Kontrowersyjne pomysły? Może nie do końca

Wyburzać, a może ratować?

Odpowiedż na to pytanie nie będzie nigdy jednoznaczna i oczywista. Stare budynki mają sporo wad ale i zalet. Często mieszkania w nich są o wiele bardziej atrakcyjnie rozplanowane niż w nowoczesnym budownictwie, opartym na ceramicznymym pustaku i niskobudżetwych materiałach budowlanych (co ma maksymalizować zysk dewelopera). Tymczasem drewniane stropy często wymagają remontów, a instalacje kompleksowej wymiany. Potrzeby remontowe są ogromne i trudno jest im wszystkim sprostać. Potrzebne nakłady sięgają milionów złotych. 

Dla przykładu niedawno zainteresowałem się pewną miejską nieruchomością. Składa się na nią ok. 15 mieszkań oraz lokal użytkowy. Łącznie ok. 800 metrów powierzchni użytkowej. Obiekt generuje przychody na poziomie 8,5 tysiąca złotych brutto (z VAT). Z czego 2,5 tysiąca pochodzi od dzierżawcy lokalu użytkowego. Przychód zawiera opłatę za wodę, wywóz śmieci, podatki od nieruchomości, koszty zarządu, utrzymania czystości i bieżących drobnych napraw, zimowego utrzymania itd. Oznacza to, że dochód netto z tej nieruchomości nie przekroczy z całą pewnością 3 tysięcy złotych.

A mamy jeszcze obowiązkowe przeglądy kominiarskie, techniczne, ubezpieczenia i nieprzewidziane awarie, których w tego rodzaju budynku nigdy nie brakuje. Skąd wziąć pieniądze  skoro realna wartość czynszu za jeden metr kwadratowy wynosi poniżej 4 złotych? Wpłaty nie pokrywają bieżącej amortyzacji, a co dopiero inwestycji, mających zapewnić funkcjonowanie w stanie co najmniej niepogorszonym. Dziwi się ktoś, że remonty mają charakter kosmetyczny i ograniczają sie najczęściej do odświeżenia elewacji? 

Być może rzeczywiście najłatwiej byłoby wyburzyć taką kamienicę i w jej miejsce postawić nowoczesny blok mieszkalny. Ja jednak nie jestem zwolennikiem tego rodzaju rozwiązań. Przy braku planów zagospodarowania przestrzennego w miejsce zwartej zabudowy pierzejowej pojawiać się bowiem będą upychane na siłę budynki bez zachowania jakiegokolwiek ładu przestrzennego. Uważam, że o ile jest to możliwe i stan techniczny nie wymaga użycia buldożerów budynki można adaptować. Powstaje tylko pytanie, czy na pewno powinno robić to miasto? 

Do sieci, gazu lub dopłacić do wymiany pieców...

To słyszę często od radnych opozycyjnych, którzy nie mają najmniejszego pojęcia o zarządzaniu nieruchomościomi, a z tymi będącymi w komunalnym zarządzie mają do czynienia tyle, że coś tam, od kogoś tam słyszeli. Najczęściej od lokatorów mających duże wymagania i dużo mniejsze chęci do płacenia czynszu. Niestety wszystko wydaje się proste, kiedy wygłasza się populistyczne tyrady, ale gdy potrzeba odrobinę odpowiedzialności za publiczne pieniądze zaczynają się strome schody. 

To, że TTBS nie jest zainteresowany inwestowaniem w wymianę źródeł ciepła, przyłączaniem mieszkań do miejskiej sieci, jest dosyć oczywiste dla każdego, kto choć odrobinę zna tomaszowskie realia (i nie tylko tomaszowskie).  Liczba mieszkańców zalegających z czynszami jest ogromna, więc spółka nie może pozwolić sobie na generowanie dodatkowych strat za niezapłacone ciepło. 

Dodatkowo pojawia się problem kosztów eksploatacyjnych. Łatwo policzyć wymagania energetyczne dla każdego budynku. Przyłączenie do miejskiej ciepłowni mogłoby poskutkować wzrostem kosztów utrzymania mieszkania. A jeśli ktoś nie płaci regularnie 4 złotych za najem, to trudno się spodziewać, że zapłaci dodakowe kilkaset za dostarczane ciepło. 

