Ostatnio posłowie PO złożyli swój projekt ustawy, który uniemożliwia obywatelom zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych w formie spółdzielczej. Ustawa PO narzuca bowiem tylko jedną formę własności, tj. możliwość nabycia prawa odrębnej własności lokalu zarządzanego wyłącznie według zasad określonych w ustawie o własności lokali, a nie według zasad spółdzielczych. Projekt PO likwiduje jedną z podstawowych zasad funkcjonowania spółdzielni, tj. zasadę solidaryzmu spółdzielczego. Każda nieruchomość ma być rozliczana odrębnie i tworzyć dla swojej nieruchomości fundusz remontowy. Projekt PO obligatoryjnie narzuca tylko jedną formę zarządzania nieruchomościami spółdzielczymi, zarówno w sytuacji gdy w nieruchomości wyodrębnionej zostały wszystkie lokale, jak i w przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielczą.
Projekt ustawy PO prowadzi do likwidacji spółdzielni mieszkaniowych. Rozwiązanie to spowoduje wyprowadzenie z nich majątku wspólnego służącego wszystkim posiadaczom praw do lokali, który jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania budynków oraz do obniżenia kosztów utrzymania budynków. Projekt ustawy ingeruje w prawa właścicieli lokali, ogranicza prawa własności, naruszając jego istotę oraz wolności obywateli. Projekt Platformy Obywatelskiej prowadzi do usunięcia formy prawnej spółdzielni mieszkaniowej z systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej.
Spółdzielnie mieszkaniowe znikną z rynku budowy nowych mieszkań i lokali użytkowych jako zarządcy nieruchomości. Projekt ustawy eliminuje kategorię osiedla mieszkaniowego i jego funkcje wynikające z zamieszkiwania na osiedlu. Tworząc rozdrobnione wspólnoty mieszkaniowe w miejsce spółdzielni mieszkaniowych, ogranicza możliwość skutecznego negocjowania cen za usługi świadczone na rzecz spółdzielni. Projekt ustawy autorstwa PO dopuszcza również do sytuacji, w której użytkownik lokalu może bezkarnie nie wnosić opłat przez 6 miesięcy - w tym przypadku nie będzie ponosić żadnej odpowiedzialności. Z tych powodów SLD będzie głosować przeciw ustawie zaproponowanej przez posłów Platformy Obywatelskiej.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. jest nie tylko ułomnym aktem prawnym, ale wywołuje również negatywne skutki. Jednym z nich jest narzucenie spółdzielniom zróżnicowanych warunków finansowych przekształcenia praw lokatorskich na własnościowe, w wyniku czego ok. 2 milionów członków, którzy uzyskali uprawnienia własnościowe przed 2007 rokiem, poniosło znaczne obciążenia finansowe, a 900 tys. członków uzyskujących takie same uprawnienia majątkowe od 2007 r. tych obciążeń finansowych nie poniosło. Wprowadzony nakaz przekształcenia praw lokatorskich w odrębną własność bez ekwiwalentnego wynagrodzenia dla spółdzielni, uznany przez Trybunał Konstytucyjny za sprzeczny z Konstytucją, pozbawił spółdzielnie znaczących przychodów na cele remontowe. Ustawa z 2007 roku wprowadziła ograniczenie możliwości członków swobodnego wyboru tytułów prawnych do lokali (zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Zanarchizowano samorządność spółdzielczą przez nakaz odbywania walnych zgromadzeń członków niezależnie od wielkości spółdzielni mieszkaniowej.
Obecnie 1/3 z 3,5 miliona mieszkań spółdzielczych stała się wyodrębnioną własnością członków i składane wnioski są realizowane na bieżąco z wyjątkiem nieruchomości lub lokali o nieuporządkowanym stanie prawnym. Wbrew tendencyjnym medialnym przekazom przypisującym spółdzielniom mieszkaniowym sabotowanie praw członków do wyodrębnienia własności lokali, proces ten przebiega w spółdzielniach bez większych zakłóceń.
Środowisko spółdzielczości mieszkaniowej od dłuższego czasu wnioskowało pod adresem rządu oraz ustawodawcy o uporządkowanie treści ustawy przez usunięcie przepisów szkodliwych oraz likwidację sprzeczności i luk prawnych. Niestety, wnioski te nie zostały uwzględnione.
Sojusz Lewicy Demokratycznej złożył w Sejmie projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Intencją tego projektu jest zastąpienie dotychczas obowiązującej ustawy z 15 grudnia 2000 r., która wskutek swej wadliwości była przedmiotem wielu krytycznych ocen ze strony Trybunału Konstytucyjnego i mimo wielokrotnych nowelizacji nadal posiada wady uniemożliwiające spójną realizację jej przepisów. Projekt SLD nie przewiduje anulowania decyzji, które stworzyły określone prawa po stronie członków spółdzielni. Wszystkie dokonane przekształcenia praw do lokali zachowają swoją ważność. Ustawa przywraca członkom spółdzielni prawo swobodnego decydowania jaki tytuł prawny do lokalu chcą posiadać i nie zawiera ograniczeń czasowych w zakresie przekształcania spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności.
Projekt ustawy dopuszcza przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania zarówno na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak i w prawo odrębnej własności. Mimo tendencyjnie negatywnych opinii medialnych o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ogromna większość członków jest zainteresowana utrzymaniem tego prawa.
Wynika to z faktu, że ani odrębna własność lokalu w budynku wielorodzinnym nie daje właścicielowi całkowitej niezależności ani też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie narzuca szczególnych ograniczeń. Uważamy, że zasady finansowe tych przekształceń powinien określać statut spółdzielni. Co do spółdzielczych mieszkań lokatorskich, których liczba w ostatnich latach zmniejszyła się do ok. 4% całości spółdzielczych zasobów, projekt ustawy przewiduje: utrzymanie norm chroniących prawo do lokalu osób bliskich zamieszkałych z członkiem, uporządkowanie zasad rozliczeń finansowych w przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa to znaczy zwrot zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego.
Projekt SLD stwarza właścicielom lokali możliwość rezygnacji z usług spółdzielni i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w dwóch przypadkach tj.: gdy większość właścicieli lokali położonych w obrębie danej nieruchomości podejmie uchwałę o utworzeniu wspólnoty oraz gdy została wyodrębniona własność wszystkich lokali w danej nieruchomości i żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, w tym przypadku z chwilą ustania członkostwa ostatniego właściciela lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa.
Projekt ustawy umożliwia przywrócenie w spółdzielniach mieszkaniowych postanowieniami statutu zebrania przedstawicieli członków jako najwyższego organu spółdzielni mieszkaniowej. Wniosek ten jest odzwierciedleniem licznych postulatów spółdzielni mieszkaniowych, w opinii, których likwidacja możliwości zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli członków powoduje komplikacje w działalności spółdzielni. Dotyczy to przede wszystkim dużych spółdzielni mieszkaniowych zrzeszających po kilka tysięcy członków.
Ustawa SLD reguluje także dotychczas nie unormowane zasady rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową z tytułu różnych zobowiązań oraz z tytułu udziału w funduszu remontowym .
Projekt SLD został właśnie skierowany do prac legislacyjnych, mam nadzieje ,że parlament przyjmie naszą ustawę z pożytkiem dla spółdzielców .
Artur Ostrowski
Komentarze