Przez ostatnie lata rynek nieruchomości przypominał rozpędzony pociąg, do którego młodzi ludzie próbowali wskoczyć z walizką pełną oszczędności i promesą kredytową w kieszeni. Ceny rosły szybciej niż wynagrodzenia, a własne mieszkanie coraz częściej przestawało być pierwszym krokiem w dorosłość. Stawało się nagrodą za wysokie zarobki, pomoc rodziców albo gotowość do podpisania umowy z bankiem na trzy dekady.
Teraz na horyzoncie pojawia się zjawisko, które może zmienić reguły tej gry. Nie będzie nim jednak kolejny rządowy kredyt, dopłata ani program z efektowną nazwą. Będzie nim demografia.
Mieszkania po rodzicach i dziadkach
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że Polska należy jednocześnie do najszybciej starzejących się społeczeństw Unii Europejskiej i państw o bardzo wysokim poziomie własności mieszkań. W nieruchomościach zamrożona jest więc znaczna część majątku polskich rodzin.
Według przedstawionej przez niego analizy w najbliższych kilkunastu latach coraz więcej lokali będzie przechodziło na spadkobierców. Część mieszkań pozostanie w rodzinach. Inne zostaną wynajęte, zamienione na mniejsze albo wystawione na sprzedaż.
Ekspert szacuje, że gdyby tylko 20–30 proc. zgonów wiązało się z przekazaniem mieszkania w spadku lub wprowadzeniem go do obrotu, każdego roku na rynku mogłoby pojawiać się około 80–120 tys. lokali. To skala zbliżona do rocznej liczby mieszkań oddawanych przez deweloperów.
Takie wyliczenie należy traktować jako scenariusz, a nie precyzyjną prognozę. Jedna zmarła osoba nie zawsze oznacza jedno wolne mieszkanie. W lokalu może nadal mieszkać małżonek, współwłaściciel albo inny członek rodziny. Część nieruchomości ma również skomplikowany stan prawny. Nie zmienia to jednak głównego kierunku zmian: na rynku wtórnym będzie przybywać mieszkań odziedziczonych po seniorach.
Tomaszów kurczy się, gmina rośnie
Dla Tomaszowa Mazowieckiego nie jest to odległa, akademicka dyskusja. Oficjalny raport o stanie miasta wskazuje, że na koniec 2025 roku Tomaszów liczył 56 055 mieszkańców. W dokumencie jako jedno z najpoważniejszych wyzwań rozwojowych wymieniono spadek liczby ludności, ujemny przyrost naturalny oraz niekorzystne saldo migracji.
Jeszcze w połowie lat 90. miasto miało około 70 tys. mieszkańców. Oznacza to, że przez trzy dekady z demograficznej mapy Tomaszowa zniknęła populacja odpowiadająca niemal jednej piątej miasta.
Jednocześnie inaczej wygląda sytuacja w otaczającej miasto gminie Tomaszów Mazowiecki. Na koniec 2025 roku mieszkały w niej 11 353 osoby, a liczba mieszkańców nieznacznie wzrosła. W szerszym okresie 2002–2024 liczba mieszkańców gminy wiejskiej zwiększyła się o ponad 20 proc., podczas gdy liczba mieszkańców miasta spadła w tym czasie o ponad 15 proc.
To ważne rozróżnienie. Tomaszowianie nie zawsze wyjeżdżają na drugi koniec Polski. Część przeprowadza się kilka kilometrów dalej – do Wąwału, Zawady, Smardzewic, Wiaderna czy innych miejscowości sąsiadujących z miastem. Zamiast mieszkania w bloku wybierają dom, działkę i poczucie większej przestrzeni.
W efekcie miasto traci mieszkańców szybciej niż cały lokalny obszar funkcjonalny. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to jednak jedno: popyt na starsze lokale w samym Tomaszowie może z czasem słabnąć.
Ile kosztuje dziś mieszkanie w Tomaszowie?
Odpowiedź zależy od tego, czy patrzymy na ceny wpisywane w ogłoszeniach, czy na kwoty rzeczywiście płacone przy podpisywaniu aktów notarialnych.
