Cykl : Niechciani lokatorzy. Podwyżki czynszu
Sam w ostatnich miesiącach, prowadziłem sprawę, w której inwestor nabywający nieruchomość w centrum miasta, z bardzo atrakcyjną działką idealną pod zabudowę komercyjną, próbował nie do końca zgodnymi z prawem metodami, wypowiedzieć umowy najmu lokali jej mieszkańcom.W tym konkretnym przypadku, po kilkumiesięcznych bojach, spór zakończyła ugoda sądowa satysfakcjonującą obie strony konfliktu. To jednak swego rodzaju precedens. Porównując do tego jak zwykle kończą się sprawy tego typu.
Z reguły lokatorzy zupełnie nieświadomi swoich praw, po pierwszych pismach od nowego właściciela (lub częściej jego pełnomocników) decydują się na bardzo niskie odstępne, rezygnując tym samym z ochrony prawnej gwarantowanej przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, bądź sprawa przybiera tak dramatyczny obrót jak w przypadku słynnego "czyszczenia" z lokatorów poznańskiej kamienicy przy ul. Stolarskiej.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, będąca lex specialis w stosunku do Kodeksu Cywilnego (również regulującego stosunek prawny jakim jest najem) to pierwszy i podstawowy oręż w ręku lokatora.
Chciałbym dzisiaj opisać i rozjaśnić nomenklaturę używaną w tym akcie prawnym, wyjaśnić samą procedurę wypowiedzenia umowy najmu oraz wskazać granicę zasadności podwyżek czynszu.
Podmiotem chronionym na co wskazuje sama nazwa przywołanej ustawy jest lokator czyli najemca lokalu bądź osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Status ten przysługuje więc nie tylko jednostkom związanym z właścicielem lokalu mieszkalnego umową najmu, ale również osobom używającym konkretnego lokalu np. na zasadzie służebności osobistej (ta jednak jest prawem bardzo silnym i podlega odrębnym uregulowaniom).
Sam lokal natomiast, musi służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (wyjątkiem są pracownie służące do prowadzenia działalności w zakresie kultury i sztuki). Ustawodawca nie objął terminem lokalu,pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu ludzi tj. hoteli, internatów, burs etc.
Podstawowym i chyba najważniejszym prawem przysługującym lokatorowi, posiadającemu tytuł prawny do lokalu mieszkalnego (inny niż własność) jest skuteczne względem osób trzecich prawo miru domowego czyli niezakłóconego korzystania z lokalu. Zgodnie z art. 193 k.k, w przypadku wdarcia do takiej nieruchomości i nie opuszczenia jej mimo wezwania posiadacza grozi grzywna, kara ograniczenia wolności bądź pozbawienia wolności do roku.
Co najważniejsze dla nas naruszenia miru domowego może dopuścić się również właściciel wynajmowanej nieruchomości. To bardzo istotne, dla "nie chcianego" lokatora, gdyż już na wstępie ogranicza możliwości właściciela do bezkarnej ingerencji w wynajmowany lokal.
Często zdarza się tak, że tytuł prawny do lokalu przysługuje jedynie jednemu z małżonków, co próbują wykorzystać właściciele kamienic, sugerując, że "druga połówka" jako nieuprawniona powinna lokal jak najszybciej opuścić. Zabezpieczeniem, w takiej sytuacji jest art. 281 KRO (Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy) umożliwiający korzystania z lokalu małżeństwu, do którego przysługuje tytuł prawny choćby jednemu z małżonków.
Inną popularną metodą stosowaną przez nowych właścicieli kamienic jest próba przekonywania mieszkańców nabytej nieruchomości do potrzeby zawarcia nowej umowy najmu, z uwagi na zmianę strony tej umowy ( wynajmującego). Oczywiście, warunki w niej zawarte są dużo mniej korzystne, jednak groźba utraty tytułu prawnego, w ocenie wielu najemców nie pozostawia innego wyboru. Art. 678 par. 1 KC wskazuje natomiast, iż w przypadku zbycia przez właściciela rzeczy najętej, podczas trwania umowy najmu, nowy nabywca wstępuje w prawa zbywcy. W przypadku lokali mieszkalnych, w odróżnieniu do lokali komercyjnych gdzie pełne zabezpieczenie interesów wymagałoby zawarcia umowy najmu z datą pewną, nie są wymagane żadne szczególne formy zawarcia umowy. Wszystkie dotychczasowe ustalenia, włącznie z wysokością czynszu obowiązują bez zmian, a jego podniesienie musi spełniać wymogi regulowane ustawą.
