Podatki, opłaty i inne obciążenia

Z jakimi kosztami fiskalnymi musimy się liczyć kupując np. mieszkanie?

Rodzaj i wysokość podatku zależy od tego, czy nabywamy je na rynku wtórnym, czy sprzedawcą jest firma deweloperska. W drugim przypadku w cenę każdego metra kwadratowego lokalu wliczona jest obniżona stawka podatku VAT w wysokości 8 procent. Ważne jest aby mieszkanie nie było większe niż 150 metrów kwadratowych a dom jednorodzinny nie może przekraczać metrów 300. Tylko wtedy bowiem przysługuje podatkowa stawka obniżona. Nabycie domu lub mieszkania zwalnia nas natomiast z opłaty podatku od czynności cywilno prawnych, na zasadzie unikania podwójnego opodatkowania podatkami pośrednimi. Nie warto się jednak oszukiwać myśląc, że cokolwiek w ten sposób oszczędzamy. Obowiązek fiskalny wypełnia bowiem deweloper, opłacając poza VAT również szereg innych podatków jak CIT i PIT. Są one wkalkulowane w koszty budowy. Pamiętajmy jednak, że kiedy kupujemy mieszkanie deweloperskie na kredyt, tak czy inaczej czeka nas opłata PCC od ustanowionej hipoteki.

Odwrotnie sprawa ma się w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Opłacamy tutaj podatek od czynności cywilno prawnych w wysokości 2% umownej wartości mieszkania. Istotna jest tutaj świadomość, że przy wycenie mieszkań bierze się nie tylko ceny transakcyjne ale wpływ na nie mają także ceny ofertowe brutto mieszkań z rynku pierwotnego. Podatek inkasuje od nas (nabywców) Notariusz przed którym podpisujemy umowę

Niezwykle istotnym jest aby w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym w cenie niższej niż cena „rynkowa”, z uwagi np. na jego stan techniczny, wymagający generalnego remontu, odpowiednio uzasadnić w akcie notarialnym jego niską wartość. Może się bowiem zdarzyć, że organ podatkowy będzie kwestionował wartość transakcji, wynikającą z umowy. Urząd Skarbowy ma na to pięć lat i może wydać decyzję doliczając ewentualny podatek wraz z odsetkami. Zdaniem wielu ekspertów, praktyka taka podważa zasadę swobodnego zawierania umów między podmiotami.

Akt notarialny – to również kosztuje

Maksymalne wysokości stawek notarialnych reguluje odpowiednie rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Zgodnie z jego treścią opłaty uzależnione są od wartości sprzedawanej nieruchomości. Stawia to taksę notarialną w pozycji para podatku, bo chyba nikt nie jest w stanie uzasadnić jaka jest różnica w przygotowaniu aktu notarialnego wartego 100 tysięcy a tego za który trzeba zapłacić milion. Opłata dla mieszkania o wartości 160 tysięcy złotych wynosić zatem powinna maksymalnie 1842 złotych brutto.

Zanim zdecydujemy się na wybór notariusza powinniśmy przespacerować się lub nawet zatelefonować do kilku kancelarii notarialnych. Różnice w cenach mogą być bowiem znaczące.

Policzmy więc na szybko 160.000 x 2% stawki podatku CCP + 1.842 zł taksy notarialnej = 5.042 złotych opłat. To jednak nie koniec.

Opłata sądowa to kolejny para podatek

Kolejne koszty przy zakupie mieszkania generują opłaty sądowe. Razem z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej będziemy musieli zapłacić 400 złotych. Razem z poprzednimi kosztami osiągnęliśmy więc pułap prawie 5,5 tysiąca złotych.

Nie tylko nabywca płaci haracz

Sprzedający również musi się liczyć z zapłatą podatku za sprzedawaną nieruchomość, jeśli jej zbycie następuje przed upływem pięciu od końca roku, w którym tę nieruchomość nabył. Podstawą opodatkowania jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Te koszty to wydatki na nabycie, remont bądź budowę. Stawka podatku wynosi 19 procent uzyskanego dochodu.

Podatek może być w znaczącej wielkości, jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku bądź darowizny, bowiem od przychodu odliczyć będziemy mogli jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość w oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Dlatego między innymi warto przechowywać wszelkie dokumenty potwierdzające poniesienie tych wydatków, Urząd Skarbowy może się o nie upomnieć w momencie sprzedaży.

Podatek od dochodu osiągniętego ze sprzedaży odprowadzamy do urzędu skarbowego do 30 kwietnia następnego roku oraz wykazujemy jego sprzedaż w zeznaniu rocznym.

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat nie musi wiązać się z koniecznością odprowadzenia podatku, bowiem ustawodawca przewidział ulgi: meldunkową i mieszkaniową, pozwalające na zwolnienie takiego dochodu z PIT.

Kiedy sprzedajemy nieruchomości zakupione w roku 2008 możemy być zwolnieni podatku na podstawie ulgi meldunkowej, czyli w przypadku, gdy sprzedający był w niej zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przy sprzedaży nieruchomości nabytej po
1 stycznia 2009 roku można korzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala uniknąć opodatkowania, gdy przychód zostanie w ciągu dwóch lat przeznaczony w całości na cele mieszkaniowe. Należą do nich zakup nowego domu, mieszkania, nabycie gruntu pod budowę domu lub spłata kredytu