Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
czwartek, 31 lipca 2025 06:37
Z OSTATNIEJ CHWILI:
Reklama
Reklama

Kupno mieszkania w Tomaszowie Mazowieckim. Czy warto kupić teraz? Dla siebie czy może jako inwestycję?

Jesień oraz ostatnie miesiące roku wiążą się z ogólnym ożywieniem na rynku nieruchomości, a szczególnie dotyczy to lokali mieszkalnych. Z jednej strony wpływ na to ma z pewnością sinusoidalność rynku (znacznie większy popyt w miesiącach maj-czerwiec, spadek zainteresowania lokalami mieszkalnymi w okresie wakacyjnym), a z drugiej strony sytuacja rynkowa w której obecnie się znajdujemy.

Spadek cen nieruchomości sztucznie napompowanych dawną „bańką”  kredytową oraz rządowym programem  RNS z dopłatami do transakcji na rynku wtórnym, wydaje się opanowany. Analizując ceny na aktach notarialnych  z ostatnich miesięcy dla nieruchomości lokalowych w Tomaszowie Mazowieckim nie widać wyraźnej tendencji spadkowej, którą można było zaobserwować z końcem 2012 roku.

Reklama

 

Co więcej, w grupie mieszkań o parametrach zaspokajających potrzeby mieszkaniowe kilku osobowej rodziny (standardowy model 2+2) zdecydowanie nie możemy mówić o nadpodaży, a jak wiadomo to ona w zasadniczy sposób wpływa na ceny rynkowe (szczególnie na rynkach stosunkowo niewielkich jak tomaszowski).

 

Aspektem, który powinny wziąć pod uwagę Kupujący jest samo finansowanie inwestycji.

 

Od 1 stycznia 2014 roku, kupując nieruchomość za pomocą środków z kredytu hipotecznego, zgodnie z Rekomendacja S wprowadzoną przez Komisję Nadzoru  Finansowego, wartość wskaźnika LTV nie powinna przekraczać 95%. LTV czyli rozwijając skrót Loan to Value określa udział kwoty kredytu w wartości zabezpieczenia.

 

Oznacza to teoretycznie wykluczenie możliwości kredytowania zakupu nieruchomości dla klientów nie posiadających przynajmniej 5% wkładu własnego.

 

W 2015 roku wymagana wielkość wkładu własnego ma wynieść już  10% i wzrastać aż do pułapu 20% w 2017 roku.

 

Na lokalnym ryku nie powinno przełożyć się to na znaczące obniżenie cen, jednak może wykluczyć z grona potencjalnych klientów, osoby nie posiadające wystarczających środków gotówkowych. To szczególnie istotne przy mieszkaniach wymagających remontu (a to naprawdę duża część rynku), gdzie klient oprócz samego zakupu nieruchomości będzie zmuszony do jej adaptacji.

 

Wszelkie bariery uniemożliwiające kupno pewnej grupie klientów  powodują wzrost zainteresowania wynajmem lokali mieszkalnych, co może zainteresować inwestorów (i to nie tylko tych posiadających znaczne środki gotówkowe). Znając i śledząc rynek można kupić mieszkanie za kwotę 165 000 tys zł generującą przychód z  tytułu wynajmu w okolicach 1200 zł. 

 

Finansując inwestycję rozsądnym kredytem hipotecznym, ze wskaźnikiem 80% LTV rata kredytowa wyniesie 622, 81 zł ( 30 lat, oferta kredytowa ING Mieszkaj Bez Kompromisów przy WIBOR 6M na poziomie 2,25% . Doliczając wysokość opłat eksploatacyjnych (ok 400 zł) oraz ryczałt (8,5%) na rzecz US (przy prawidłowo sporządzonej umowie najmu ok. 40 zł/m-ce), mieszkanie nie dość, że spłaca się samo to jeszcze generuje niewielki zysk.

 

Oczywiście powyższe wyliczenia dotyczą aktualnej sytuacji gospodarczej i obecnego WIBOR, a przez tak długoletni okres kredytowania sytuacja może się zmieniać.

 

WIBOR to nic innego jak wskaźnik wysokości oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym. Jego wielkość ma zasadniczy wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego. Większość banków ustala ratę bazując na stawkach trzymiesięcznych (WIBOR 3M), niektóre korzystają ze stawek sześciomiesięcznych bądź dwunastomiesięcznych  ( WIBOR 6M  - ING  i WIBOR 12 M).

 

Aktualnie te składniki są naprawdę bardzo niskie, a WIBOR  3M jeszcze nigdy nie był tak atrakcyjny dla Kupujących. 

