Stan prawny gruntu
Memorandum inwestycyjne powinna rozpoczynać informacja o stanie faktycznym działki. Do potrzebnych dokumentów należą: wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków oraz wypis z księgi wieczystej. We wypisie z ewidencji gruntów i budynków znajdują się informacje o powierzchni działki oraz wchodzących w jej skład użytkach. Wyrys jest natomiast kopią mapy ewidencyjnej i informuje o granicach i numerach działek. Zawiera także oznaczenia i kontury budynków. Wypisy wydaje właściwy starosta lub prezydent miasta.
Księga wieczysta jest to najważniejszy dokument określający stan prawny nieruchomości. Wniosek o jej wydanie składamy do sądu rejonowego, w którym jest ona prowadzona dla danej nieruchomości. Jeżeli księga wieczysta jest już prowadzona w systemie informatycznym, po wypis możemy się udać do dowolnego sądu.
Działka przygotowana pod względem infrastruktury technicznej jest bardziej atrakcyjna
Oznacza to, że jeżeli działka posiada już przyłącza mediów (energii elektrycznej, wodociągu, gazociągu, kanalizacji i sieci telekomunikacyjnej), automatycznie staje się w oczach potencjalnego nabywcy bardziej pożądana. Ponadto, czas potrzebny do podjęcia przez kontrahenta decyzji o jej kupnie jest krótszy. Warto zaznaczyć, że wykorzystanie mediów takich jak woda i prąd jest niezbędne już na etapie prowadzenia prac budowlanych.
Warunki techniczne przyłączenia do sieci określają, które inwestycje leżą po stronie inwestora, które zaś po stronie dostawcy sieci, a także który odcinek należy zmodernizować. Dla sieci wodociągowych i kanalizacyjnych takie warunki wydawane są zazwyczaj na okres jednego roku. Ustalenia z gestorami dostarczają także informacji dotyczących stanu infrastruktury już istniejącej oraz danych, w jakiej odległości od nieruchomości przebiegają sieci i gdzie znajdują się punkty przyłączeniowe. Takie informacje są bardzo cenne: im mniejsza odległość od przyłącza bowiem, tym niższe koszty uzbrojenia gruntu, co automatycznie zwiększa atrakcyjność działki. Możliwość modernizacji lub budowy nowych sieci, łączących się z główną magistralą, jest również wysoce pożądana.
W przypadku wodociągów i kanalizacji, o warunki techniczne udajemy się do gminnego przedsiębiorstwa komunalnego, które przygotowuje dla nas informacje na temat możliwości poboru wody oraz odbioru ścieków. O warunki przyłączenia sieci gazowej natomiast występujemy do dostawców, czyli zazwyczaj prywatnych operatorów. Czas oczekiwania po złożeniu wniosku może tu dochodzić nawet do 4 miesięcy. Warunki techniczne dla energii elektrycznej uzyskujemy w ciągu 3-4 miesięcy.
Lokalizacja i infrastruktura drogowa
Na wartość gruntów inwestycyjnych spory wpływ mają również: odległość danej działki od głównych szlaków komunikacyjnych oraz dostęp do dróg publicznych, łącznie z drogami ekspresowymi i autostradami. Nie bez znaczenia jest również bliskość głównych ośrodków miejskich, transportu publicznego. Po formalny dokument potwierdzający możliwość połączenia nieruchomości z układem drogowym, czyli decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, udajemy się do zarządcy danej drogi.
Decyzja środowiskowa
Jest to zgoda na realizację przedsięwzięcia. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, dla konkretnych przedsięwzięć oddziałujących na środowisko oraz dla przewidywanych typów inwestycji. Po uzyskaniu tej decyzji można się starać o pozwolenie na budowę, które jest często kluczowym elementem do podjęcia decyzji o zakupie danej działki przez inwestora. Decyzja środowiskowa np. dla inwestycji magazynowych wydawana jest w maksymalnie 3 miesiące, jednak w przypadku bardziej skomplikowanych projektów może nam przyjść czekać nawet do 10 miesięcy.
Lokalizacja budynku na danym gruncie
Badania geotechniczne określają nośność gruntu, głębokość wód gruntowych, skład techniczny gleby oraz przydatność do zabudowy. Pozytywne wyniki tych badań znacznie podnoszą więc atrakcyjność działki, podczas gdy położenie gruntu na terenach podmokłych i zanieczyszczonych, może wręcz wykluczyć działkę w oczach inwestora.
Zapisy planów miejscowych
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego, wydawany przez samorząd (radę gminy lub miasta). Nie jest nieodzowny, jednak jego brak obniża wartość nieruchomości. MPZP określa maksymalną wysokość zabudowy, dopuszczalną powierzchnię zabudowy, a także liczbę miejsc parkingowych czy inne warunki zagospodarowania terenu.
W przypadku, gdy MPZP nie został jeszcze sporządzony, możemy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Ustala ona czy dany rodzaj inwestycji jest możliwy na danym terenie. Aby wydanie takiej decyzji mogło nastąpić, teren musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, być uzbrojony w media lub posiadać taką możliwość oraz sąsiadować z co najmniej jedną działką dostępną z tej samej drogi publicznej, zabudowaną w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Ponadto warunkiem koniecznym jest tutaj także niewymaganie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne. Czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy związany jest z wielkością gminy: im jest ona mniejsza, tym krócej będziemy czekać (ok 3 miesięcy). W gminach miejskich proces oczekiwania może wynosić nawet rok.
Komentarze