Każdą taką inwestycję powinien poprzedzić audyt energetyczny i niestety kompleksowa termomodernizacja. Ich koszty można szacować na setki tysięcy złotych na każdy jeden budynek. Oczywiście pieniądze i na ten cel się znajdą, ale kredyty w WFOŚ z czegoś trzeba będzie spłacić. Jak rozumiem z czynszu na wskazanym wyżej poziomie, bo jego podwyższenie spotka się z protestami tych samych radnych. Jeśli więc słyszycie od radnego, że spółka miejska lub bezpośrednio miasto ma czynić tego rodzaju inwestycje, zapytajcie go o konkretne źródła finansowania i czy godzi się na podwyższenie czynszu chociażby do 3% wartości odtworzeniowej, który na chwilę obecną wyniesie 10zł/m. Albo nie wiedzą co mówią, albo świadomie wprowadzają w błąd. 

Czy to oznacza, że nie należy inwestować? Należy, ale powtórzę jeszcze raz moje retoryczne pytanie: czy na pewno powinno robić to miasto? 

Bonifikata i co dalej

Miasto oczywiście ma możliwość sprzedaży mieszkań. Odpowiednie przepisy przewidują nawet bonifikaty przy ich zakupie dla lokatorów. Pojawiają się tu jednak kolejne problemy. Pierwszy z nich dotyczy powstawania wspólnot mieszkaniowych. Różnią się one od tych, które tworzone są na zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Powstają bowiem z mocy prawa już w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego.

O ile w przypadku bloków wybudowanych w okresie powojennym nie występują podobne problemy, to już w przypadku starcyh czynszówek mogą się one okazac nie do przejścia. Jak wytłumaczyć komuś, kto stał się właścicielem mieszkania za 5-10 tysięcy złotych, że opłaty, jakie będzie od tej chwili ponosił będą większe od tych, jakie wnosił dotychczas, a może nawet większe niż innych lokatorów tej samej kamienicy? Dlaczego? Ponieważ od tej chwili stanie się już właścicielem nieruchomości lokalowej i stawki czynszu uchwala przez radnych nie będa go obowiązywać. Wspólnoty tego rodzaju z góry skazane są na niepowodzenie. 

Drugim problemem jest to, że w ten sposób miasto pozbywa się majątku za ułamek jego wartości, a zyskuje... same problemy z nie do końca pożądanym i świadomym swych obowiązków wspólnikiem. 

Co robić?

Coraz częściej w samorządach pojawiają się propozycje prywatyzowania, wymagających nakładów remontowych, kamienic. W Tomaszowie też swego czasu były takie (nieliczne) przypadki, przy których miasto za każdym razem do interesu dopłacało. Powodem były z jednej strony stosunkowo niskie wyceny, z drugiej samorząd wyprowadzał z takiej nieruchomości lokatorów, ponosząc koszty zapewnienia im nowych lokali mieszkalnych. W ten sposób za 200-300 tsyięcy można było nabyć kamienicę oczyszczoną z problematycznych lokatorów. 

Rozwiązaniem może być dwojakiego rodzaju prywatyzacja. Pierwsza z nich w sposób znaczacy ograniczająca możliwości inwestora, to partnerstwo na bazie którego przedsiębiorca nabywa własność nieruchomości dopiero po zrealizowaniu programu inwestycyjnego. Jest jednak sporo wad takiego rozwiązania, o których jeszcze kiedyś być mmoże napiszę

Druga to sprzedaż z dobrodziejstwem inwentarza w trybie przetargu nieograniczonego lub ograniczonego. Oczywiście z prawem pierwokupu całości przez obecnych lokatorów. Przy wycenie w ujęciu dochodowym, uwzględniając minimalny szacowany poziom przychodów, pomniejszony o koszty administrowania i kredytów, opłacalność inwestycji łatwo policzyć, przyjmując standardową stopę zwrotu na poziomie minimum 10-15 procent, lub zakładając np. określony czas zwrotu nakładów. Dlaczego nieco wyższa niż w przypadku mieszkań oferowanych w apartamentowcach np. w Łodzi, gdzie określa się ją na poziomie 8%? Ponieważ analiza powinna zawierać także element sporego ryzyka. Proste? Tak mi się wydaje. 

Mimo wszystko warto to wziąć pod uwagę. Inaczej będziemy nadal obserwować postępuącą dekapitalizację i rosnące ceny mieszkań deweloperskich.