W maju 2026 roku mediana ceny ofertowej mieszkania z rynku wtórnego w Tomaszowie Mazowieckim wynosiła około 7532 zł za metr kwadratowy, a przeciętna cena całego lokalu około 334 tys. zł. Dane te powstały jednak na podstawie niewielkiej próby 23 ogłoszeń.
Inne zestawienia pokazują wyraźnie niższe ceny transakcyjne. Według danych opartych na rejestrze cen nieruchomości mediana sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wynosiła około 5669–6530 zł za metr kwadratowy.
Różnica jest znacząca. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów cena ofertowa liczona według poziomu 7532 zł za metr wynosi około 376 tys. zł. Cena wynikająca z mediany transakcyjnej na poziomie 5669 zł to niespełna 284 tys. zł.
To pokazuje, że pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących istnieje dziś przestrzeń do negocjacji. Cena widoczna w internecie nie zawsze jest ceną, za którą mieszkanie rzeczywiście zmienia właściciela.
Na popularnych portalach można znaleźć lokale w tomaszowskich blokach oferowane za około 5400–6800 zł za metr, choć mieszkania po generalnym remoncie albo w nowszych inwestycjach kosztują znacznie więcej.
Wielka płyta wróci do gry
Znaczna część mieszkań, które w kolejnych latach będą dziedziczone w Tomaszowie, znajduje się w blokach budowanych w czasach PRL oraz w latach 90. To lokale na Niebrówie, przy ulicach Dzieci Polskich, Niskiej, Milczarskiego, Seweryna, Polnej, Bohaterów 14 Brygady czy w innych dobrze znanych tomaszowianom częściach miasta.
Przez lata wielka płyta miała odejść do lamusa. W reklamach nowych osiedli przedstawiano ją niemal jak relikt epoki meblościanek, kryształów i telewizorów Rubin. Tymczasem starsze budownictwo ma kilka zalet, których nie da się łatwo odtworzyć: rozwiniętą komunikację, szkoły, sklepy, przychodnie, większe odległości między blokami i istniejącą zieleń.
Problemem pozostaje standard samych mieszkań. Lokale po seniorach często mają stare instalacje elektryczne, zużyte piony, niewymienione okna, niewielkie łazienki i kuchnie pamiętające zupełnie inną epokę.
Mieszkanie kupione za 260 czy 280 tys. zł może wymagać remontu kosztującego kolejne 80–150 tys. zł. Po dodaniu robocizny, wyposażenia, wymiany instalacji i kosztów finansowania „tanie mieszkanie” szybko przestaje być tanie.
Dlatego przyszła konkurencja między rynkiem pierwotnym i wtórnym nie będzie sprowadzała się wyłącznie do ceny za metr. Po jednej stronie znajdzie się nowy lokal o wyższym standardzie energetycznym, lecz często położony dalej od centrum i sprzedawany bez wykończenia. Po drugiej – tańsze mieszkanie w starej dzielnicy, które wymaga remontu, ale pozwala od razu korzystać z istniejącej infrastruktury.
Czy ceny zaczną spadać?
W Tomaszowie taki scenariusz jest bardziej prawdopodobny niż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Duże ośrodki akademickie i gospodarcze nadal przyciągają nowych mieszkańców. Tomaszów nie ma podobnego magnesu demograficznego.
Jeżeli miasto będzie nadal traciło po kilkaset lub ponad tysiąc mieszkańców rocznie, a na rynek zaczną trafiać kolejne odziedziczone lokale, sprzedający mogą mieć coraz większy problem ze znalezieniem kupca. Szczególnie dotyczyć to będzie mieszkań:
na wysokich piętrach w budynkach bez windy, wymagających generalnego remontu, obciążonych wysokimi kosztami utrzymania albo położonych w mniej atrakcyjnych częściach miasta.
Nie musi to jednak oznaczać gwałtownego krachu. Nieruchomości nie są akcjami sprzedawanymi jednym kliknięciem. Właściciele często wolą przez wiele miesięcy czekać na kupca, niż obniżyć cenę o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Część mieszkań zostanie również przeznaczona na wynajem.