 

- W mojej ocenie, kupując mieszkanie stricte pod wynajem warto skorzystać z kredytu hipotecznego, nie angażując przy tym dużych środków własnych – mówi Rafał Zieliński z Biura nieruchomości Renoma w Tomaszowie Mazowieckim. - Dlaczego? Bo teraz to się zwyczajnie opłaca. Istnieje jednak druga strona medalu. Takie rozwiązania są naprawdę bezpieczne, ale jedynie dla osób posiadających kapitał umożliwiający spłatę kredytu w sytuacji, gdy ten zakłóci rentowność. Podkreślam, że cały czas mówię o kupnie mieszkania pod inwestycję – czyli takiego, które będzie generować dochód. W opisywanej przeze mnie ofercie istnieje możliwość spłaty kredytu bez prowizji po upływie trzech lat od daty podpisania umowy kredytowej (do 3 lat istnieje możliwość spłaty 50% kredytu bez prowizji banku). Chciałbym zaznaczyć, że oferta ING jest tylko jedną z kilku ciekawych na rynku i niekoniecznie dla wszystkich kredytobiorców będzie najlepsza. Tu chodzi o pieniądze, więc warto skorzystać z pomocy zaufanego doradcy kredytowego, który przedstawi ofertę wielu banków i pomoże w negocjacjach  (tak, umowy kredytowe można negocjować i to często z powodzeniem).

 

Inwestując w mieszkanie pod wynajem należy założyć, że mogą zdarzyć się okresy kiedy mieszkanie będzie stało puste. Co prawda, obecnie na tomaszowskim rynku jest bardzo duży popyt na mieszkania do wynajęcia i można zaryzykować stwierdzenie, że może przewyższać on podaż.

 

Oczywiście nie oznacza to, że każde mieszkanie zostanie natychmiastowe wynajęte i będzie generować zyski, ale z pewnością możemy uznać to za dobrą monetę.

 

Istotne jest również rozsądne zabezpieczenie swoich interesów dostatecznie długą umową na czas oznaczony (więcej dla zainteresowanych tematem http://www.renomanieruchomosci.com/wiadomosci w  artykule „Bezpieczny Wynajem”)

 

Kupowanie mieszkania w ostatnich miesiącach roku ma jedną zasadniczą korzyść podatkową (prowadząc działalność gospodarczą może mieć ich więcej). Nie wiemy jednak jak będzie wyglądała nasza sytuacja w przyszłości i czy nie zapragniemy odzyskać środków ulokowanych w nieruchomości z zamiarem wykorzystania ich na inny cel niż potrzeby mieszkaniowe.

 

Musimy wtedy się liczyć z tym, iż zbywając naszą nieruchomość, jeżeli wzrosła jej  wartość będziemy obciążeni podatkiem dochodowym. Jego wysokość to 19% od różnicy pomiędzy kosztem zakupu nieruchomości, a ceną jej sprzedaży po odliczeniu udokumentowanych kosztów poniesionych przez  właściciela, które zwiększyły wartość nieruchomości.

 

Niestety często nie posiadamy rachunków za pracę remontowe czy wszystkich faktur za materiały podobnie jak nie mamy wpływu na rynkowy wzrost wartości nieruchomości. Jeżeli nie planujemy przeznaczyć środków ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszkaniowe pozostaje podatek zapłacić albo poczekać aż podatek dochodowy przestanie być wymagalny, czyli z upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano transakcji. Kupując więc mieszkanie w styczniu bądź lutym, tak naprawdę widmo podatku dochodowego ciąży na nas przez okres sześciu lat. 

 

 

Zakup mieszkania to ważna, dla niektórych wręcz życiowa decyzja. Bez wątpienia wymaga ona kalkulacji „ zysków i strat” i rozeznania. Poznanie cen ofertowych to jedno, ale do oceny atrakcyjności oferty niezbędne jest ustalenie ceny końcowej (po negocjacjach) i zestawienie jej z cenami transakcyjnymi.

 

Znając dobrze rynek przydatnym jest przygotowanie Analizy SWOT dla wybranej nieruchomości.  Nawet najstaranniej sporządzone prognozy rynkowe, zawsze będą jedynie prognozami i z całą pewnością nie należy ich brać za pewnik. Należy pamiętać, że nie ma stuprocentowo pewnych inwestycji i każda, nawet najbezpieczniejsza obłożona jest pewnym ryzykiem.

 

Plusem Tomaszowa Mazowieckiego jest to, że jako mały lokalny rynek nie reaguje on tak dynamicznie na zmiany trendów rynkowych, jednak nowe uregulowania prawne czy rekomendacje bankowe nie mają wymiaru lokalnego.