Owe podwyżki to niestety standardowa procedura i niemal pierwsze kroki przy opróżnianiu lokali, dlatego właśnie ustawodawca mając na uwadze bezpieczeństwo stosunku prawnego, stworzył pewne regulacje mające chronić najemców. Podstawowym wymogiem jest obowiązek poinformowania o podwyżce na piśmie, pod rygorem nieważności podwyżki, a sam termin wypowiedzenia poprzedniej wysokości czynszu wynosi 3 miesiące.
Bezprawnym zatem jest dokonywanie podwyżki i egzekwowanie jej już w kolejnym miesiącu rozliczeniowym. Dozwolona prawem podwyżka, dokonana bez uzasadnienia nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu, czyli przeciętnego koszta budowy 1m2 w danym rejonie kraju. Koszt taki ogłaszany jest kwartalnie przez wojewodę i publikowany w dzienniku urzędowym.
Dla województwa łódzkiego, z wyłączeniem stołecznego miasta Łodzi jest to 3497 zł za 1m2 rocznie. Jak zatem obliczyć, do jakiej wysokości nowy właściciel może podwyższyć czynsz bez przedstawiania szczegółowego uzasadnienia? Nic prostszego.
3497 (koszt m. odtw. dla Tomaszowa Mazowieckiego) / 12 ( liczba miesięcy) = ~ 291,42
Z uwagi na fakt, iż kwota nie może przekroczyć 3% wartości m. odtw :
291,42 x 3% = ~8,74 zł miesięcznie za jeden m2 wynajmowanego lokalu.
W przypadku dokonania podwyżki przekraczającej kwotę powyższego wyliczenia, lokatorowi przysługuje prawo do żądania dokładnego uzasadnienia o celowości i przyczynie takiego wzrostu czynszu. Właściciel natomiast, od otrzymania żądania zobowiązany jest szczegółowe wyliczenie dostarczyć w terminie 14 dni, pod rygorem unieważnienia podwyżki. Ustawodawca nie pozostawił jednak właścicielom pełnej swobody w ustalaniu podstawy uzasadnienia, ale określił prawne granice w jakich podwyżka może zostać dokonana. Są nimi ( w skali roku) :
- 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na zakup lub budowę lokalu
Co istotne, prawodawca wyraźnie zaznaczył, że mają to być nakłady poniesione na zakup lub budowę lokalu, a nie na finansowanie całej inwestycji. Niedopuszczalne zatem wyliczanie owego 1,5% od całości środków poniesionych na zakup kamienicy i na tej podstawie, obliczanie czynszu dla jednostkowego lokalu.
- 10% nakładów poniesionych na trwałe zwiększenie wartości budynku
Mają to być nakłady faktycznie już przez właściciela poniesione czyli wydane z jego kieszeni. Niedopuszczalne jest zatem w myśl tego konkretnego przepisu, zwiększanie czynszu na poczet 10%.
- godziwy zysk
Godziwy zysk sam w sobie, nie został zdefiniowany ustawowo i zostawia sądom, zdolność do indywidualnego ocenienia każdej sprawy. Należy jednak pamiętać, że nabywca nieruchomości otrzymał od zbywcy informację, na ile kupowana przez niego nieruchomość jest rentowna ( przynajmniej z tytułu zawartych umów najmu) i taką sytuację zaakceptował. Sama instytucja godziwego zysku, ma jednak inne bardzo ważne znaczenie. W przypadku zawierania pierwszej umowy najmu z właścicielem, strony uwzględniają godziwy zysk w czynszu, jako nadwyżkę należną właścicielowi wynikającą z normalnych stosunków społeczno-gospodarczych.
Zatem rada dla wynajmujących :
Podpisując umowę najmu, naprawdę warto dobrze zastanowić się, oczywiście uwzględniając realia rynkowe nad satysfakcjonującymi nas przychodami z najmu. Sama procedura podwyższania czynszu może być, dość trudna do przeprowadzenia dlatego najlepiej od razu zadbać o swój słuszny interes.
Rafał Zieliński
doradca prawny RENOMA Nieruchomości
Komentarze