Bardziej prawdopodobny jest więc rynek dwóch prędkości. Dobre mieszkania – po remoncie, w atrakcyjnych lokalizacjach, na dogodnym piętrze – mogą zachowywać wartość. Lokale zaniedbane i niedostosowane do potrzeb młodych rodzin będą sprzedawały się coraz trudniej.
Podaż wzrośnie, ale nie zniknie problem mieszkaniowy
Paradoks polega na tym, że jednocześnie może rosnąć liczba mieszkań na sprzedaż i pozostawać duża grupa ludzi, których nadal nie będzie na nie stać.
Odziedziczony lokal nie trafia bowiem do wspólnej puli. Otrzymuje go konkretny spadkobierca. Osoba, która nie ma mieszkania ani rodziny posiadającej nieruchomość, nie zyskuje w tym procesie niczego poza szansą, że na rynku pojawi się większy wybór.
W ten sposób dziedziczenie mieszkań może jeszcze mocniej podzielić społeczeństwo. Jedni młodzi ludzie otrzymają klucze do mieszkania po dziadkach. Inni nadal będą płacić czynsz najmu albo ratę kredytu pochłaniającą znaczną część wynagrodzenia.
Nieprzypadkowo Tomaszów nadal posiada rozbudowany zasób komunalny. Na koniec 2024 roku miasto dysponowało 2221 lokalami mieszkalnymi, w tym 206 przeznaczonymi na najem socjalny. Sam fakt istnienia tysięcy prywatnych mieszkań nie rozwiązuje bowiem problemu osób o niskich dochodach, seniorów ani rodzin, które nie mają zdolności kredytowej.
Puste mieszkania mogą stać się problemem miasta
Masowe dziedziczenie lokali będzie miało również konsekwencje dla spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot oraz samorządu.
Puste mieszkanie nadal trzeba ogrzewać, zabezpieczać i utrzymywać. Jeżeli w budynku zacznie ubywać mieszkańców, koszty remontów elewacji, dachów, wind czy instalacji będą rozkładały się na mniejszą liczbę faktycznych użytkowników. W starszych blokach może narastać problem lokali pozostających przez lata w postępowaniach spadkowych.
Miasto powinno już dziś analizować, które osiedla są najbardziej narażone na depopulację oraz jak zmieni się zapotrzebowanie na szkoły, komunikację, parkingi i usługi. Polityka mieszkaniowa nie może nadal polegać wyłącznie na liczeniu nowych budynków i wydanych pozwoleń.
Potrzebny będzie program modernizacji starszych zasobów: windy w blokach, poprawa efektywności energetycznej, likwidacja barier architektonicznych i dostosowanie lokali do potrzeb seniorów. Bez takich działań część budynków może starzeć się równie szybko jak ich mieszkańcy.
Mieszkanie nie zawsze będzie życiową lokatą
Przez lata powtarzano, że nieruchomości nigdy nie tanieją. To jedno z tych zdań, które brzmią pewnie do chwili, gdy zmieniają się warunki.
Mieszkanie jest warte tyle, ile ktoś jest gotów za nie zapłacić. Jeżeli w mieście ubywa ludzi, rośnie liczba pustych lokali, a młode rodziny wybierają domy poza jego granicami, nie każda nieruchomość będzie doskonałą inwestycją.
W Tomaszowie za kilkanaście lat problemem może nie być brak mieszkań, lecz nadmiar lokali o standardzie, którego nikt nie będzie chciał zaakceptować za proponowaną cenę.
Nadchodzący okres wielkiego dziedziczenia może więc przynieść ulgę kupującym i zwiększyć możliwości negocjacji. Może również zahamować wzrost cen na rynku wtórnym. Nie rozwiąże jednak wszystkich problemów.
Demografia nie rozdaje mieszkań sprawiedliwie. Działa po cichu, bez konferencji prasowych i kolorowych billboardów. Zostawia klucze na stole, rodzinne fotografie w szufladzie oraz pytanie, co zrobić z lokalem, który przez pół wieku był czyimś domem.
I właśnie od odpowiedzi na to pytanie będzie zależało, jak za kilkanaście lat wyglądać będzie mieszkaniowa mapa Tomaszowa Mazowieckiego.
Napisz komentarz
Komentarze