projektowymi, które nie dotyczyły np. najmniejszych budynków wielorodzinnych i nie zawsze były też ściśle stosowane w tzw. budownictwie uspołecznionym” - dodaje Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Starsze mikromieszkania wciąż na rynku i tak zostanie

Zarówno obecne rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i wcześniejsze rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wprowadziło bardzo ważną, generalną zasadę. „Chodzi o to, że wymagania w zakresie minimalnej powierzchni lokali nie mają zastosowania do budynków, w przypadku których formalności związane z pozwoleniem budowlanym załatwiano przed datą wejścia w życie nowych regulacji” - tłumaczy Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Wyjątek od powyższej zasady dotyczy prac polegających na przebudowie, lecz przebudowy częściej dotyczą raczej większych mieszkań, które bywają dzielone na małe lokale. Zasada polegająca na zastosowaniu nowszych warunków technicznych (nie tylko w zakresie powierzchni użytkowej) jedynie do nowo wznoszonych budynków to prawny standard wynikający z reguły niedziałania prawa wstecz. Starsze mieszkania, które były zgodne z przepisami obowiązującymi w czasie budowy, nadal swobodnie funkcjonują na rynku. „Ustawodawca skupił się na ograniczaniu liczby nowych mikrokawalerek trafiających na rynek (również tych definiowanych jako lokale użytkowe)” - wyjaśnia Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Problemów z większymi mieszkaniami też nie brakuje

Obecność najmniejszych mieszkań na rynku prawdopodobnie będzie wzbudzać zrozumiałe kontrowersje, bo ich wynajem lub zakup bywa postrzegany jako element pewnego kompromisu, a nawet przymusu ekonomicznego. Warto równocześnie pamiętać, że mieszkania o większej powierzchni wcale nie są wolne od problemów - często rzadziej akcentowanych niż kwestia mikrokawalerek. „Na rynku znajdziemy też chociażby mieszkania w suterenach i na poddaszach, które niekoniecznie spełniają aktualne wymogi dotyczące na przykład oświetlenia i nasłonecznienia” - zaznacza Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Coraz większym problemem (ze względu na tendencje demograficzne) staje się brak wind w mniejszych blokach z czasów PRL-u oraz jeszcze starszych kamienicach. „Generalnie rzecz ujmując, sprzedaż mieszkań w budynkach odstających mocno od obecnych standardów jest trudniejsza i wymaga pomocy doświadczonego specjalisty” - podsumowuje Leszek Markiewicz prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.