 

Obserwując działania banków i wspomnianą rekomendację S można stwierdzić, że dążą one do jak najlepszego zabezpieczenia swojego interesu, którym niewątpliwie jest pozyskanie wypłacalnego klienta.

 

Z drugiej jednak strony, kontrahentom którzy pozytywnie przechodzą przez proces scoringu kredytowego oferują one naprawdę ciekawe kredyty hipoteczne.  Jeżeli chodzi o programy rządowe wspierające poszukujących mieszkań na rynku wtórnym (takie jak RNS), jak na razie żadne nie są przewidywane i chyba póki co nie ma większego sensu na nie czekać, podobnie jak na radykalne spadki cen.

 

W razie dodatkowych pytań bądź pomocy w znalezieniu ciekawej nieruchomości mieszkalnej pod inwestycję zapraszamy do kontaktu z Biurem Nieruchomości Renoma  www.renomanieruchomosci.com oraz https://www.facebook.com/RenomaTomaszow

 

 

RENOMA Nieruchomości

ul.  POW 17 lok. 220 (budynek TOMAX)

 

Reklama

Podziel się
Oceń

Napisz komentarz

Komentarze

slawko 20.10.2014 16:19
Panie Rafale wysłałem maila z prośbą o ekspertyze jak znajdzie Pan chwile proszę o przejrzenie dzięki z góry za pomoc

Reklama

Opinie

Reklama

Rekordowa liczba pasażerów PKP Intercity w pierwszym półroczu

PKP Intercity w pierwszym półroczu przewiozły 40,4 mln pasażerów; to najlepszy wynik w historii spółki - poinformował w środę minister infrastruktury Dariusz Klimczak. Zgodnie z szacunkami przewoźnika w lipcu przewiezionych zostanie 8,7 mln pasażerów, co będzie miesięcznym rekordem.Data dodania artykułu: 30.07.2025 13:15
Rekordowa liczba pasażerów PKP Intercity w pierwszym półroczu

Prezes PiS: 11 października odbędzie się manifestacja przeciwko nielegalnej migracji; wzywam do udziału

Prezes PiS Jarosław Kaczyński poinformował we wtorek, że 11 października odbędzie się manifestacja przeciwko nielegalnej migracji. Wezwał też „wszystkie siły patriotyczne” do wzięcia w niej udziału.Data dodania artykułu: 29.07.2025 16:19
Prezes PiS: 11 października odbędzie się manifestacja przeciwko nielegalnej migracji; wzywam do udziału

Premier: mamy 32 osoby zatrzymane i podejrzane o współpracę z rosyjskimi służbami

W tej chwili mamy 32 osoby zatrzymane i podejrzane o współpracę z rosyjskimi służbami, które zlecały akty dywersji albo pobicie - poinformował we wtorek premier Donald Tusk. Dodał, że wśród nich są Rosjanie, Ukraińcy, Białorusini, jest też Polak i Kolumbijczyk.Data dodania artykułu: 29.07.2025 16:16
Premier: mamy 32 osoby zatrzymane i podejrzane o współpracę z rosyjskimi służbami

UOKiK postawił spółkom Allegro, DHL, DPD i InPost zarzuty stosowania tzw. greenwashingu

UOKiK postawił zarzuty spółkom Allegro, DHL, DPD i InPost; zarzuca im stosowanie „pseudoekologicznego marketingu”, który wprowadza konsumentów w błąd - poinformował we wtorek Urząd. Allegro, DHL i InPost deklarują współpracę z urzędem.Data dodania artykułu: 29.07.2025 16:13
UOKiK postawił spółkom Allegro, DHL, DPD i InPost zarzuty stosowania tzw. greenwashingu

NIK: w latach 2021-2024 system sprawdzania i oceniania matur nie funkcjonował w pełni skutecznie

W latach 2021-2024 system sprawdzania i oceniania egzaminów maturalnych oraz weryfikacji wyników nie funkcjonował w pełni skutecznie, w konsekwencji oceny nie zawsze były obiektywne i sprawiedliwe - poinformowała we wtorek dyrektor delegatury NIK w Poznaniu Karolina Wirszyc-Sitkowska.Data dodania artykułu: 29.07.2025 16:08
NIK: w latach 2021-2024 system sprawdzania i oceniania matur nie funkcjonował w pełni skutecznie

Tusk: Polska może stracić ok. 8 mld zł na amerykańskich cłach na europejskie towary

Amerykańskie cła na europejskie produkty stały się faktem; według wstępnej oceny Polska może stracić ok. 8 mld zł (groziło 15) - poinformował we wtorek premier Donald Tusk. Lepsza trudna umowa handlowa niż bezsensowna wojna celna między sojusznikami - dodał.Data dodania artykułu: 29.07.2025 16:06
Tusk: Polska może stracić ok. 8 mld zł na amerykańskich cłach na europejskie towary

84 lata temu o. Kolbe zgłosił się w Auschwitz na śmierć za współwięźnia

29 lipca 1941 roku podczas apelu w niemieckim obozie Auschwitz franciszkanin Maksymilian Kolbe zgodził się dobrowolnie oddać życie za współwięźnia Franciszka Gajowniczka, jednego z dziesięciu skazanych na śmierć głodową w odwecie za ucieczkę Polaka.Data dodania artykułu: 29.07.2025 15:59
84 lata temu o. Kolbe zgłosił się w Auschwitz na śmierć za współwięźnia

Raport: w I półroczu mniej klientów w galeriach i centrach handlowych

W I połowie roku liczba klientów centrów i galerii handlowych zmniejszyła się o blisko 7 proc. rok do roku, a ogólna liczba wizyt w tych placówkach spadła o blisko 15 proc. - wynika z raportu Proxi.cloud i Grupy Blix. Największy spadek odnotowano w woj. świętokrzyskim - odpowiednio o 11 i 27 proc.Data dodania artykułu: 28.07.2025 11:09
Raport: w I półroczu mniej klientów w galeriach i centrach handlowych
Reklama

Polecane

Blisko co trzeci Polak regularnie odkłada pieniądze m.in. na tzw. czarną godzinęKolejny koncert na Przystani przed namiSpowodował wypadek. Z czteroletnim synem ukrył się w pustostanieSierpniowy repertuar kin Helios„Letnie spotkania informacyjne o KSeF. Bądź na bieżąco.”Kościół przy Placu Kościuszki będzie stopniowo rewitalizowanyPrzyjechali tu, by kraśćPierwszy krok do prawdziwej rewitalizacji Zalewu zrobionyRodzice, działajcie szybciej niż gokartChcą pomagać i ratować.Komunikat o przerwach w dostawie prądu„Tkanie na kolanie” – rękodzieło, które łączy pokolenia w Tomaszowie Mazowieckim
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Łóżko rehabilitacyjne  Elbur PB 533

Łóżko rehabilitacyjne Elbur PB 533

Cena: Do negocjacjiZapraszamy Państwa do odwiedzenia naszego punktu zaopatrzenia medycznego Tomaszów Maz. ul. Słowackiego 4Na zdjęciu: Obudowa PB 533 w kolorze nabucco z wkładem PB 521 z okrągłymi podstawami łóżka oraz frontami z nakładką tapicerowaną. Akcesoria: Lampa przyłóżkowa.Wysokiej jakości obudowa drewniana PB 533 dostępna w kilku kolorach w połączeniu z wkładem regulowanym PB 521 tworzy spójną całość i oddaje domowy charakter łóżka przy zachowania jego podstawowych funkcji. Możliwość konfiguracji wyposażenia dodatkowego w postaci np. składanych barierek bocznych sprawia, iż model ten cieszy się dużym zainteresowaniem klientów indywidualnych oraz placówek opiekuńczych.  Kolory niestandardowe*: DETALE PRODUKTU:1. Aplikacje z drewna bukowego4. Pilot z blokadą poszczególnych funkcji2. Możliwość konfiguracji z barierką składaną5. Tapicerowana nakładka (opcja)3. Różne wymiary leża 6. Okrągłe podstawy łóżka (opcja)OPCJE:zmiana długości i szerokości leża • zmiana kolorystyki • możliwość zastosowania okrągłych podstaw kół • tapicerowana nakładka frontuPODSTAWOWE DANE TECHNICZNEBezpieczne obciążenie robocze175 kgMaksymalna waga użytkownika140 kgRegulacja wysokości leża:od 39 do 80 cmRegulacja segmentu oparcia pleców:0 ÷ 70°Regulacja segmentu oparcia podudzi:0 ÷ 20°Wymiary zewnętrzne długość × szerokość:206 × 96 cmPrześwit pod łóżkiem:ok. 16 cmCiężar całkowity:106,8 kgStopki regulowanemax 100 mm FUNKCJEDO POBRANIA: Karta produktu PB-533 [PDF]
Reklama

Napisz do nas

Zachęcamy do kontaktu z nami za pomocą formularza. Możecie dołączyć zdjęcia i inne załączniki. Podajcie swojego maila ułatwi to nam kontakt z Wami
Reklama
Reklama
Reklama